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保障土地交易市场健康有序——最高法院负责人就国有土地使用权合同纠纷司法解释答新华社记者问

【实施日期】【颁布单位】 新华网北京6月21日电题【失效日期】

 

保障土地交易市场健康有序——最高法院负责人就国有土地使用权合同纠纷司法解释答新华社记者问

新华社记者田雨

继2003年4月28日公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”后,最高人民法院22日再次公布旨在规范房地产市场的国有土地使用权合同纠纷司法解释,指导各级人民法院公正及时地处理房地产纠纷案件,规范房地产市场交易行为,促进房地产市场健康发展。新华社记者就有关问题采访了最高人民法院负责人。

集体土地和农用土地不适用新司法解释

这位负责人表示,土地管理法第2条规定,我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制,全民所有即国家所有。与土地所有制相对应,我国目前土地使用权也可分国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据城市房地产管理法的规定,房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,由此决定房地产开发所需要的土地仅限于国有土地,而非集体土地;城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地管理法也明确规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,新出台的司法解释调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件,不包括集体所有土地。

按照土地管理法确立的土地用途管制制度和基本农田保护制度,我国土地分为农用地、建设用地和未利用地,严格限制农用地转为建设用地。在国有土地上,对于按照土地利用总体规划划入基本农田保护区的农用地要严格管理,因房地产开发建设需要使用国有建设用地的,可通过出让或者划拨的方式取得;涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。因此,本司法解释调整的国有土地范围为国有建设用地,不包括国有农用地。

不轻易确认合同无效

这位负责人表示,合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护,而且关系到房地产市场的有序发展。因此,司法解释根据合同法的规定,结合社会现状和审判实际,在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上,采取了补救性的措施,即当事人只要在向人民法院起诉前,符合法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第52条规定的无效情形,就应当认定合同有效,尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。

此外,在合同的解除上,司法解释严格当事人行使解除权的条件,只有在出现根本违约,合同目的无法实现的情况下,当事人请求解除的才予以支持。

开发区管委会订立的土地出让合同无效

这位负责人表示,土地管理法和城市房地产管理法规定,土地使用权出让合同的出让方为市、县人民政府土地管理部门,其他部门无权出让。但由于以往土地市场管理不规范,特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施,导致了一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态,开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重,引发了大量的合同纠纷。针对上述情况,目前国务院已经对全国土地市场部署开展治理整顿工作,其中开发区即为整治的重点。

为配合国务院此项工作,在综合相关部门意见的基础上,司法解释对开发区管委会订立的土地使用权合同效力认定作出区别对待的规定。首先,为配合国务院开展的土地市场整治工作,加大促进国土管理部门对土地市场的管理力度,司法解释明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理,对今后土地出让行为可以给予有效规范。其次,考虑到我国目前实际情况,对开发区管委会遗留下的为数不少的出让土地问题,仍采取一定的补救手段,即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定有效,同时为防止追认手段的滥用,有效规范今后的土地出让行为,对追认的范围限定在本司法解释实施之前的情况。司法解释实施以后,开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。通过宽严相济的规定,对此类纠纷给予合理解决。

司法解释有利于构建和谐社会

这位负责人表示,据相关资料表明,随着城镇居民住房的商品化和市场化,目前房地产开发建设的商品房近90%由个人购买,而商品房的开发建设与土地市场具有直接的关系。司法解释的公布实施,有利于推动我国房地产市场各项制度的改革和土地交易市场健康有序地发展。有利于保护房地产市场开发经营主体和广大人民群众的合法权益。

司法解释的公布实施,还有利于法制的统一和社会主义和谐社会的构建。房地产作为不动产,属于民事财产权的范畴,应由物权法进行调整。现行的土地管理法和城市房地产管理法作为行政性法律,主要是从行政管理的角度对房地产的开发经营行为加以规定。由于目前我国还没有完善的不动产法律,物权法也尚未出台,因此,人民法院在处理法律关系复杂的房地产纠纷案件时缺乏具体明确的法律依据,适用法律不统一。这不仅不利于平等保护当事人的合法权益,也不符合法制统一原则的要求。司法解释的制定出台,为人民法院正确、及时处理房地产纠纷案件,维护房地产市场秩序,公平保护当事人合法权益提供了有力的法律武器。(完)

 

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