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案例题目

土地增值税清算考验资金链 开发商谋求合理避税

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土地增值税清算考验资金链 开发商谋求合理避税

2007年04月13日

来源:千龙网   

    按照新的方式征收土地增值税已经两个多月了,本报在年初的报道曾分析部分开发商可能因此受到土地成本的压力,那些土地储备多、开发周期长、产品附加值大的开发商面临的压力会更大。据记者了解,部分开发商已经意识到了问题的严重性,为缓解资金压力,一些开发商以各种方式开始谋求合理的避税策略,记者深入采访,了解到了一些开发商的合理避税手段,以及一些地产代理公司给予开发商的合理避税策略。 业内人士分析,这些避税手法基本上是可行的,但面临极大的风险。


  现状:开发商资金链更绷紧

  按照新的土地增值税征收方式,在重新确定核算的标准和依据后,房地产开发商必须及时交纳该项税费,而随着土地增值税征收制度的进一步完善,加上最近银行存贷款基准利率上调0.27%,开发商的资金链会更加绷紧。
  国家去年对房地产市场进行了一系列的调控,其调控涉及土地、房产交易过程、金融等诸多方面,而今年新年伊始的土地增值税清算通知,意味着国家对于房地产市场的调控还将继续。首先可能会是对土地增值税征收范围的进一步完善,比如二手房交易时征收土地增值税、公司股权重大变更的项目征收土地增值税等等,如果属实,东莞一些开发商的日子可能会更难过,难以避免被市场淘汰的命运。
  其实在今年2月1日土地增值税正式征收之前,很多知名地产企业都早已未雨绸缪,比如万科地产早就对土地增值税部分进行了预提,因此对它长远的影响不大;但对于东莞一些早期就储有大量土地的开发商而言,成本可能更大一些,因为东莞早期的土地大部分都不是通过“招拍挂”的形式出让的,取得费用相对较低,加上这些土地取得的过程中企业所负担的费用显然进不了项目开发成本上,所以增值额较大,因此交纳的税费也较多,而对近两年在东莞通过“招拍挂”出让的土地,由于地价较高,土地增值税对项目的影响反而较小。
  此次土地增值税的清算,也是对房地产市场的进一步洗牌,会有更多的融资能力不强、业务经验不足的小开发商就此出局。


  开发商使出各种避税对策

  一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,通过一些专业财务人员的计算,结果发现随着增值额占可扣除部分比例的增加,增值税后利润率的边际效用越来越小;在这种情况下,开发商可能会考虑通过将装修费用计入开发成本来降低增值额,从而起到减少税收的作用,同时这样做对提升项目品质也有一定的积极作用,可谓一举两得。
  从事财务工作多年的刘先生认为,通过增加项目装修成本来达到合理避税的目的是很多开发商都会想到的避税方法,而这一方式也比较有效。因为根据计算增值税的方法,成本加大,其计征的增值税额度就会降低,避税效果是比较明显的。但采用这种策略,其装修必须有溢价才能适当提高利润率,有一定风险,另外对开发商来说,这样做可以合理地将土地增值税部分降到最小,但项目平均利润率相对此次通知前下降仍是无可避免的。
  业内的普遍观点是,如果房产企业采用这种方法避税,无疑会带动东莞全装修房市场逐渐普及化,日后中小户型项目的全装修房比例会大大提高,这对于全装修房的普及是一个利好消息。
  特别值得一提的是,建设部规定在2010年,深圳作为住宅产业化试点,将基本取消毛坯房。届时深圳商品房将全部都是带精装修,东莞的开发商如果现在开始研究装修问题,也算是未雨绸缪。


  开发商谋求合理避税

  有代理公司建议开发商不要急于销售自己的产品,而是改为自己经营或者出租,这样也可以达到一定的合理避税目的,尤其是对于资金实力雄厚的大开发商而言,将部分优质项目由出售变更为持有也不失为规避高额土地增值税的好方法,比如高档酒店式公寓、中心区的写字楼等项目。
  对于开发商是否会采取将优质项目由出售变为持有,以此减少规避交纳增值税的做法,刘先生认为不太可能。因为目前政策对项目的销售率有原则上的比例控制,待相关细则出台后,这种方式难以实施。
  其他的方式还有提高人力经营成本,这跟增加项目装修成本可谓异曲同工,因为人力等企业经营成本也计算在可扣除项目之内,不排除房产企业以此来降低增值额占可扣除项目的比例以降低土地增值税,但效果可能没有增加项目装修成本那么明显,因为人力成本通常不会很高。
  其次还可通过公司股权变更形式整体出售项目的方式来避税,因为本次土地增值税规定中并没有明确说明公司股权变更的项目是否征收土地增值税,这种情况下,土地使用权可以说已经变更,因为公司的控股人已经变了,也可以说没变更,因为公司作为法人没变,在进一步解释《通知》之前,这里或有漏洞可钻,但相信随着法规的进一步完善,这个漏洞很快会被填补上。
  建经济适用房或者廉租房

  按照规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,将免征土地增值税,经济适用房项目以及廉租房的增值额不多,可以回避高额的土地增值税。部分市场分析人士认为,征收土地增值税会促使开发商为避税而采取开发利润较低的经济适用房项目,这样市场上的经济适用房将因此而大幅增加。但也有业内人士对此持否定看法,认为这种为避税而采取的项目类型取舍开发企业不太可能采用,因为开发商是根据市场需求去开发产品的,这是一个根本原则。而且开发商开发利润高的豪宅项目,即使要交税,其最后取得的利润额有可能要比开发经济适用房的取得的利润高。

 

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