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案例题目

为避税“娃娃”当房主 律师提醒隐忧多

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2006年12月14日  

来源:经济参考报 


“不管年龄大小,只要买房,我们都欢迎!”最近,河北石家庄市某售楼处一位售楼小姐接待了几位购房者,与其他购房者不同,在办理购房合同时登记的房主竟然都是他们的未成年子女。而据笔者从另外几家房地产公司了解到的情况,购房者中“娃娃房主”的现象确实在增多,而且年龄跨度也较大,有大、中、小学生,甚至还有婴幼儿。

据《河北日报》报道,长期从事房屋产权登记工作的石家庄市房屋产权产籍监理中心登记三科科长汪泳表示,近来“娃娃房主”增多现象非常明显,但具体占怎样的比例他们并没有统计过。

一对以孩子名义购房的不愿透露姓名的夫妇表示,让孩子当房主一是可避开将来开征的遗产税,二是将来孩子再卖房时还可以少纳税。

河北经贸大学财税学院税务教研室教师刘献灿介绍,遗产税怎么征、何时征,目前国家还没出台相关法律法规。至于“娃娃房主”将来再转让房屋时能否少纳税,刘献灿说,在国家税务总局有关房屋赠予税收的通知中,虽然继承房产在出售时免除了营业税,但和其他赠予行为一样要征收20%的个人所得税。该通知明确规定,通过继承、直系亲属赠予等方式获得房屋产权的受赠人,取得无偿赠予的房产后再次转让时,要以财产转让收入减除受赠、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。而自购住房出售时,则按政策相对宽松的核定征收方式,即按住房转让收入的1%缴纳个人所得税。

对此,石家庄地税部门有关人士认为,国家税收政策是为了实现公平原则,而且是互相配套和不断调整完善的,所以一旦将来国家出台遗产税的法律法规,必然会出台配套政策,对“娃娃房主”的避税行为进行规范。

对“娃娃房主”的避税行为,有关法律人士认为此举还会带来一系列社会问题。河北三和时代律师事务所赵伟律师认为,首先,“娃娃房主”将面临无法获得贷款的困境。签订借款合同的借款人主体必须是具有完全民事行为能力的人,“娃娃房主”显然不符合这一法律规定,所以无法以其自身名义获得购房贷款,需要一次性付清房款。另外,孩子在未成年之前,作为“娃娃房主”的法定监护人,除涉及孩子切身利益(如孩子重病或上学急需用钱)外,房屋将不能进行买卖或抵押贷款。这就意味着,将来万一家庭发生什么变故而急需用钱时,房屋将不能派上用场。因此,对于并不富裕的家庭来说,“娃娃房主”不但要承担很大的风险,家庭生活质量也可能下降,此举得不偿失。

其次,如果夫妻离异,可能会在财产分割及子女抚养问题上带来法律纠纷。从法律上讲,“娃娃房主”的房屋不属于夫妻双方共同财产。当“娃娃房主”的父母离婚时,双方都无法分得该房屋。但是,从抚养权的角度看,谁取得了子女的抚养权,谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以,“娃娃房主”将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。另外,当孩子成年后,如果其不履行赡养父母的义务,父母想收回该房屋时就会因存在法律障碍而无法收回。

其三,从眼前看,“娃娃房主”还会给物业管理及水、电、煤气等费用的缴纳和管理带来诸多不便。因为物业管理和水、电、煤气等费用的缴纳人是这些“娃娃”,事实上缴纳这些费用的是其父母等监护人,这就容易在物业管理者与事实上的费用缴纳者之间产生纠纷隐患。

  (作者:戴边)

 

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