建设部关于对建设口五项收费情况说明的函

【实施日期】1993-12-06【颁布单位】建办[1993]856号

 

建设部关于对建设口五项收费情况说明的函

(建办[1993]856号)

财政部、国家计委、国家经贸委、监察部:

  现将建设口五项收费有关情况说明如下:

  (一)关于新建商品房交易手续费

  新建商品房的交易(即销售),是房地产交易的一个重要部分。其卖方一般是房地产开发经营企业,其主要方式是预售,其中转手交易的比重也不少。为了保证交易双方的合法权益和国家的税费收入不至流失,加强新建商品房交易的管理就显得十分重要,十分必要。
  因此,1988年8月8日,建设部、物价局、工商局联合发文指出:城镇房地产交易,包括各种所有制房屋的买卖……均属房地产交易活动管理的范围,其交易活动应通过交易所进行。
  国务院发[1992]61号文件也明确指出:“土地使用权的转让和房屋所有权的转移(包括涉外房地产),必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。”
  中共中央中发[1993]6号文件再次强调要认真执行国发[1992]61号文件(《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》)规定。之后,建设部、土地局、工商局、税务总局以建房[1993]598号文进一步明确:“每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移(包括房地产开发期间的转移、预售等),必须按规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易手续,缴纳有关税费。”
  各地根据中央精神,普遍对新建商品房实施了管理并收取交易手续费,对新建商品房的交易、保证交易双方的合法权益和国家的税收起到了重要的作用。因此,我们认为不应列入乱收费的范围予以取消。

  (二)关于房屋所有权登记发证费(有的地方叫房屋所有权鉴证费,有的叫登记费、发证费)

  房屋所有权登记发证费实际是财政部、国家物价局批准项目(见国家物价局、财政部[1992]价费字179号文)。
  我国现行的房屋所有权登记发证工作是房地产行政管理的最基础工作,它是保障产权人的合法权益,掌握房地产的权属情况、房屋数量、质量、价格以及土地使用情况的重要工作。通过这项工作,为国家财政税收、房地产业的发展,城市的规划、建设、管理提供依据。产权登记工作内容繁重,它包括产权的行政管理(产权登记、产权鉴证等)、房地产地籍测量、房地产资料档案管理等,这都需要一定的资金。而我国的房地产管理一直是国家财政预算外单位,政府没有划拨任何费用,其日常工作全靠产权登记发证收费维持。现行的收费极低,有的每平方米几分钱,多的也不过二、三角钱,有的连维持基本的运作都十分困难。
  去年在国务院清理“三乱”会议上,我部已介绍了有关情况,与会同志一致认为这项收费不属乱收费。后来,财政部、国家物价局[1992]价费字179号文确定了这项收费的合理性。
  产权登记收取一定的费用,也是经济发达国家普遍采用的方法。澳大利亚和香港的作法更具借鉴意义,他们的产权产籍管理是采用的行政单位企业化的办法,除满足正常的运作和发展外,还可以为国家提供一定的收入。
  如把这个收费作为不合理收费予以取消,将会给我国的房屋产权管理带来不可估量的损失。

  (三)关于各地城建档案馆实行的竣工档案保证金制度

  鉴于城市建设档案收集比较困难,有的工程完工后迟迟不向档案馆移交有关档案,或移交不全,甚至遗失,给城市建设工程的维修、养护以及其他工程的建设带来很大损失,为了保证城建档案的收集和完整、保证工程的维修、养护、建设等,有些城市经当地人大或市政府批准实行了收取工程竣工档案保证金的办法,待档案全部移交后,再退回保证金(押金)。在执行当中有的地方不退保证金;有的地方收了保证金后又不及时收交档案,这是具体工作中出现的偏差,应予纠正。城建档案保证金实际属于押金性质,不属收费。如作为乱收费予以取消,将会给城建档案的收集、管理、利用带来一定的困难。

  (四)关于城市规划管理费

  城市规划管理收费始于五十年代,有的省、自治区1955年就已开始实行,不属新增项目。
  城市土地使用与建设工程的规划管理工作,包括现场踏勘,提出各种选址方案和设计意见、方案评审,制定土地使用权出让的规划控制条件等诸多步骤,不仅技术性强,而且需要付出大量人力、物力、财力。从全国各地情况看,仅仅依靠财政支持,要完成这项工作是根本不可能的。为了保证城市规划管理工作的正常开展,各地通过省、市人大立法的办法,批准收取一定的费用,以保证《城市规划法》和城市规划管理的执行,我们认为这是完全必要的。
  同时,收取“规划管理费”的办法在国际上也是通行的。如英国的城市政府就根据该国的《城乡规划法》制定了规划管理收费办法,规定:建设者在向城市规划部门申请建设时,必须根据建设性质与规模缴纳46-6900英镑的规划费。日本等国政府也有这种规定。
  根据国际惯例,考虑到外商投资在我国城市土地进行开发建设的情况日益增多,规划管理工作日趋复杂和繁重,收取一定额度的规划管理费是必要的。如取消,势必导致城市规划执法和城市规划管理工作削弱。


  (五)关于对实施监理的工程实施工程质量监督并收取监督检测费问题

  该收费项目业经国家物价局、财政局[1993]价费字149号文批准。
  1983年,原城乡建设环境保护部和国家技术监督局联合颁发了《建设工程质量监督条例》,提出在全国推行工程质量监督制度。1984年,国务院在国发[1984]123号《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中,明确肯定了这项改革措施。即要求在地方政府领导下,按城市设立工程质量监督站,代表地方政府对工程质量进行监督,是政府工程质量监督站的执法机构。其工作的主要内容是:审核设计、施工单位承建工程的资格,监督查处无证设计和无证施工,监督施工过程中的工程质量并核验工程质量等级。这项工作经过近十年不断地深化和完善,机构已遍及全国所有城市和90%以上的县,人数近30000人。工作上已逐步形成标准化、制度化。它对规范市场行为,减少质量事故的发生,促进企业加强质量管理,提高我国工程质量水平起了重要作用。

  建设监理制是1988年开始实行的,它是项目管理体制的一项改革。重点和方向是在大中型工程中推行。监理单位受建设单位委托,对工程项目实行管理,重点对工期、造价及质量进行控制。监理单位是属企业性质的,是市场中的中介服务机构之一,其工作是有偿的技术服务。而质量监督则是代表政府对工程质量进行宏观控制,是强制性的监督。包括对实施监理工程的质量等级进行最终核验。由于政府质量监督与社会监理在工作性质、任务、工作方法、地位和作用等方面有着根本的区别,对建设单位委托监理公司实施监理的工程,必须还要接受政府的质量监督。这个问题以前已论证过多次,即实行政府监督、社会监理、企业自检的管理体制,不仅符合建立社会主义市场经济体制下质量控制体制的要求,而且与当今一些发达国家质量控制体系的模式相似。由于监督和监理有着根本的差别,两者不可混同,不可替代,都要大力加强和发展,这是改革的方向。如对监理的工程取消监督收费,就等于削弱政府对工程质量的宏观控制,这对提高我国工程质量将会产生不利影响。
  以上说明,请你部(委)在研究取消收费项目时认真加以考虑。

                       1993年12月6日

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