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案例题目

业主公共权益被侵占 购房者白交一笔神秘钱?

转载日期】【引用出处】2007年4月12日/中国青年报

神秘的"物业管理启动性经费"

对于绝大多数购房者来说,交了首付,办好按揭,然后再缴纳第一年的物业费及一大堆各种税费,然后才能领到新居的钥匙,这似乎已成惯例。已买房6年的鲍女士,从未觉得这有什么不妥。上周,她在网上看到北京健翔园小区起诉前期物业公司的案件,这才忽然意识到,自己多年来都被物业公司"忽悠"了。

2007年3月9日,北京海淀区健翔园小区业主委员会诉健翔物业公司一案在北京海淀法院开庭。由于旁听人员众多,法庭容纳不下,开庭被延期至3月19日。案件诉求的一条重要内容是:要求移交物业管理启动性经费,以归入公共维修基金。

"物业管理启动性经费"?已经当了6年业主的鲍女士,还是第一次听说这个词。她在网上查询得知,原来早在1995年,北京市便颁布了《北京市居住小区物业管理办法》,并且至今仍然有效。该文件第十四条规定,居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例,一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

"我们理解,这是政府为业主考虑而设计的安排。"北京市业主委员会协会申办委员会发起人之一、北京光大家园业委会主任陈兵如是说,"因为上世纪90年代初期,商品房比较少,大多数房屋属于公房,只有大、中修费用,公共维修资金制度尚未建立,物业管理制度也刚刚开始推行。而哪怕只有一户入住,房屋保修期过后也是需要定期维修的。为了避免因商品房产权人缴纳大、中修费不及时所导致的房屋维修问题,所以政府文件才有这种安排,由开发商把建安费的2%作为物业管理启动性经费交给物业管理委员会或物业公司,解决这一难题。"

然而实际上,几乎所有的业主在拿到新房钥匙之前,都被告知要先缴纳第一年的物业费,然后还会被要求缴纳各种名目的维修费,比如大修费、中修费、电梯维修费、取暖锅炉维修费、高压水泵维修费等,不一而足。而业主在购房时已然支付的物业管理启动性经费,无论是开发商还是物业公司,都不愿再提。

"建安费的2%,并不是个小数。"陈兵举例说,北京现在的商品房,建安费大约是每平方米1500元到2000元之间,现在一般的小区都有数百户,每套房面积平均也在100平方米以上,这样算下来,一个小区建安费的2%就高达数百万元。这一次,健翔园小区案件里,涉及的物业管理启动性经费即高达300多万元(物业公司认可285万元)。

"哪个开发商愿意把数百万资金拱手相让?"在一次由北京市业主委员会协会申办委员会发起的论坛上,健翔园小区业委会成员任晨光揭开了物业管理启动性经费的"神秘面纱":

"正因为存在巨大利益,开发商才愿意自己办物业公司。一方面,不需要把几百万的物业管理启动性经费交给别人;另一方面,房屋质量有什么问题,自己的物业公司给修修补补,也能糊弄业主,不至于暴露质量问题。如果物业公司和开发商没关系,又何须替开发商隐瞒呢?"

健翔园的斗争

健翔园小区是2000年入住的。当年1号楼地下室的配电室在春节就着了一次大火,浓烟直冲云霄。1号楼旁边是两个巨型的供应周边地区的天然气储气罐,相当危险。2001年,原本承诺24小时供应的热水,停了7个月。小区一到夏天,经常停电。至于公共配套设施和绿化,到全体业主都入住完了也没建好。整个小区像一个大工地,一刮风就满天尘土,一下雨车就陷在地里动不了。开发商还偷偷修改规划,少建或缓建很多配套工程。

如此情形下,前期物业公司却"光收钱不干活",还存在乱收费现象,这引起了业主们的不满。

据业主介绍:"当时,健翔物业公司主要是作为开发商的售后服务单位,来解决业主提出的问题。他们主要采用拖延策略,等着开发商来解决。而开发商呢,又采用能拖就拖的办法,让物业公司在前面扛着,自己躲在后面。有时候,在业主群情激愤时,物业公司也采用集结保安队伍来跟业主对峙,所以引起业主更大的不满。从独立法人的角度来说,物业公司替开发商背了黑锅。但因为我们小区的前期物业公司是开发商的全资子公司,所以实际上也不算背黑锅。"

2004年,物业公司开始琢磨停车位收费,搞了一个业主调查,收缴率连全体业主的1/7都不到,就号称代表了全体业主的意见,同时又发公告威胁要停热水。在这种情况下,业主代表会议立即予以公开声明,坚持停车位问题要等业主委员会成立以后再协商解决,热水绝对不能停。物业公司迫于压力,暂时没动,但开始采用一些威胁性的公告攻击业主代表会议的骨干人员。

