未经行政部门登记备案的租赁协议是否无效?

 

【问】

律师同志:
  1999年,我父与王某签订了房屋租赁协议,由我父承租王某所有的一间房屋,租赁期限为两年。合同签订后,我父即交付了约定的租金。后王某将出租房屋卖给张某并办理了过户手续,事前王某未给我父任何通知或说明。事后,张某以房屋所有人身份令我父腾房。请问张某的主张合法吗?   某部战士于海

 

【解答】
  民法通则规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以要求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。”

    《城市房屋租赁管理办法》
    第十三条规定:“ 房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”
    第十四条规定:“ 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。“
    第三十二条规定:“ 违反本办法有下列行为之一的,由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;
    (一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;
    (二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
    (三)未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。

    虽然你父与王某在房屋租赁协议签订后未履行上述有关法定手续,但仍然有效。因此你父有权以承租人名义依据优先购买权之规定主张王某与张某之间房屋买卖行为无效。

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