发展商延期交房,监管银行是否承担连带责任

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【问】2001年6月,我与发展商签订了一份预售合同,合同文本使用2000版。我首付20%的总房款,其余80%房款是银行贷款。现在发展商延期交房,我被迫继续在外租赁居住,而每月的贷款照付。这样一来,我每月开支的费用除了还贷外,还需支付房屋租金,这已经超过了我的预算。我查看了预售合同,发现申请贷款的这家银行是发展商的资金监管银行。请问,我能否暂时拒绝还贷?在追究发展商延期交房责任的同时,我是否可以同时追究监管银行的连带责任。 (上海市民)

【解答】

  这个问题目前在司法实践中存在一定的争议。
    1)根据《上海市房地产转让办法》第三十八条(预售款的监管)的规定:“房地产开发企业收取的商品房预售款,应当委托监管机构监管,专项用于所预售的商品房的建设。监管机构对预售款监管不当,给预购人造成损失的,应当承担连带责任。”因此,你要求追究银行的监管责任,只要符合民事诉讼法第108条的规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。人民法院应能受理。

  2)问题是监管银行并非是你所签约的合同当事人。因此,追究监管银行的法律责任缺乏合同依据。

    3)再者,根据《立法法》的规定,地方政府无权对诉讼制度作出规定。你与贷款银行间的贷款合同是独立生效的。如没有合法的依据而拒绝还贷,你可能会遭到贷款银行的违约诉讼。虽然《上海市房地产转让办法》对于监管银行承担连带责任有明确的规定,但能否被人民法院认可值得商榷。

  4)再次,你与开发商的法律关系与你与银行的贷款法律关系是两个独立的民事关系,不可混在一起。就算是银行有责任,但只要没有违背你与银行签约的按揭贷款合同,你依然没有理由可以拒绝还贷款。

    5)当然,既然银行与发展商之间存在监管协议,那么银行的监管责任无疑是存在的。我们建议你可以在追究发展商责任的同时,一并要求银行承担监管责任。只有人民法院确认银行承担责任,你才可以行使同时履行抗辩权而暂时拒付银行贷款,并避免承担延迟还贷的违约责任。

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