《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决规程》主要内容

【发布日期】2004/01/02【颁布单位】建设部网

 

《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决规程》主要内容             

——建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长           

谢家瑾同志在城市房屋拆迁工作新闻通气会上的介绍

 
一、《城市房屋拆迁估价指导意见》的主要内容
《城市房屋拆迁管理条例》规定,房屋拆迁货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。由于国家未制定统一的评估办法,一些地方制定的评估办法有一定缺陷,在实施中出现了一些问题。一是由于估价人员对拆迁评估价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致,对参数确定、可比案例的选取存在一定差异,造成不同估价机构对同一标的出具的估价报告结果相差较大。二是有些地方在选择拆迁估价机构问题上,程序不够公开,也没有充分考虑被拆迁人的意愿,被拆迁人意见较大。三是缺乏有效的拆迁估价纠纷调处机制,被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道。四是少数拆迁估价机构行为不规范,为了承揽业务、迎合委托人的要求,出具不实的估价报告;另外,在房地产评估中,被拆迁人不配合或者阻挠估价人员查勘现场,也影响估价结果的准确性。   

为了规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益,针对目前拆迁评估中存在的问题,建设部依据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》,制定并下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)。自2004年1月1日起施行。   

《指导意见》主要规定了以下内容:   
1、明确了拆迁评估价值标准。明确了拆迁估价为被拆迁房屋的公开房地产市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。同时对拆迁评估包含的内容做了规定,搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。拆迁房屋装修的补偿,由当事人双方协商议定,不能达成一致意见的,另行委托评估。其他几项补偿,执行当地人民政府的规定标准。 另外,《指导意见》还规定政府要每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格,作为拆迁评估的参考。  

2、统一了拆迁估价方法、估价时点和技术路线。《指导意见》规定拆迁估价原则上应当采用市场比较法,对于一些房地产市场不发达,可比交易案例少的地区,无法采用市场比较法条件的,方可采用其他估价方法。将拆迁估价时点确定为房屋拆迁许可证颁发日。对于拆迁规模大、分期分段实施的项目,可以当期(段)房屋拆迁实施日为估价时点。   
 

3、建立了公开、公平选择拆迁估价机构的机制。《指导意见》规定,拆迁估价机构应当由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式产生,防止拆迁人与估价机构互相串通,损害被拆迁人的合法权益。同时,规定了回避制度。   

4、建立了拆迁估价结果公示制度。《指导意见》规定估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示,拆迁当事人对估价结果有疑问的,估价机构应当作出解释。   

5、建立了拆迁评估纠纷调处机制。《指导意见》要求各省和设区城市要成立估价专家委员会,以估价技术鉴定的方式向拆迁当事人提供救济。当拆迁当事人对估价结果有异议时,可以申请复核评估或另行评估。复核评估或另行评估结果与原评估结果有差异超过规定标准的,由房屋拆迁专家委员会进行鉴定,根据鉴定意见调整后的估价结果作为补偿依据。   

6、明确了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。针对拆迁估价人员无法对于一些房屋和其他建筑物性质和面积等作合法性判定的问题,本着让被拆迁人受益的原则,《指导意见》规定,凡拆迁当事人能就被拆迁房屋性质和面积达成一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,可以向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。另外,《指导意见》还要求市、县规划、房地产管理部门要制定被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。   

7、对违法违规行为提出了处理意见。《指导意见》根据有关法律法规的规定,对违规的估价机构和估价人员,提出了处罚措施。   

二、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的主要内容
《城市房屋拆迁管理条例》规定了行政裁决和行政强制执行制度,对于保障城市建设的顺利进行,起到了积极作用。但由于条例对行政裁决条件、程序、时限等未作具体规定,在实施中出现了一些问题。滥用行政裁决和强制拆迁的行政行为时有发生。有些地方甚至错误认为拆迁裁决可以不受条件和时间限制,达不成协议就行使行政裁决手段,组织有关部门强制拆迁;一些拆迁单位采取停水、停电等不正当手段,胁迫被拆迁人搬迁;一些地方不经行政裁决,就实施行政强制执行。因拆迁行政裁决和行政强制执行不规范引发的上访已经成为群体性拆迁上访的主要原因之一。

为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为,维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益,依据《城市房屋拆迁管理条例》,建设部下发了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》),自2004年3月1日起施行。《裁决工作规程》主要规定了以下内容:   

1、明确了行政裁决及强制拆迁的程序。《裁决规程》对拆迁人、被拆迁人申请裁决需要提供的材料,受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限,裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定,并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。   

2、增加了行政调解程序。《裁决规程》规定,申请裁决必须提供申请人与被申请人的协商记录,未达成协议的被拆迁人比例及原因。经调解,达成一致意见的,出具裁决终结书;达不成一致意见的,房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的,裁决时应当予以确认。   

3、建立了拆迁听证制度。《裁决规程》规定,未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前,应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等,对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容,进行听证。   

4、确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则。当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。   

5、完善了拆迁裁决的司法救济程序。当事人对行政裁决不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的,应当回避。   

6、规范了拆迁强制执行行为。一是申请强制拆迁必须提供7个方面要件。二是未经行政裁决,不得实施行政强制拆迁。三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的,不得实施强制拆迁。四是房屋拆迁管理部门实施强制拆迁,应当提前15日通知被拆迁人,并认真做好宣传解释工作,动员被拆迁人自行搬迁。五是行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时,应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人,并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。   

7、对违法违规行为提出了处理意见。一是房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制执行人员违反本规程的,由所在单位给予警告;造成错案的,按照有关规定追究错案责任;触犯刑律的,依法追究刑事责任。二是拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段,强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的,由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,并依法予以处罚;触犯刑律的,依法追究刑事责任。

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