发展商不能于交房日备案,是否构成延期交房?

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【问】我于2001年3月4日为购买一套商品房,与发展商签订了一份"2000版"预售合同。合同约定:"2002年2月1日交房,交付条件为房屋办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)"。合同签订后,2001年9日中旬,房屋竣工,今年1月20日发展商取得大产证,并通知我交房。但在验收时,我发现房屋存在一些明显的质量问题,因此我要求发展商出示房屋质量合格证,但发展商拿不出。经了解得知,有关部门因质量问题拒绝接收发展商房屋工程竣工验收备案。由于合同中未约定交房条件应包括"房屋应经竣工验收备?"若发展商不能于交房日备案,是否构成延期交房?

【解答】

    1)《中华人民共和国商品房销售管理办法》第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:
    (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
    (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
    (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
    (四)已通过竣工验收;
    (五)拆迁安置已经落实;
    (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
    (七)物业管理方案。

    2)《合同法》第107七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
    第111条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
    第67条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

    3)可见,发展商不能于交房日备案,已构成了延期交房,违约在先。虽然在合同里没有写明,但这并不能对抗法定规定的强制性规定。

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