涉及房东变更的租赁合同纠纷

 

【问题】
1992年某厂(甲)与台资(乙)合资设立酒店(丙),双方各50%,丙租甲楼房一座(a)每年租金8万元人民币,租期至2008年。甲在丙处用餐,以房租相抵,已结算到2008年。1999年,甲因向银行(丁)贷款,以楼房做抵押,因甲无力偿还到期的借款,丁申请法院将楼房强制执行已占有并办理过户。2001年甲破产(甲投资到丙的资产未列入清算范围)。2002年丁诉丙应从1999年开始交房租并承担违约责任。某区法院已受理进入诉讼程序。请问:
1、涉台案件某区法院能否受理?
2、1992年的租赁合同与1999年的抵押合同涉及房东变更,承租关系是否有效?谁应是房租的受益人?

【解答】

1)区法院可以受理。
2)按照《担保法》的规定,抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。可见抵押合同的订立不影响租赁合同的效力。
3)甲向丁借款,并以有租赁关系的楼房抵押,丁申请法院将楼房强制执行并办理过户,这是抵押物所有权的变更,依据《合同法》的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。所以原有的租赁合同继续有效,只是出租方应变更为丁。
4)作为出租人的丁有权要求丙付房租。

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