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对当前房地产市场的基本分析和下一步的政策趋向——建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在中国(四川)第四届房地产形势报告会上的讲话摘要

实施日期】2008/01/02【颁发文号】【失效日期

对当前房地产市场的基本分析和下一步的政策趋向
——建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在中国(四川)第四届房地产形势报告会上的讲话摘要

2008年1月2日  来源: 《四川房地产》2007年第5期 


(根据记录摘要整理)

今年以来,各部门、各地区继续认真贯彻落实中央房地产调控政策措施,从全国情况看,房地产市场运行延续了经济发展的势头,总体上比较平稳,总量基本平衡,供求基本平衡,价格基本稳定。但还存在一些矛盾和问题。

从总量变化分析。房地产开发投资增幅出现加速现象,反映供应与需求的指标反差较大。据统计快报数据,2007年1—8月,全国完成房地产开发投资 14276.75亿元,同比增长29%,其中,住宅投资10160.69亿元,占房地产投资的71.2%,同比增长30.9%。经济适用住房投资继续保持了去年高速增长的态势,449.03亿元,比去年同期增长28.8%。投资占比3.1%比去年(3.2%)降低0.1个百分点,3月起已连续出现增幅大于固定资产投资增幅的情况,04年以来一直低于固定资产增幅。从投资资金来看,有三项指标保持高速增长,非银行金融机构贷款59.7%;利用外资68.7%,其中外商直接投资98.3%;个人按揭贷款56.6%。三项指标说明企业已经出现融资渠道多元化趋势,利用社会资金的功能进一步增强。今年从股市获得的资金已达到1500亿元的规模,还有四个公司在香港上市,外资继续看好,外资的增幅大大超过投资的增幅。资金来源总量达到了创记录的27750亿元的历史高峰,净增加7干多亿,增幅达34.5%。自筹及自有资金分别达到37.6%、33.7%,定金及预付款资金在资金中的比重下降1.5个百分点,说明融资渠道多元化企业自身融资能力增强。值得注意的是,商品房完成土地开发面积增幅明显回落,下降了12.2个百分点。土地购置费和土地购置面积增幅明显提高,分别为 32%、15.2%;说明开发商普遍对房地产市场预期看好,有意储备土地,放缓开发进度,同时投资重心放在开发高档楼盘,增大了开发成本。中西部地区投资增幅明显高于东部(中部39.3%、西部37.1%、东部 24.1%),经济房中西部69.8%、33.6%,说明越来越多的资金向中西部转移;商品房销售额增幅明显,达到45.6%(期房52.7%),中西部销售额增幅达到 55.2%、62.8%,期房64.1%、76.6%,住宅销售额增幅中西部均突破50%以上,62.9%、69.3%,期房 70.5、83.7%,说明市场需求几乎出现井喷现象,去年同期国六条出台后市场进入观望期,期房与前年比下降2.6%。

从结构变化分析。住房供应结构调整有新的进展,但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40城市信息系统数据显示,各地新审批、新开工住房中,90平方米以下普通商品住房供应逐月有所增加。在批准的预售商品住房供应中,套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比由2006年上半年的19.18%提高到下半年的22.6%,套数占比由32.08%提高到36.02%。到今年1—8月,进一步提高到面积占比24.73%、套数占比 39.05%。新建商品住房套均建筑面积由2005年7月的 122.3平方米下降到今年1—8月的106.9平方米,每年下降两个百分点,而重点城市实际销售的商品住房套均建筑面积仍高达111.1平方米。从新建住房结构比例落实情况看,截至7月10日,已上报的18个城市中,只有6个城市2006—2007年度新开工商品住房中,套型建筑面积90平方米以下住房所占面积达到70%。住房投资消费反差较大,全国城镇商品住宅销售金额1.36万亿元,大于投资额1.02万亿元,3400亿元,增幅高于投资增幅20.6个百分点。其中期房购房金额增幅58.2%,高出近30个百分点。

