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案例题目

房地产开发企业税收政策分析与税收筹划专题讲座

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第一讲 营业税政策分析

一、国税发[2003]16号:从2003年1月1日,外购的无形资产(土地使用税)和不动产,对外销售时,按售价扣除买价后的差额,计算缴纳营业税。
案例分析:
装修公司800―房产公司―1800工商局
"二点一线"
方案:
装修公司将发票开给工商局800万元
房产公司将发票开发工商局1000万元
效果:
房产公司少缴营业税及附加、印花税
工商局少缴契税
《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)个人转让住宅用房,如果居住满一年,免征营业税;居住不满一年,按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。


二、预收账款及价外费用
(一)预收账款
《营业税暂行条例实施细则》第28条规定,以预收款方式销售不动产,其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。
本期应纳营业税=(期末预收账款-期初预收账款+本期经营收入)×5%
注意两点:
一是不允许用其他往来科目代替"预收账款"。
二是预收账款应纳营业税核算问题
讨论:
1、 借:营业税金及附加
贷:应交-营业税
    -城
其他应交款-教育费附加
不符合配比原则。
2、 借:应交税金-营业税
贷:银行存款
也不行!
3、 增设"待摊税金-待摊营业税及附加"
取得预收账款时:
借:待摊税金――待摊营业税及附加
贷:应交税金-应交营业税
-应交城市维护建设税
其他应交款-应交教育费附加
确认收入时:
借:营业税金及附加
贷:待摊税金-待摊营业税及附加
  应交税金-应交营业税
-应交城市维护建设税
其他应交款-应交教育费附加
(二)价外费用
房产开发经营公司从购房户取得的代收款项,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用,应当并入营业额征收营业税。
国税发[1998]217号文件规定:物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费,属于代收款项,不征营业税,仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。


三、代建房营业税问题
案例分析:
甲:房地产开发经营
乙:娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城
甲:在建工程 19.0亿元
应纳营业税=20×5%=1(亿元)
“委托代建”:
1、委托方拥有土地使用权;
2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复;
3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金;
4、施工单位将发票开给(台头)委托方,受托方原票转交给委托方;
5、受托方按照协议定收取管理费。
注意:“管理费”应当在“其他业务收入”核算,并按“服务业-代理业”税目缴纳5%的营业税。
四、投资业务营业税问题
“投资合同”:
国税发[1993]149号文件规定,以不动产、无形资产对外投资,风险共担、利益共享,投资时不征营业税,但是,将来转让该项股权时,需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。
甲公司分录为:
借:长期股权投资
贷:在建工程
乙公司:
借:固定资产
贷:实收资本--甲
资本公积--资本溢价
财税[2002]191号文件规定,从2003年1月1日开始,以不动产、无形资产对外投资,投资时不征营业税,转让该项股权时,也不再征收营业税。原国税发[1993]149号文件中相关规定同时废止。
国税函[2002]165号文件,整体资产转让业务中,发生的不动产的所有权的变化,属于资产、负债、人员等同时转移,不属于营业税征税范围中的“销售不动产”,不征营业税。
案例分析:
案例一、偿还债务式吸收合并
案例二、打包出售
某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。
方案:
第一步:先成立子公司“某某大酒店”
房产开发公司:
借:长期股权投资-投资成本3亿元
贷:银行存款 3亿元
大酒店:
借:银行存款3亿元
贷:实收资本 3亿元
第二步:大酒店账务处理:
借:银行存款 17亿元
贷:其他应付款17亿元
借:在建工程 20亿元
贷:银行存款 20亿元
房产开发公司:
借:其他应收款 17亿元
贷:银行存款 17亿元
第三步:对外销售
房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权,转让给买方。转让价12亿元:
借:银行存款12亿元
贷:长期股权投资3亿元
  投资收益9亿元
大酒店股权变更,变更公司章程。
房产公司同时收回债权:
借:银行存款17亿元
贷:其他应收款17亿元。
案例三、多步交易
销售不动产:
第一步:以不动产对外投资
第二步:转让股权
需要买方的股东同意该方案。
弊瑞在于:买方股东可能会担心“恶意收购”。
案例之四、
桥梁公司:中外合资企业
外方:香港60%
中方:国有资产经营管理公司40%
经营范围:30年的经营权
经营8个月之后。。。。。。
补偿金额30亿元:(一次性支付70%,21亿元;30%,9亿元分期付清)。
CEO顾虑:如何向股东交待?
1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元
2、9亿元应收账款风险?


