设为首页收藏本站政策法规理论研究合同参考名词解释问题咨询

案例题目

二手房交易炒家和中介四招避税,购房人风险大

转载日期】【引用出处

二手房交易炒家和中介四招避税 购房人风险大

2006年11月29日

来源:天府早报 

成都地税局相关人士解读房产炒家和房屋中介机构避税“花招”,向市民作出风险提示

今年,有关部委出台不少房地产宏观调控措施,其中包括针对二手房交易的税收政策,但不少房产炒家和房屋中介机构耍尽花样逃避二手房交易税收。昨(28)日,成都市地税局相关工作人员对目前出现的一些“花招”进行一一分析,并向市民作出风险提示。

花招一 利用公证先卖后过户

不少业主找到买家后,选择到公证处公证转让房屋,再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费,与全额征收营业税及附加费相比,确实便宜很多。

风险提示:房屋作为一种特殊商品,实行的是登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化。卖方如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款,当发生还款困难,银行是有权利收房的。这种避税办法下,买方契税是始终不能免的,只有卖方占了税收便宜,但风险却全是买方承担。

花招二 签订合同先租后卖

针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策,一些卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。

风险提示:这种方法和第一种方法一样,也只是卖方节省了售房的营业税及附加费,买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素,按照现在房价趋势,几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,这对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。

花招三 假借赠与真卖房

我国现行税法规定,对私人赠与房屋的行为是不征收营业税的。所以假赠予真卖房,也是一种比较流行的逃税花招。

风险提示:国家税务总局最近已出台新规定,要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料(如公证书),经审核后才能免税,而且规定,这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键的在于,受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收,其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收,明文规定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。

税务人员给买方算了一笔账,比如甲某2006年花40万元买的房子,一年后以45万元再出手,如果2006年不做假赠与,2007年他只需缴几千元的个人所得税;如果做假赠与,甲就要缴近9万元的个人所得税。

花招四 签订“阴阳合同”

这是一种最为普遍的做法,许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外,另外再签一个假合同,把售房价格定得比市场价格低很多,以达到少缴税的目的。

风险提示:这是一种偷税行为,如果被发现,买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。成都市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为,并被移交税务稽查部门进行处罚。一些人为了省钱,听从中介机构签订假合同,结果自己冤枉被多罚了款;而中介机构矢口否认是自己策划的,因为不是纳税人,反而没事。

  (作者:罗向明)

浙ICP备05044035号关于本站请您留言律师服务违法和不良信息举报中心