关于已购公房出售的注意问题与相关法规

2003-04-19 本网张东伟律师编写

随着本市二级住房市场的活跃,卖旧买新已经成为不少人改善住房条件、提高生活质量的重要途径。其中所谓卖“旧”,主要指本市城镇职工根据国家和有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价或者标准价(含标准价优惠办法)购买的公有住房,其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

一、已购公房上市的条件

已经领取了房屋所有权证书的已购公有住房即可以上市出售,不受购买居住年限的限制。

二、不允许上市出售的9种情况

在下列情况下,个人购买的公有住房不得上市出售:

①以低于房改政策价购买尚未按规定补足房价款的。
②已经被列入拆迁公告范围的。
③所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的。
④所有权有纠纷的。
⑤已经抵押并且未经抵押权人书面同意的。
⑥上市出售后会形成新的住房困难的。
⑦擅自改变房屋使用性质的。
⑧依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的。
⑨法律、法规以及市人民政府规定的其他情形。

三、个人到哪里出售已购公有住房

一般而言,个人欲出售已购公有住房,需到房屋所在区县的房屋土地局房地产交易管理部门办理上市出售的有关手续。随着房地产中介市场的发展,个人也可到有资质的房地产中介机构委托出售已购公有住房。但在委托出售时个人需向中介机构交纳代理费用。

四、出售已购公有住房需要提供哪些材料

个人出售已购公有住房需提供以下材料:

①房屋所有权证书;②个人身份证或其他有效的身份证明;③房屋所有权共有的,共有人同意出售的书面证明;④以标准价购买的房屋,原产权单位的书面意见。

五、个人出售已购公有住房要经过哪些步骤

从程序上讲,个人出售已购公有住房需经过以下步骤:①申请出售;②听候批准;③寻求买主;④双方议价;⑤签订合同;⑥立契过户;⑦土地登记;⑧权属登记。具体地说:

第一步,由产权人向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交相关材料。房地产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后,十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
第二步,经审核,符合上市出售条件,准予上市出售的,由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续,缴纳有关税费。
第三步,买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内,向房地产行政主管部门申请房屋所有权转移登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

六、出售已购公有住房价格如何确定

已购公有住房上市出售实际是商品房的买卖,因此其价格确定应遵循市场规则,由买卖双方协商议定。在目前市场信息不完备的情况下,出售人也可委托房地产评估机构评估定价。

七、个人出售已购公有住房须交纳哪些税费

出售已购公有住房的个人须交纳如下三项税费:①营业税:按成交额的5%交纳,按营业税额的7%和3%计征城市建设维护税和教育费附加。此项税款的征收是有条件的:居住满一年以上者免征“两税一费”,居住不满一年者按销售价减去购入原价后的差额计征。②交易手续费:120平方米以下,每件500元;121—5000平方米,每件1500元;5000平方米以上,每件5000元。③印花税:按成交额的0.05%计征。(以上数据仅供参考,各地区及国家按市场需要会作政策调整)

八、职工个人出售已购公有住房如何与原产权单位分成

    城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
  以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的,可以先按照成本价补足房价款及利息,原购住房全部产权归个人所有后,该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理;也可以直接上市出售,其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后,由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤消的,其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后,纳入地方住房基金专户管理。

九、职工以成本价购买的公有住房,上市出售时是否要征求原产权单位的意见

  凡按房改成本价购买的公有住房申请上市出售的,除职工个人与原产权单位在买卖合同中有明确约定的以外,可以不征求原产权单位意见。

十、已购公有住房上市出售,供暖等费用如何解决。

已购公有住房上市出售时,涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题,卖方应向买方如实相告,并由双方自行协商解决。

主要依据政策与法规

>>已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 >>关于制止违反规定突击分房和低价出售公有住房问题的通知
>>关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知 >>国务院下发住房补贴专户管理操作九大程序
>>住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 >>国务院关于深化城镇住房制度改革的决定
>>公有住宅售后维修养护管理暂行办法 >>关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知
>>关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明 >>中央国家机关公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金归集管理使用暂行办法
>>已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定

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