五、视同销售营业税问题
以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面,要视同销售。
组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)
抵债取得的不动产或者土地使用权,视同外购,只要取得合法的凭据,销售或者视同销售时,均可以扣除买价。


六、自建自用业务
1、自己拥有非独立核算的施工队伍:不缴建筑环节营业税,也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时,除了按规定缴纳不动产营业税之外,还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。
其中:
应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)
施工成本包括材料、工资、费用,但是不包括土地使用权价款。
2、委托施工单位建筑该房产,建筑营业税由施工企业缴纳。
国税发[2003]89号文件规定:房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是,如果将该待售转作自用的,或者转作经营性资产,需要按规定缴纳房产税。
从交付使用的次月开始,计征房产税。


七、售后回租、售后回购业务营业税问题(国税函[1999]144号)


八、包销业务的营业税问题
《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]68
 4号)
广东省地方税务局:
接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发〔1996〕 259号),反映房产开发企业与包销商签订合同,将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售,由房产开发企业向客户开具房产销售发票,包销商收取价差或手续费,在合同期满未售出的房产由包销商进行收购,对此应如何征收营业税。经研究,现答复如下:
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。


九、合作建房的营业税问题(国税函[1995]156号)
第一种方式:合作项目
一、甲方出土地,乙方(房产开发公司)出资金,合作建房:
1、房屋建成后,乙方全部销售取得9000万元,甲方分得30%款项2700万元。
税务处理:乙方按9000万元全额缴纳5%。甲方2700万元按“转让无形资产”税目缴纳5%的营业税。
取得土地时,乙企业:
借:无形资产-土地使用权3000
贷:应付账款-暂估应付款3000
借:开发成本3000
贷:无形资产-土地使用权3000
借:应付账款-暂估应付款3000
贷:银行存款2700
主营业务成本300
2、房屋建成(330套)后,甲方取得100套商品房,则:乙方
3、甲方以材料合作,缴增值税。
另一种情况:房屋建成后,由乙方经营15年后,其所有权归甲方所有。
此外,甲方出资金,乙方(房屋开发公司)出土地合作建房。
甲方按“金融保险业”税目缴纳5%的营业税。
第二种合作方式:合作办企业
1、甲企业以土地使用权出资,乙方出资金,合作举办房地产开发企业(丙企业),合作建房。
甲方以土地使用权投资,不交营业税。但根据国税发[2000]118号文件规定,评估确认价高于土地账面价值的部分应调增所得额,缴纳企业所得税。
甲企业从丙企业取得的税后分配不交营业税。
2、甲企业以“投资”名义,将土地使用权对外“投资”,取得固定的报酬,视同土地使用权转让,应当依法缴纳营业税。


十、改组业务不征营业税。
公司合并:吸收合并、新设合并
公司分立:存续分立、新设分立
股权重组:股权转让、增资扩股
整体资产转让
股份制改造
整体资产置换(需缴纳营业税)


十一、相关税收优惠
1、空置商品房的税收优惠已经期满。
2、关于经济适用房国家没有税收优惠。
3、企业住房制度改革原则上“只售不租”。单位以标准价销售给职工个人的房产,不交营业税。
4、“拆一还一”业务。
拆迁业务:经县级以上人民政府对外公告,旧城改造统一强制拆迁,单位或个人取得的补偿费是否征收营业税?:粤地税函[1999]295号:经请示国家税务总局:不征。
拆掉80平方,取得120平方,如何征收营业税?:国税函[1995]549号:按成本价计征营业税。因此,80平方按标准价(成本价)计算营业税,40平方按市场价格缴纳营业税。


十二、与销售不动产税目有关的几个特殊问题
(一)“还本销售”业务营业税问题:
国税函[1995]156号:无论将来是否还本(全部、部分),征收营业税时,一律不得减除还本支出。
(二)如何界定销售退回与售后回购
区别在于:销售时合同是如何签订的。
(三)青苗补偿费征税问题:《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的通知》(国税函[1997]87号)
辽宁省地方税务局:
  你局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》
(辽地税个[1996]311号)收悉。经研究,现批复如下:
  一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产━━其他土地附着物”税目征收营业税。
  二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入,暂免征收个人所得税;取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入,应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。
(四)陵墓、墓地征税问题
转让陵墓按销售不动产征税,但转让墓地收入免征营业税。财税[2001]117号:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条的规定,对经营性公墓提供的殡葬服务包括转让墓地使用权收入免征营业税。