需求结构不合理,影响到住房供应结构的调整。根据对10城市的住房消费情况调查,住房消费群体已发生较大变化。

一是,高收入及异地群体投资性购房所占比较大。某重点城市购房群体中,IT、金融业、房地产业行业人员占调查购房人数的50.4%,其中金融从业人员平均购房面积142平方米。

二是,超前型等住房需求所占比重较大。一些年轻住房消费群体更多体现出注重个人价值和生活享用的特点,即使债台高筑也要超前消费买新房、买大房,形成需求提前释放。调查显示,一些年轻人购房置业的首付款和月还款额已经高于中等收入居民的承受能力。他们靠什么还债?一是靠续债,二是靠父母,这就形成中国年轻人特有的消费观念。

三是,中心城市外地(含境外)机构和个人的购房需求持续增加,且大多选择高档住房。相当一部分重点城市销售的商品住房中,1/3左右为外地人购买。其中,有的城市中心区万元以上的高档住宅,有一半以上为外地人购买;54.3%的外地购房者选择一次性付款。高档、大户型住房需求持续扩张,增强了开发商开发建设高档住房和获取高额利润的冲动,进一步加剧了中低价位、中小套型普通住房供应的难度,使本应作为市场消费主体的中低收入群体被挤出市场或被边缘化。

结构调整效果不明显的主要原因,一是,住房建设一般需要2年左右的周期,结构调整的效果应在明后年更为明显。二是,一些地方对结构调整认识不统一,中低价位中小套型普通住房土地有效供应得不到保证。

从各方关注的房价分析。住房价格涨幅持续攀升,继续上涨的压力明显增大。根据国家统计局和发展改革委统计数据,今年8月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨9.0%,环比1.5%,虽然低于2004年的9.7%(35个大中城市数据),但同比、环比涨幅均已创下2005年以来新高。涨幅比2006年底 (5.5%)高出3.5百分点,比去年同期提高1.9个百分点。特别是一些重点监测城市房价持续高位增长,有的已连续多月房价涨幅在10%左右。2005年三季度以来相对稳定的长三角地区主要城市重新出现房价回升态势,南京、宁波、杭州市8月份房价同比涨幅分别为 7.5%、10.5%、10.2%。一些内地二线城市房价业开始出现持续走高态势。乌鲁木齐、常德等城市均突破了10%以上的涨幅,分别达到15.5%、10.8%。北海市房价涨幅连续四个月位居榜首,同比分别达到 15.1%、15.5%、18.6%、18.2%。同时二手房价也出现了较大幅度的上涨,环比高于商品住房,达到2%。造成当前部分城市房价上涨压力较大的主要原因是商品住房供求关系趋紧,据信息系统数据,今年1—8月,全国40个重点城市商品住房批准预售面积1.45亿平方米、套数135.5万套,远小于实际销售面积1.67亿平方米和套数150万套,8月末累计可售面积1.28亿平方米比去年底1.39亿平方米,下降了7.9%,同比下降了7.7%。有10个城市下降幅度达到20%以上,天津、上海、南京、苏州、杭州、宁波、温州、武汉、广州、深圳等,温州只有9万平方米可售住房。这是一个什么样的数据?,一个顶级的市场就吃下了。现在是房价影响地价,地价影响房价。一些城市近期新出让地块的楼面地价加上当地建安成本后的价格,超过了同地段在售商品住房项目的销售价格,说明对该地区预期房价普遍看好(零风险)。上海市近期挂牌出让的某地块,成交价格是挂牌起始价的2.44倍,楼面地价高达1.25万元/平方米;杭州7月10日出让的某地块,楼面地价高达1.57万元/平方米,广州1.8万元/平方米,均已超过周边在售商品住房价格,面粉贵过面包。一些专家认为,近期一些城市土地出让价款不断创出新高,将进一步加大房价上涨的压力。某市02年5于元以下45.6%,7千元以上28.7%,07年5月5千元16.4%,7千元63.2%。楼盘价的比例倒转是什么意思,说明房地产市场发生巨大变化。