2005年1月24日,健翔园小区业主委员会经业主大会选举终于成立。任晨光介绍说,在首次会议上大家达成了一致意见:如果前期物业公司配合工作,理清业主的公共财产和物业管理启动性经费账目,退还多收的物业费,那么业委会就提议业主大会直接聘用该公司。

没想到,健翔物业公司"摆出一副不理不睬的姿态",还提出要停止服务,以此要挟业主。在多次协商无果的情况下,经业主大会表决,高票通过了物业服务标准和收费标准以及关于物业管理招标的授权案,并最终通过招标选择了新的物业公司。

"但是,前期物业公司对于物业管理启动性经费、公共收益、物业管理账目等涉及资金的事项拒不移交,竣工图纸等涉及小区长远利益的重要档案资料也拒不移交。因此,迫使业委会拿起法律武器,通过诉讼来进行追讨。"任晨光说。

他于2006年年初给北京市政府写了一份建议书,建议禁止开发商直接选聘前期物业公司,改成由入住前两个月已经购买了房屋的业主来投票决定前期物业公司,小区办负责评估前期物业公司的资格,建立前期物业公司候选库,只有候选库里的物业公司才有资格参与竞标各新建小区的前期物业管理。

这是业主公共权益被侵占的普遍性问题

记者对十余名已购房的市民随机采访,发现没有一人知道"物业管理启动性经费"的存在。某小区业委会主任张大宪也说,他们是在业委会成立将近一年后,才从开发商的口中知道了这笔经费。

如此重要一笔钱,为什么多数业主却都不知道呢?

北京丰禾律师事务所于启波律师分析认为:原因之一,是该费用包含在购房款中,没有任何单位予以明示;二是建设单位为了少缴或不缴该笔资金,同时为了隐瞒可能存在的房屋质量问题,几乎每个房地产项目都会成立一个前期物业管理企业来消化这笔资金和前期物业管理费(这也是北京的物业公司为何跟小区数目几乎同样多的一个重要原因);三是因为相关文件太多,很少有业主仔细查阅北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》、京房地物字[1999]第1088号文《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》和京国土房管物〔2002〕561号文《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》,从而被前期物业管理企业钻了空子;第四,是因为很多业主并不太关心公共权益。

鲍女士向记者抱怨,多年来她一直缴纳各种不同名目的维修费,看到健翔园案件后,才发现自己是在重复缴纳。

3月中旬,北京市业主委员会协会申办委员会组织了一次研讨会,与会的业主代表、专家学者认为,业主重复缴纳维修基金,根本原因在于信息不对称、对公共权益不关心,以及政府监管力度不够。

根据《北京市居住小区物业管理办法》,业主的购房款里已经支付了"物业管理启动性经费",并且由开发商一次性支付给物业管理委员会(业主委员会)或物业管理企业。由于业主入住时,物业管理委员会一般没有成立,所以这笔经费通常被开发商逃避或被前期物业公司攫取。

任晨光介绍,2002年6月,京国土房管物〔2002〕561号文《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条明确规定,产权人已交纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)和物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理,并按建筑面积比例计入各产权人明细账。"但是,政府主管部门只管发文件不管监督执行。我们也曾反映过,却被告知没有相应部门负责此项监督。"他无奈地说。

目前,健翔园小区业委会诉健翔物业公司一案已两度开庭,法院很快将有判决。在法庭上,被告甚至连"小区内建筑物何时建成?"这样的问题都回答不出,以至于法官提醒其"必须承担举证不力的后果"。任晨光由此觉得,"从庭审情况来看,应该对我们有利,但最终结果还不好预测"。

这个案件在北京业主维权的圈子里,已经形成一个热点。开庭当日,有数家其他小区业委会的代表赶去旁听。北京荷塘月色小区业委会主任朱光辉对记者说:"物业管理启动性经费问题,不是哪一个小区的特有问题,而是业主的公共权益被侵占的普遍性问题。我们很希望看到健翔园的案子有好的结果。一旦他们赢得官司,我们也将立刻启动诉讼。"

另据北京本地媒体报道,北京市建委目前正在就《前期物业管理服务合同》向社会公开征求意见,其中对开发企业依法进行公开招投标选聘物业公司及检查监督物业管理服务的实施情况设定了强制性条款,如果该合同得以实施,将在一定程度上解决目前物业管理启动性经费监管不力的问题。

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