第二讲 土地增值税政策分析及筹划


一、征收方式:先预交后清算。
二、征收对象:最基本的核算单位(项目)。
三、征收范围:不动产、土地使用权(转让)
出让不等于转让:土地使用权出让不交营业税、土地增值税。
四、计算方法:
(一)收入额
(二)扣除项目
1、土地价款
2、开发成本(注意:要扣除计入开发成本的土地价款)
3、开发费用:营业费用、管理费用、财务费用。注意:实际扣除时,按下列公式:
(1)(土地价款+开发成本)*5%(以下)+财务费用
(2)(土地价款+开发成本)*10%(以下)
4、税金:营业税、城市维护建设税、教育费附加
5、加扣:(土地价款+开发成本)*20%(开发商)
(三)增值额=收入额-扣除额
(四)增值率=增值额/扣除额
(五)确定税率:超率累进税率
级距(增值率) 税率  扣除率
50%以下    30%  0
50%-100%  40%  5%
100%-200%  50%  15%
200%以上    60%  35%
(六)计算公式:
应纳土地增值税额=增值额*税率-扣除额*扣除率
(七)会计处理:
借:营业税金及附加
贷:应交税金-应交土地增值税
五、税收优惠
房地产开发经营公司开发的普通住宅用房,增值率在20%以下的,免征土地增值税。
六、税收筹划案例分析:
1、临界点法
2、核算技巧
3、分立筹划


第三讲 房产税、土地使用税


  一、国税发[2003]89号
  对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下:
  一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
  鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
  二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
  (一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  (二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  (三)出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  (四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  二、征收方式:
  从价计征:以房产余值作为计税依据。计算公式:
  应纳税额=房屋原价*(1-30%)*1.2%
  从租计征:
  应纳税额=租金收入*12%
  三、税收筹划案例分析
  核算技巧:
  1、税法规定:独立于房屋之外的建筑物不征房产税;与房屋不可分割的附属设施,属于房屋原价的一个部分,应当并入原价计征房产税。
  因此:锅炉、围墙、假山、道路、场地、绿化、鱼池等均不征收房产税。
  2、关于土地使用权的核算:企业会计制度第47条规定,首先作无形资产处理,然后分期摊销,开发商品房时,一次将土地使用权的账面(摊余)价值结转到“开发成本”、“在建工程”。
  注意:不结转属于“会计差错”。按照房屋实际占用的土地面积按比例结转。
  3、关于房屋的界定
  长廊180万元
  仓库
  蝙蝠效应
  4、中央空调、电梯 是否单独核算
  5、关于房屋装修费的核算问题
  外商投资企业:房屋没有投入使用前发生的装修费,必须并入房屋原价;投入使用后发生的装修费,作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。
  内资企业:如果固定资产的折旧尚未提足,装修费用必须增加固定资产原价;如果折旧已经提足,那么装修费用作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。
  6、房产评估:按评估以后的原价计算缴纳房产税。
  7、临时工棚:交施工企业使用的,施工期间免征房产税;基建结束后交基建单位使用的,次月起交纳房产税。

第四讲 印花税

  购销合同按万分之三计算印花税
  产权转移书据按万分之五计算印花税
  房产开发公司与消费者签订的售房合同,按“购销合同”,而不是“产权转书据”,适用税率为万分之三。《印花税暂行条例》列举的合同。


