按揭贷款未成 合同如何处理

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【问】2000年10月,我向开发商订购了一幢别墅,总价款为87万元人民币,其中按揭6成,52.2万元人民币。签约后,我付清了首笔房款,但事后银行却拒绝放贷。房产公司要我一次性付款,否则将要我承担违约责任。请问徐律师,我是否能以房地产公司未能保证我获得贷款为由解除合同?

【解答】

    1)虽然发展商在售楼之前一般也会选择一家银行与之签订贷款合作协议,不过银行并没有义务给每一个申请按揭的人发放贷款,而是根据贷款数额、贷款年限与申请贷款人的资信情况判断是否向其发放贷款。一般来说,个人资信情况包括以下几个方面(1)个人税后收入;(2)家庭收入与支出;(3)职业;(4)婚姻状况与家庭财产;(5)学历与年龄等。其中个人税后收入是主要因素,一般月还贷额不应超过其月收入的60%。
   假如借款人以前申请过其他项目的贷款,并且在还贷过程中出现多次逾期甚至拒绝还贷情况的,银行将拒绝其贷款申请。

    2)若银行拒绝放贷的原因在发展商,如发展商撤销担保户口,此时购房者有权单方面解除购房合同,并可追究发展商的违约责任。若因购房者个人资信原因未能获得贷款的(在实践中多为此项)。发生这种情况而购房合同中又未就此有约定的,购房者须一次性付清房款,如无法付清房款的,则将承担相应的违约责任。

    3)处理方法:主要有以下几种处理方式:(1)约定购房者如无法获得银行贷款,房产商同意其退房。这种方式对购房者最有利。(2)房产商同意其退房,但没收其定金,这是实践操作中最多的方式。(3)改为一次性付款,但房产商应给予一定折扣并明确约定具体折扣。(4)改为发展商贷款,利息由双方协商。

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