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假赠与避税得不偿失

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假赠与避税得不偿失

2006年11月17日 

来源:北京青年报 

从上个月中旬国家税务总局正式下发的《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中说明:对于个人将其他方式受赠不动产对外销售时,将按赠与后新产权证时间作为计算起点,而个税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。这样一来,如果交易双方用“假赠予”的方式避了税,将来买方如果要再将这套房产出售,等待他的将是堪称“天价”的个税支出。

●能免双税,“假赠与”走红一时

赠与行为是一种民事行为,没有发生市场化交易,一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定,将房屋赠与他人,受赠方需按3%的税率纳契税,赠与方和受赠方需各缴纳0.05%的印花税,但不需缴纳营业税和个人所得税。

根据这样的法律背景,假赠与真买卖,到公证处进行无偿赠与的公证,这样就可以规避掉营业税和个人所得税。这样的避税“高招”在去年营业税的政策刚出台的时候便被人想了出来,而到今年,二手房买卖当中营业税和个人所得税两个重头的交易成本先后落实,“假赠与”以其能省掉近10%交易成本的“优势”,被不少人趋之若鹜。据中大恒基市场部调查统计,今年上半年全市二手房交易中,仅有0.8%左右的交易是通过赠与进行的,而两税落地,这一部分交易有了大幅度提升,接近两个百分点。其中难免有“假赠与”的避税之嫌。

链家地产市场中心算了一笔账,一套以43万元购买、出售时总价50万元未满5年的普通住宅,在正常转手交易时,需缴纳印花税、营业税、买卖双方各0.05%的契税和个人所得税四种税费,累计金额为500000×(1.5%+5.5%+0.05%×2+1%)=40500元;而如果通过无偿赠与只需缴纳印花税和契税,金额为500000×(3%+0.05%×2)=15500元,也就是说,通过真买卖假赠与少支出成本25000元。

●隐患丛生,“假赠与”仍有市场

事实上,作为一种非正当的交易避税手段,“假赠与”的出现本身就给买卖双方都带来很多潜在的隐患。

中大恒基副总经理王彬告诉记者,对于卖方来说,在名为赠与实为买卖过程中,如果是买方分期付款,在双方已经办理房产过户手续之后,将可能出现买方拒付后期款项的情况。这样,卖方如果再想讨回余款,几乎没有可能,即使双方另有私下签订的“协议”,也会因为双方已就这套房产作了赠与公证,使这份所谓的“协议”不具备任何法律效力。

对于买房者来说,“假赠与”所带来的风险则会更大。一方面,《合同法》规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。所以可能出现这样一种情况,即买方支付了首批款项,但是在房产过户之前,卖方撤销赠与行为,买方将一无所获,而“假赠与”本身就没有法律保护,所以买方也只能无可奈何。另一方面,赠与的房产如果有瑕疵,赠与人是不用承担任何责任的。也就是说,如果房屋出现了质量问题,导致买卖双方出现纠纷,原房主将不承担任何法律责任,买方也无从获得任何形式的赔偿。
尽管如此,但由于“假赠与”能省下很多钱,所以依然有不少人甘冒风险暗地里进行这种操作。

●“假赠与”或将退场

面对不断出现的“赠与”后遗症以及严重的“避税”行为,国家税务总局10月中旬决定,对通过非遗嘱、继承等的“其他无偿赠与行为”获得房屋的个人,其将这套房屋再对外销售时,须按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。同时,购房时间将会从受赠、获得新产权证之日起重新计算,这样,如果房产受赠不满5年就转手,那么缴纳营业税将不可避免;同时,转让受赠房产,在计征个人所得税时,不得采取“核定征收”,也就是按房屋估值1%计征的方式,必须严格计算应纳税所得额即20%的税率据实征收。

这样一来,如果受赠房产的一方再想转让自己获得(或者实际是买到)的这套房产时,除了要受营业税5年这一标准的限制,还要缴纳远远高于一般二手房交易所需缴纳的个税。例如,一套通过无偿赠与评估价为60万元的房产,受赠者再出售时价格为80万元,那么需缴纳个税[800000×(1-0.05%-5.5%)-600000×(3%+0.05%)]×20%=147460元;而通过非无偿赠与方式购得的房产,同样以80万元的价格再出售的房产,那么该套房产缴纳的个税为800000×1%=8000元。前后差额高达139460元。再出售时相对高额的个税,无疑对受赠者是一个禁锢和顾忌。

  (作者:高彤)

 

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