  第五讲 个人所得税


  一、工资薪金所得

  1、国税发[1996]107号:关于试行年薪制企业经营者,允许按下列方法计算个人所得税。

  应纳税额={[(基本工资×12+年终效益工资)/12-1000]×税率-速算扣除数}×12-预交税款

  2、国税发[1996]206号:数月奖金、年终加薪在一个月发放,要单独作为一个月的所得,计算缴纳个人所得税。
  例如:张经理于2003年元月份取得本月工资奖金3000元,同时领取年终奖(全年奖金)150000元,应纳税额计算如下:
  (3000-800)*15%-125=125元
  150000*45%-15375=52125元
  合计:52250元。
  3、工资薪金所得的税前扣除项目:
  基本养老保险、医疗保险、职工失业险、住房公积金、符合税法规定的差旅费津贴、误餐补助。
  4、单位替雇员承担全部或部分个人所得税计算问题(简便方法)
  例:张经理8月份取得税后收入3000元,单位应承担税款计算如下:
  (3000+x-800)*15%-125=x
x=345.67(元)
 若,单位负担70%税款,30%由个人负担。 则:
 (3000+70%x-800)*15%-125=x
 x=465.87
  请注意《征管法》第69的规定。
  筹划方法:化整为零
  第一步:分录如下:
  借:其他应收款150000
  贷:银行存款 150000
  第二步:每月在发放工资时,同时作:
  借:应付工资150000/11
  贷:其他应收款150000/11
  请注意:财税[2003]158号
  二、劳务报酬所得:
  1、广告费支出
  2、佣金(单位和个人)
  3、其他劳务报酬,如技术指导。
  注意:一、必须取得发票;
  二、注意加成征收:
  所得额   税率  速算扣除数
  20000以下 20%  0
  20000-50000 30% 2000
  50000以上  40%  7000
  三、单位代替个人开票,开票金额注意换算。
  四、向个人支付的佣金不得超过服务金额的5%。
  三、股息、利息、红利所得
  1、国税发[1997]198号:如果用盈余公积或者未分配利润转增股本,其中个人股本,应缴20%。
  国税函[1998]289:如果用资本公积转增个人资本(股本),除资本溢价外,均需缴纳个人所得税。
  2、国税发[2000]60:集体企业改组时,个人取得的量化资产,不征税。取得分配时,需按“股息所得”缴纳20%的个人所得税;转让该项股权时,应按“财产转让所得”缴纳20%的个人所得税。
  所得=转让收入-股权成本(0)
  3、单位给职工奖励股权(股票),按股权的公允价,适用“工资薪金”缴纳个人所得税。
  4、国税发[1998]009号:个人以低于市场价(公允价)购买的股权(股票)而取得的折扣金额,其折扣金额按“工资薪金”缴纳个人所得税。
  ESO
  四、个税筹划--包干奖金
  例:供销员张某2003年8月应得工资奖金30000元,分录如下:
  借:营业费用-奖金30000
  贷:应付工资   30000
  发放时:
  借:应付工资 30000
  贷:现金 24075
    应交税金-应交个税5925
  (30000-800)*25%-1375=5925
  新方案:
  借:营业费用-差旅费4000
    管理费用-业务招6000
  贷:现金      10000
  借:营业费用-奖金 20000
  贷:应付工资    20000
  借:应付工资    20000
  贷:现金
    应交税金-个税 3475
  (20000-800)*20%-375=3475
5925-3475=2450(元)

  税收筹划案例分析之二:
  理念:“用消费者的钱赚消费者的钱”
  一套商品房的价格为30万元。6月1日,消费者张先生缴来定金10万元:  借:银行存款100000
  贷:预收账款100000
  10月1日,分录如下:
  借:银行存款196000
    预收账款100000
  贷:主营业务收入 296000


  第六讲 企业所得税政策分析


 《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》国税发[2003]83号

 一、关于开发产品销售收入确认问题
  房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现:
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现。
  (二)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
  售价300万元,合同约定:付款日期及金额:
8月31日100万元
9月15日50万元
9月30日150万元
  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
  (四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
  2、采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
  3、采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
  包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
  4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
  委托方和接受委托方应按月或按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
  (五)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
  1、将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。
  2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
  (六)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。


  二、关于开发产品预售收入确认问题
  房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。
  预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
  预售收入的利润率不得低于15%(含15%),由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
  预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。
  [注:本年度实际应纳税所得额=(0-期初预收账款)×15%+本期应纳税所得额]
  本期应纳税所得额=会计利润+纳税调增金额-纳税调减金额


  三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
  (一)下列行为应视同销售确认收入
  1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
  2、将开发产品转作经营性资产;
  3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
  4、以开发产品抵偿债务;
  借:固定资产200
  贷:产成品 200
  在申报所得税时,调增所得额50万元!!!
单位、个人的非货币性资产。
  (二)视同销售行为的收入确认时限
  视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
  (三)视同销售行为收入确认的方法和顺序
  1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
  2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;
  3、按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。


  四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
  房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
  完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已完成合同工作量等方法确定。
  房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。


  五、关于成本和费用的扣除问题
  房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
  开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
  房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的,直接计入有关成本对象中;因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的,则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
  下列项目按以下规定进行扣除:
  (一)销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
  销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
  (二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配,并按规定在税前进行扣除。
  1、属于成本对象完工前实际发生的,直接摊入相应的成本对象。
  2、属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。
  (三)借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。
  (四)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定,因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除,提取的维修基金不得扣除。[也即:提取的维修基金余额应当调增所得额。]
  (五)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除。
  (六)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
  (七)广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。
[注:新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之间发生的广告费和业务宣传费,从次年开始无限期结转按规定的标准扣除。其中广告费按8%,宣传费按5‰。这里,宣传费是时间性差异,而取得第一笔收入后发生的宣传费同是永久性差异。]
  (八)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产,可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品,不得在税前扣除折旧费用。
  六、关于本通知适用范围和执行时间问题
  本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
  本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项,也按本通知执行。
 

