出租、转租公房在法律上的规定有冲突该如何?

 

【问题】王先生是本市某区一套两室户公有住房的承租人。因贷款购房的缘故,2000年七月,王先生欲将该套公房出租给他人,以租金来贴补每月还贷。但王先生不知公有住房能否转租,是否需要将公房购买下来才能出租以及租金收入应如何纳税?

【解答】

建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》中明确规定:“房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋,不得利用公有房屋获取非法利益。”“公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋,不得擅自改变房屋的用途。确需改变用途的,应当依照有关规定办理审批手续。”“承租人将承租的房屋擅自转租的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋,并可索赔损失。”“违反城市公有房屋管理规定,擅自转租公有住房的,转租协议无效,收回房屋,没收其非法所得,并可处以转租人转租金总额5倍以下的罚款,由房屋所在地县级以上城市人民政府房地产行政主管部门对责任者给予行政处罚。”

但是,有些省市规定则可以转租,如2000年7月1日起在本市施行的《上海市房屋租赁条例》对公有住房的转租作了明确规定,王先生可以将公房转租给第三人而无需征得房管部门即出租人的同意,但应当在与第三人签订转租合同前书面告知出租人;未告知出租人的,出租人可以解除租赁合同。假如王先生将公有住房购买后变成售后公房,则王先生出租该售后公房应注意以下几点:①必须取得同住成年人的书面同意;②只能用于居住;③出租对象仅限国内公民和单位。

根据我国《立法法》规定:“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。

建设部制定的行政规章,省人大(常委)制定的是地方性法规,所以,假如本省有法规规定,则优先于建设部制定的效力。

根据上海市公房的转租与出租售后公房的租赁收入适用的税率,王先生作为公房的承租人将房屋转租,则应按转租收入的2.5%进行纳税;倘若王先生作为售后公房的所有人将房屋出租,则应按出租收入的5%进行纳税。

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