最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)

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最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释

(征求意见稿)

编者按:为及时、公正审判国有土地使用权转让合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,促进土地的合理开发利用和有序流转,规范当事人转让土地的行为,维护土地市场的正常秩序。最高人民法院民一庭在深入调查研究,认真总结审判经验,并听取有关方面意见的基础上,起草了《最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)》。
为提高最高人民法院司法解释的质量,确保司法解释能够体现广大人民群众的意愿,较好地在全社会分配公平与正义,现将该司法解释(征求意见稿)通过《人民法院报》和“中国法院网”向社会公布,公开听取社会各界的意见。

土地作为人类生存和社会发展的基本生活资料,它的有限性和不可再生性决定了其在国民经济发展过程中具有基础性、支柱性的重要地位,如何合理有效地开发利用土地资源,直接关系到我国全面实现小康社会的发展进程和人民生活水准的提高。土地使用权纠纷的正确、及时解决,不仅可以依法保护当事人的合法权益,而且将促进我国土地市场健康有序地发展。希望社会各界人士对公布的司法解释(征求意见稿)提出宝贵意见和修改建议,以保证该司法解释更加符合立法本意,更加符合中国国情,更加有利于公平保护当事人合法权益。

征求意见截止日期为2003年12月20日,社会各界人士可以采取书面寄送或者在网上发布意见的方式对司法解释提出具体的修改建议和方案,并附明理由。最高人民法院将根据反馈的意见进行认真修改后,提请最高人民法院审判委员会讨论通过,并正式公布施行。

为正确、及时审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 本解释所称的土地使用权转让是指国有土地使用权人将其享有的出让土地使用权或者划拨土地使用权进行转移的行为。

土地使用权转让合同的当事人一方以土地使用权未办理变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

第二条 转让方转让已取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件的出让土地使用权时,虽未达到法律、行政法规规定的土地投资开发条件,但起诉前当事人已完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

第三条 转让方转让已符合法律、行政法规规定的土地投资开发条件的出让土地使用权时,虽未取得土地使用权证书,但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件的,可以认定转让合同有效。

第四条 转让方转让出让土地使用权时,虽未取得土地使用权证书,也未达到法律、行政法规规定的土地投资开发条件,但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件,并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

第五条 本解释第二、三、四条中所称的批准文件系指有批准权的人民政府出具的认可转让方享有讼争土地使用权的书面文件。

第六条 转让方转让划拨土地使用权的,起诉前经有批准权的人民政府准予转让并由受让方办理土地使用权出让手续的,转让方与受让方订立的合同为补偿合同,合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。

第七条 转让方转让划拨土地使用权的,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该土地直接划拨给受让方使用的,转让方与受让方订立的合同为补偿合同。

第八条 因土地使用权人就同一出让土地使用权订立两个以上的土地使用权转让合同发生的纠纷,应按照以下原则分别处理:

(一)土地使用权由已办理土地使用权变更登记手续的受让方取得;

(二)均未办理土地使用权变更登记手续的,土地使用权由已先行投资开发土地的受让方取得。

无法取得土地使用权的受让方请求解除合同、返还已付转让款及利息、赔偿损失的,应予支持。

第九条 土地使用权人以其享有的土地使用权作为投资,他人提供资金,共负盈亏合作开发经营房地产的协议,为合作开发经营房地产合同。

第十条 合作开发经营房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资格的,合作开发经营房地产合同无效。但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资格的,可以认定合同有效。

第十一条 法律、行政法规规定可以用于房地产开发经营或者有批准权的人民政府准予转让的划拨土地的使用权人,以其享有的土地使用权作为投资与他人订立的合作开发经营房地产合同,可以认定有效。

第十二条 土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合同,约定共同成立项目公司合作开发经营房地产,当事人一方以土地使用权未变更登记到项目公司名下为由,请求确认合同无效的,不予支持。

第十三条 土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合作开发经营房地产合同,当事人一方以土地使用权未变更登记至合作双方名下为由,请求确认合同无效的,不予支持。

第十四条 土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同,约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定货币利益的,该合同应认定为土地使用权转让合同。

第十五条 土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同,约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定货币利益的,该合同应认定为借贷合同。

第十六条 土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同,约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,该合同应认定为房屋租赁合同。

租赁期限超过二十年的,超过部分无效,提供资金的当事人一方请求返还超出部分租金的,应予支持。

第十七条 合作开发房地产的建筑面积不变,实际投资数额与合同约定的投资数额不符,当事人对不符部分数额的分担比例没有约定的,可以参照合同约定的当事人各方的投资数额比例分担。但因当事人一方过错导致投资数额增加的除外。

第十八条 合作开发建设的房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,在未经政府主管部门作出处理前,当事人请求分配的,不予受理,已经受理的,驳回起诉。

超出部分经政府主管部门批准合法后,当事人对该部分面积分配比例没有约定的,可以协商约定分配比例;协商不成的,可以参照合同约定的分配比例分配。

超出部分被政府主管部门认定为违章建筑予以拆除的,损失由当事人按照各自的过错责任分别承担;双方过错责任无法确认的,参照合同约定的投资比例分担。

第十九条 合作开发建设的房屋实际建筑面积少于规划建筑面积的,减少部分的面积损失由当事人按照各自的过错责任分别承担;双方过错责任无法确认或者减少部分的面积损失由不可归责于当事人的事由造成的,可以参照合同约定的分配比例分担,但当事人另有约定的除外。

第二十条 已投入合作开发项目建设的房屋预售款,应作为合作双方的共同投资。对该部分投资比例的确定,合同有约定的按照约定,没有约定的,可以参照合同约定的投资比例确定。

第二十一条 本解释自 年 月 日起施行。

《城市房地产管理法》实施前因国有土地使用权转让发生的纠纷案件,适用当时的法律、法规和司法解释。

《城市房地产管理法》实施后因国有土地使用权转让发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

《城市房地产管理法》实施后因国有土地使用权转让发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

 

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