房地产开发公司纳税调整项目:

一、收入总额:
1、视同销售
2、资产评估:按综合调整法,按十年期限平均每年调整1/10。
二、成本
1、工资
计税工资:
(1)标准:每人每月800元;
(2)人员:雇佣关系
(3)人数:平均人数=220人。
(4)纳税调整方法:限额据实扣除原则
限额 提取 发放 调整
120 100 80  +20
120 80 100  0
100 120 80  +40
100 80 120 0
80 120 100  +40
80 100 120  +20

工效挂钩:
提成工资:
据实扣除:外商投资企业
2、折旧、维修与改良
扣除办法第31条:符合下列条件之一的,按改良处理:
第一,改良支出占原价的20%;
第二,改变用途;
第三,延长使用寿命达2年以上。
三、营业费用
1、广告费支出:国税发[2001]89:允许扣除的广告费不得超过年销售收入的8%,超过的部分可以无限期向以后纳税年度结转扣除。
2、业务宣传费:《扣除办法》(国税发[2000]84号)第42条规定,允许扣除的业务宣传费不得超过销售收入的千分之五。超过部分永久不能扣除。
  注意界定广告费、宣传费、赞助费的区别:
  扣除办法第41条规定,允许扣除的广告费必须同时符合下列三个条件:
第一,广告必须经过工商部门批准制作;
第二,必须支付了价款,并取得相应的发票;
第三,必须通过一定的媒体传播。
3、佣金
扣除办法第53条规定,允许扣除的佣金必须同时符合下列三个条件:
第一,必须是有权独立从事中介服务的单位和个人(不包括本单位雇员);
第二,必须支付了价款,并取得合法的凭据。
第三,向个人支付的佣金,不得超过服务金额的5%。
四、财务费用 天下房地产法律服务网
1、《企业所得税暂行条例》:向非金融部门取得的借款,其借款利率不得超过同期同类商业银行贷款利率;
2、扣除办法第36条:关联企业相互借款,借款方取得的借款额超过注册资本的50%,超过部分的利息支出,不得在税前扣除。
母公司
子公司 注册资本1000
子公司于2002年1月1日从母公司取得借款800万元,年利率为12%,同期同类贷款利率8%。则:
子公司应调增所得=800*12%-500*8%
母公司应纳营业税=800*12%*5%
请注意“统借统还”业务的税收优惠:
不征营业税:财税[2000]007号、国税发[2002]13号;
不征所得税:国税函[2000]837号。
五、管理费用
1、业务招待费
扣除办法第43条规定,按下列标准:
年销售(营业)净收入在1500万元(含)以内,不超过该部分的千分之五;
年销售(营业)净收入在1500万元以上的部分,不超过该部分的千分之三。
注意:(1)销售(营业)净收入包括主营业务收入和其他业务收入,不包括营业外收入、补贴收入、投资收益。
(2)区别业务招待费、宣传费、捐赠。
2、开办费摊销
会计制度:待生产经营的当月,一次性     结转损益。
税法规定:从生产经营的次月起,在不短于五年的期限内,分期扣除。
因此:当年调增所得,以后年度调减所得。
3、无形资产摊销
(1)单独计价的软件,在报经主管税务机关批准后,允许按2年摊销。--财税[2000]25 号。
(2)《扣除办法》第24条规定:商誉的摊销额不得扣除。
4、工会经费、教育经费、职工福利费
会计处理时:计提“三项费用”的依据,不包括在“应付工资”核算的住房补贴。
税法规定,允许扣除的“三项费用”不得超过计税工资的14%、2%、1.5%。
此外,允许扣除的工会经费,必须以“工会经费缴拨款专用收据”为原始凭证。
5、计提的存货跌价准备
扣除办法第6条规定,存货跌价准备不得扣除。
纳税调整方法:本期增加的存货跌价准备调增所得,本期减少的存货跌价准备调减所得。
6、坏账损失及坏账准备
扣除办法第45-48条以及国税发[2003]45号:
1、企业发生的坏账必须要经过主管税务机关批准后,方可获得扣除;
2、允许扣除的坏账损失是指下列应收账款:
(1)因债务人破产、撤销等原因,导致债权人不能收回的债权;
(2)死亡、失踪
