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文件题目

房地产企业税务筹划分析

实施日期】【颁发文号】【失效日期

 

  房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有:

  营业税:

  企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。
  将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。
  房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。

  土地增值税:

  建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。
  因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。
  以房地产进行投资联营,联营方以房地产作价入股或作为联营的条件,将房地产转到所投资的联营企业中,免征土地增值税。
  一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。
  房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。
  在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。

  房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有:

  (1)在建项目整体转让
  (1)合理分解租金收入
  (2)变房屋出租为对外投资
  (3)分解商品房销售价格
  (4)变房屋出租为承包业务
  (5)合作建房的纳税筹划

  [例1]在建项目整体转让的税收筹划

  某房地产企业A,欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司B协商,A企业以6000万元转让该项目。那么,A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,A、B企业均可以归纳为以下两种方案。
  出售方选择方案1

  直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为:

  营业税金及附加:6000×5.5%=330万元

  土地增值税:A企业取得转让收入6000万元

  减:已发生在建工程成本3500万元

  减:加计扣除3500×20%=700万元

  减:营业税金及附加330万元

  增值额:1470万元

  增值率:1470÷3500=42%

  土地增值税:1470×30%=441万元

  企业所得税:(6000-3500-330-441)×33%=570.57万元

  出售方选择方案2

  转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。
  在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。
  企业所得税:(6000-3500)×20%=500万元

  股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
  营业税 土地增值税 企业所得税 合计

  方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元

  方案2 0 0 500万元 500万元

  比较方案1和方案2,从A企业最终纳税款可以看出,对于A企业,选择方案2,才能达到最佳节税目的。
  假设写字楼项目最终建成后,可以实现全部销售收入9000万元,同时B企业接手该在建工程后,为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么,对于B企业来讲,选择方案1和方案2,纳税结果有何区别?

  收购方选择方案1

  直接收购该在建项目,所要缴纳的各项税收为:

  营业税:9000×5.5%=495万元

  土地增值税:9000-7000-1400-495=105万元

   105÷7000=1.5%

   105×30%=31.5万元

  企业所得税:(9000-7000-495-31.5)×33%=486.26万元

  收购方选择方案2

  B企业按照A公司的意愿,收购A公司股权,收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等,B企业收购股权需缴纳的各税税收为:
  营业税:9000×5.5%=495万元

  土地增值税:由于B企业以收购股权的形式进行交易,与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此,B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本,3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。
  土地增值税:(9000-4500-4500×20%)×40%=1242万元

  企业所得税;(9000-4500-495-1242)×33%=911.79万元

  营业税 土地增值税 企业所得税 合计

  方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元

  方案2 495万元 1242万元 911.79万元 2648.79万元

 

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