人民银行有关负责人就发布《关于规范住房金融业务的通知》答记者问

【发布日期】2001-06-26【颁布单位】新华网

人民银行有关负责人就发布《关于规范住房金融业务的通知》答记者问

新华网北京6月26日电(记者 张未民)

中国人民银行有关负责人今天就发布《关于规范住房金融业务的通知》回答了记者提问。

问:人民银行此次发布《关于规范住房金融业务的通知》是出于什么目的?

答:1998年以来,为进一步支持、深化住房制度改革,把扩大住房建设作为重要的经济增长点,支持住房产业发展,人民银行相继颁布一系列政策和规定,修订《个人住房贷款管理办法》,调整个人住房贷款利率和期限,有力地推动了住房金融业务的发展。与此同时,我国金融体制改革也取得了较大的进展。随着人民银行以资产负债比例管理替代原来的贷款限额管理,商业银行为调整信贷结构,寻找业务和利润的新增长点,逐步将发展个人住房贷款业务确立为重要发展战略。

近几年,我国住房金融业务发展迅速,对拉动国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。截至2001年4月末,商业银行个人住房贷款余额已达4073亿元,占全部贷款余额的5.54%;与1997年末的190亿元相比,个人住房贷款余额增加了3883亿元,每年的增长速度都在150%左右;2000年,商业银行个人住房贷款增加额占到全部贷款增加额的19%,2001年1—4月,这个比例达到了22.6%。

但是,作为一项新兴的金融业务,住房金融仍处于探索和积累经验阶段。个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全;部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险,住房金融业务发展过程中也出现了一些问题,有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款;有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种,有的银行内部管理薄弱,对贷款项目审查不严,甚至出现对同一项目重复贷款的现象,影响了正当的业务竞争秩序,既不利于防范信贷风险,也不利于房地产业的健康发展。针对这些问题,人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》就是要重申和明确商业银行开展住房金融业务应共同遵循的有关规定,维护公平竞争的经营环境,促进住房金融业务快速、健康发展。

问:“严禁零首付个人住房贷款”的规定是出于什么考虑?

答:人民银行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定,借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为购房的首期付款。首期付款对于防范信贷风险能够起到两方面的作用:一是首期付款一定程度上可以证明借款人的支付能力,减轻借款人财务负担;二是首期付款能够约束借款人的交易行为,使其慎重作出购房决策并履行还款义务。

随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些住房开发企业和银行竞相打出“零首付”的旗号吸引客户。据我们了解,市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况:一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得,个别开发企业甚至虚增房价,使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等,以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80%价款,这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得,剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清,借款购房者不需要支付首期付款,也造成事实上的“零首付”贷款。此外,部分商业银行推出了新的业务品种,借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款,以这笔贷款作为购买新房的首期付款,个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。

以上种种形式,或者是直接违反人民银行规定,或者是规避银行贷款管理,或者是误导消费者,对关于首期付款比例的规定造成冲击,不利于稳定市场和防范风险。人民银行之所以专门针对“零首付”重申关于贷款比例的规定,就是要规范市场行为,维护公平竞争环境。

应该说,商业银行开办的以旧房抵押付新房首期的业务是两种业务的组合,只要能够分别遵循两种业务的规定;当然也可以理解为一笔业务,用作抵押的旧房可以起到证明支付能力、约束还款行为的“首期付款”作用。但是,如果商业银行继续以“零首付”为名办理这项业务,则是要严格禁止的,因为这将误导市场,助长违规行为。

人民银行支持商业银行通过开展业务创新,活跃住房金融市场,满足特定市场需求,但业务创新应遵守人民银行的有关规定,适应商业银行风险管理的要求。

问:为什么对个人商业用房贷款作出了特别规定?

答:这是因为个人商业用房贷款与个人住房贷款不同,其风险相对较高。首先,个人商业用房的价格较高,与所在区域、地段的市场繁荣程度密切相关,而这些决定商业用房价格的因素具有较大的不确定性。其次,借款人的财务状况和支付能力具有较大的不确定性,银行难以准确把握。各商业银行实际办理个人商业用房贷款业务时,在贷款比例、条件、期限等方面都是严格控制的,人民银行只是将这些规则统一确定下来,以促进这项业务的规范发展。

问:作为住房金融市场的监管者,人民银行对下一步工作有何设想?

答:过去几年里,人民银行在研究制定住房金融政策,建立基本市场规则,以及协调有关部门完善住房市场建设方面作了大量的工作,今后还将继续致力于这方面的工作。同时,市场监管也将成为人民银行的工作重点,这主要包括两个方面的内容:一是组织经常性的检查工作,监督商业银行遵守住房贷款业务的利率政策和信贷原则,严厉查处有关违规行为;二是加强信息沟通,维护公平竞争环境,例如,对商业银行反映的有严重违规行为的住房开发企业,人民银行将及时通报所有商业银行,要求他们采取措施,切实防范风险。

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