(3)遭受重大自然灾害或者意外事故
(4)超过三年以上的应收账款
(5)国家税务总局明确的其他情形
3、允许提取的坏账准备不得超过年末应收账款余额的千分之五。计提的依据与会计制度一致:应收账款、其他应收款。
4、纳税调整方法
税法允许提取的准备金=(年末应收账款+其他应收款)×5‰-[(年初应收账款+其他应收款)×5‰-发生的坏账+收回的坏账]
税法 会计 调整
10  50  +40
50  10  0
-50 -10 +40
-10 +50 +60
7、总机构管理费
国税函[1999]136号:允许收取管理费的总机构必须同时具备两个条件:
第一,总机构没有固定的收入来源,或者固定的收入来源不足以弥补为下属分支提供服务而发生的支出;
第二,必须确实为下属分支提供了服务。
  分支机构上缴的管理费不得超过收入的2%。
  具体审批权限、报送手续由各省、自治区、直辖市税务局制定,并报国税总局备案。
  8、社会保险费
  保险费有两类:
  社会保险-强制:基本养老保险、医疗保险、失业险、工伤险、生育险。
  “管理费用-社会保障性缴款”
  国税发[2003]45号:补交的社会保险允许扣除,如果金额较大,税务机关允许按3年时间分期扣除。
  商业保险-自愿:财产保险、人寿保险
  单位不得为雇员办理任何性质的商业保险,法律、法规另有规定者除外。
  另有规定者是指:高空、井下、海底。
六、营业外支出
1、非广告性赞助支出不得扣除;
2、非公益、救济性捐赠不得扣除;直接向受赠者的捐赠不得扣除;超过扣除限额的公益性、救济性捐赠不得扣除;
3、罚款、罚金、滞纳金不得扣除;
4、流动资产(存货)的盘亏、毁损;固定资产的盘亏、毁损、报废,必须经过主管税务机关批准,方可获得扣除;
5、停用的固定资产提取折旧不得扣除;
6、固定资产、在建工程、无形资产减值准备不得扣除。如果属于一次性全额计提,按财产损失处理。
7、因违法经营而被没收财物的损失不得扣除。
8、各种所得税款不得扣除。
9、贿赂、回扣不得扣除。
10、债务重组损失可以扣除,但是关联企业进行债务重组,允许扣除的债务重组损失必须具备下列条件之一:
  第一,经法院裁定;
  第二,经全体债权人协商一致;
  第三,经批准的国有企业债转股。
11、因提供担保等原因,而发生的与生产、经营无关的支出不得扣除。
12、各种摊派不得扣除。
七、弥补亏损
1、会计处理:
(1)自然弥补,不专门作账;
(2)用盈余公积、资本公积补亏;
2、税法规定:
(1)亏损的概念:并非财务报表上的亏损,而是指经过税务机关审核确认的所得额。所谓“弥补亏损”,是用今后五年的应纳税所得额弥补本年度的经过税务机关审核确认的“所得(-)”。
(2)期限:五年
(3)计算:先亏先补,连续计算不间断
(4)手续:报批
(5)管理:建立“弥补亏损台账”。
八、关于投资业务分回利润补税问题
1、如果投资方税率高于被投资方,除被投资方企业在定期免、减税优惠期以外,从被投资方宣告分回的利润,需按规定还原并补缴税款。
2、如果投资方发生亏损,从被投资方分回的利润允许先弥补投资方亏损,然后再补缴税款。
3、股权转让所得要并入所得额征税。
股权转让所得=股权转让价款-股权转让日投资方享有的留存收益-初始投资成本
4、股权转让损失不得冲减投资方的生产经营所得,只能用本年度的其他投资所得(股息所得、股权转让所得)弥补,允许无限期结转扣除。
5、被投资企业因破产、撤销等原因而终止经营,导致投资方发生损失,在报经主管税务机关批准后,可以扣除。
6、权益法核算下,投资方每一年末按规定确认的投资收益不征所得税。
7、权益法核算下,投资方按被投资方亏损确认的“投资收益(一)”,不得扣除。
8、股权投资差额的摊销额不得扣除。
9、长期投资减值准备不得扣除。
财税字[1997]22号;国税发[1998]97号;国税发[2000]118号;国税发[2003]45号。

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