从宏观调控效果的分析。

一是廉租住房制度建设力度加大但低收入家庭的住房困难仍然十分突出。国务院召开了解放以来第一次专题工作会议,研究了建设经济适用住房和解决低收入者购买住房问题,全国各地高度重视,分管的副市长都出来讲话。深圳市长说“对高房价,我们不能视而不见,坐视不管”说得很到位。。截至2007年6月份,全国657个城市,已经有564个城市建立廉租住房制度,占城市总数的85.8%。2007年各地财政大幅度增加财政资金安排,初步统计计划安排廉租住房资金 79.4亿元,超过2006年之前廉租住房累计资金总和。但城镇廉租住房保障体系建设总体上相对滞后,覆盖面小。据初步统计,目前享受廉租住房政策优惠的家庭仅约54.7万户,而根据建设、民政部测算,实际需要解决住房困难的全国城镇低保家庭的有400万户,低收入家庭有600万户。两者比较,仍有较大差距。

二是房地产市场秩序有所好转,但规范市场秩序任务仍十分艰巨。实行有区别的住房交易营业税政策、禁止期房转让、商品房预售合同即时网上联机备案、实名制购房等措施,基本遏制了住房短期投机行为,引导了投资行为。建立了房地产市场信息系统和信息披露制度,增强了市场透明度、加强了社会监督。开展了房地产市场秩序专项整治,严肃查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的违法违规行为。但损害消费者权益现象仍较突出。一方面,违规开发、虚假广告、质量纠纷、中介机构无证经营等老问题仍未根治;另一方面,近年来出现的囤积土地、捂盘惜售、哄抬房价、采取股权转让变相转让开发项目、规避套型结构调整等新问题仍很突出。

三是地方政府贯彻落实调控政策措施的力度进一步加强。江西、浙江、四川、辽宁、河北等地加大了经济适用住房供应量,竣工面积占商品住房的比重超过10%;江西、四川等省省长与市(州)长签订责任状,确保2007年经济适用住房占比不低于20%。厦门、成都等省市把廉租住房制度建设作为政府关注民生问题的重大举措,切实采取有效措施,抓紧抓好。广州、深圳等城市从改善住房供应关系入手,采取多渠道增加住房用地供应规模、加大闲置土地回收力度、加快政府保障型住房建设、加快用地和房屋建设审批等措施。北京明确今后3年内,要建设1000万平方米经济适用住房、1000万平方米“两限”普通商品住房。大连加大住宅用地特别是普通住房用地供应,加强建设和销售监管,缓解供应矛盾。

下一步主要政策趋向。

房地产市场调控是一个渐进的过程,随着各项调控政策措施贯彻落实,以及地方政府认识水平和调控能力提高,调控效果正在逐步显现。但也要看到,当前房地产市场总体上仍处于高度敏感期,发展走势存在着诸多不确定性。因此,必须坚定不移地贯彻落实已经出台的各项调控措施,加强市场监管力度,重点加强对房价上涨过快城市的指导和监督。采取针对性措施,引导合理需求,抑制投标需求,增加中低价位、中小套型商品住房的有效供给,同时,强化政府责任,千方百计满足当地居民合理的自住住房需求,特别是加紧解决好低收入家庭的住房困难问题。关于加大解决困难群众住房问题的力度问题,最近已发出了24号文件,召开了住房工作会议,各地正在贯彻落实。当前重点是配套文件出台和落实资金土地和计划。下面重点讲一些调控问题,采取四管齐下落实宏观调控政策。

(一)关于落实调控政策问题。主要强调和重申已出台的两个国八条和国六条及24号文件的贯彻落实,明确地方责任。适当时候将出台文件。

(二)关于增加有效供给问题。重点强化土地供应的调控,强化结构调整,优先保证普通住房建设用地有效供应。但由于新拆迁条例实施在即,新存量土地的供应存在不确定性。在总量不变的情况下,只能从结构调整和存量土地上做文章。

已经明确的政策措施:

1、新修订土地供应禁止类、限制类。即普遍关注的别墅、机关培训中心和高档房地产品,要加以禁止或限制。把普通住宅用地供应占总量的70%,作为红线及考核目标。

2、工业用地开发园等用地实行最低价制度及使用性质限转制度。

3、土地出让收益实行财政性基金预算制度。规范土地出让净收益的用途,减少出让土地冲动。

4、经济适用房、廉租房建设用地实行计划单列,保证优先供应。

5、加大对地方政府违规用地行为的监管和处罚力度。

下一步的重点是促进存量土地尽快投入实质性开发,增加市场有效供给。加强合同执行情况的监督检查,对新出让土地合同,增加相关项目竣工期限等方面的约束条件。适当控制每宗土地出让面积规模,防止开发企业囤积土地。制定操作办法,加大对闲置土地的清理和处置力度,闲置一年以上的,要收闲置费,二年以上的,要坚决收回,收回的土地优先用于普通住房建设。

要在严格控制土地供应总量的同时,切实增加廉租住房、经济适用住房、中低价位、中小套型普通商品住房建设用地供应,优先解决当地居民中等收入以下的基本自住需求,达到70%以上的,才批准年度用地计划,适当调整工业用地和居住用地比例。要建立绿色通道,提高审批,缩短前期审批时间、效率,以增加土地有效供应。

财政政策方面比较明朗。近几年财政超收较多,前几年主要解决欠账问题。今年投向明显改变,民生方面大幅度提高。财政报告明确要支持城镇廉租房保障制度建设,落实预算安排,确保居有其所。有望在多年争取后,今年的财政投入会有明显增加。

(三)关于进一步调控需求方面。主要解决对不合理需求抑制约束不够的问题,进一步发挥税收、信贷的调节引导作用。但鉴于该项税收的重要性和敏感性,涉及对居民的征税。目前真正实质性的措施不多,大多停留在研究论证相关方案和模拟实施阶段。对小户型、节能省地环保型住宅、租赁房屋等与闲置性房产、持有多套住房、异地投资性购房等,应该有区别的税收政策。

其次是金融调控政策。继续做好房地产金融落实工作;配合有关部门稳定房价;支持弱势群体住房需求的金融政策。金融部门已多次发出风险警示,表明银行贷款主要渠道的情况下,强化现有的调控措施,控制投资信贷,强化监管措施,防范房地产金融风险仍是主要趋势。一些地方的商业银行以开始采取相应的有关措施,如对第二套以上购房,提高售房款首付比例,取消优惠利率。对有问题的企业,贷款和其他融资渠道也将受到严格限制。

对低收入群体解决住房的信贷优惠政策,包括危改、棚户区改造等,人民银行等部门正在按照24号文件的要求,抓紧制定相关办法,政策性金融业务发展的空间有望扩大。

(四)有关整顿和规范房地产市场秩序。重点防范和制止各种规避结构调整政策、囤积土地、捂盘惜售等违法违规行为。要坚持以案促改,惩防并举,建立健全长效机制。结合专项整治工作,进一步完善房地产市场法规政策,健全市场规则,严格市场准入管理,建立健全市场清出机制。继续推进信息系统建设,完善房地产市场信息披露制度,提高市场信息透明度,稳定市场预期。加强信息体系建立,完善房地产市场主体信用档案,建立失信惩戒机制,营造“有信者荣,失信者忧”的市场氛围。

其次是加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。明确地方政府和各级价格主管部门加强房价监管和调控的责任。对经济适用住房、廉租住房实行定价管理,加强两限普通商品住房的限价管理,商品住房严格实行明码标价制度;同时,加强价格动态管理,增强价格的透明度,接受社会监督。要改进和完善房地产统计方法,建立不同区位、不同类型的商品住房价格变动情况统计,重点反映廉租住房、经济适用住房、“两限两竞”房和普通商品住房价格、租金变化趋势,并及时向社会发布。

最后还必须坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传,客观、公正报道房地产市场情况,引导广大居民适度消费、梯次消费,利用新房和存量房两个市场,采取购房和租房两种方式,逐步改善居住条件,逐步实现“人人享受适当的住房”。同时,要防范和严肃处理歪曲宏观调控政策,发布虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为。

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