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案例题目

曝房产售购“潜规则”:杭州开发商要没收50万定金

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2007-9-10 新华每日电讯

发生在杭州的这起官司,暴露出房产售购中的某些“潜规则”

在以往发生的购房纠纷中,一般是购房者告开发商。杭州最近却有一位购房者被开发商告了。

这起官司的最终输赢目前暂时无法知晓,但其暴露出的房产售购中的某些“潜规则”发人深思。

开发商要没收购房者定金

开庭审理这起案件的是杭州市江干区法院。

法庭上,原告方杭州欣盛房地产开发公司(以下简称欣盛公司)代理律师述称,2006年10月9日,欣盛公司与被告方孙先生夫妇签订购房定金合同,约定孙先生夫妇向欣盛公司预购其开发的“东方润园”楼盘一套房屋,面积320.29平方米,总价608万元,预付定金50万元。

欣盛公司代理律师说,合同签订后,孙先生支付了定金,但截至2006年10月24日,孙先生未按照合同约定与欣盛公司签订商品房买卖合同。2006年11月17日,欣盛公司发出律师函通知孙先生已违反定金合同约定,要求孙先生5日内领取定金,逾期将按合同没收定金等。

欣盛公司代理律师表示,被告方孙先生夫妇对这份律师函采取“置若罔闻”态度,一直未去领取,最终导致公司决定向法院提起诉讼,要求孙先生夫妇承担定金合同违约责任,没收其定金50万元。

购房者拒绝“霸王条款”

开发商要没收50万定金!对许多城市的普通购房者来说,这笔钱几乎可以买一套房子。许多旁听者惊叹。

轮到此案被告方孙先生代理律师发言时,他不但请求驳回原告欣盛公司的所有诉讼请求,并提出,是欣盛公司在购房合同中设置多条令购房人无法接受的“霸王条款”,且无意与购房人平等协商,客观上导致购房人无法与其按时签订购房合同。因欣盛方违反定金合同在先,故请求法庭判令其向原告方双倍返还定金。

被告代理律师称,被告孙先生夫妇发现开发商提供的商品房买卖合同文本中,并没有按照定金合同相关条款承诺,将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属配套设施等状况在合同中约定,而且,孙先生夫妇发现,商品房买卖中的一些自由协商条款已被开发商单方面填写好,遂希望与开发商协商,但遭到开发商拒绝。

在今年“3·15”期间,孙先生购房纠纷曾被浙江某电视台报道。记者从当时的音像资料中看到,孙先生说:“格式文本当中需要由双方约定的这些条款,他都事先约定好了,而且没有商量余地。”杭州欣盛房地产开发有限公司总经理助理陈伟却表示:“我有权事先拟定好我的格式条款,这些条款是可以未经买方同意的,这是我的底线,是我的权利。”

时过半年,争端一直没有解决。孙先生夫妇与开发商协商不成,遂转而向杭州市房管局、工商局和消费者维权部门投诉寻求救助,在这一过程中,他们意外地收到欣盛公司的诉状。

官司背后的“潜规则”

“我们仅仅是想公平公正地买一套房子,没想到花了50万,到手的是一张诉状。”在接受记者采访时,孙先生郁闷地说,联系自己无数次跑政府部门投诉的经历和眼前结果,他摇着头表示,“开发商的势力太强大了。”

开庭后,记者采访到欣盛公司安排旁听的一名年轻的女工作人员。她在法庭上时不时走出去,用手机和后方沟通现场情况。

令人没有料到的是,面对记者“为什么要起诉购房人”这个问题,这位工作人员坦然回答说,“是某政府部门提建议让我们起诉的”。记者再追问下去时,这位工作人员却不愿多说了。

浙江天册律师事务所资深律师池伟松就此指出,这起案件的出现是“偶然中的必然”,在一定程度上暴露了当前购房纠纷中普遍存在的三大“潜规则”:

一,“越俎代疱”。在签署定金合同时和购房合同时,开发商态度往往不同。尤其是在签署正式购房合同而意见不一致时,开发商经常以“本合同已在政府有关部门备案”“我们这是政府统一提供的格式合同”等说辞,拒绝购房人另提合理要求,甚至故意将可以自由协商的条款部分贴上“政府许可”标签,利用购房人的无知,达到自己目的。

二,“有恃无恐”。当一些认真的购房人在看购房合同时,识破开发商“越俎代疱”把戏后,开发商此时已将定金收入囊中。这时发生纠纷,开发商要么摆出一副“你爱买不买,反正好房子还在涨价”的架势,逼购房人忍气吞声签合同。

三,“推诿扯皮”。要是遇到类似孙先生这种不肯忍气吞声、轻易就范的购房人,就往政府主管部门推,将某些主管部门置于微妙境地,对于主管部门提供的格式合同中的相对滞后、失去公平的条款,更正后难免波及范围大,说不定还要追究一些人的责任;不更正,购房人又不停纠缠,最后主管部门只好联合开发商,索性将购房纠纷推到法院,通过司法途径解决。

因此,对购房人孙先生来说,最好的结果就是获得50万的赔款。他定购的房子却花落别家,孙先生购买那套房子时每平米均价1.8万元,现在附近房价已经大幅飙升,“现在就算法院判开发商多赔50万,赚的还是开发商!”

池伟松表示,一些定金付得较少的购房人,不排除被开发商看到房子涨势好而故意违约。

目前,江干区法院还在进一步审理此案,择日宣判。然而,记者从那位欣盛房地产公司工作人员处获悉,孙先生约定购买的那套房屋,因逾期未签合同,已被欣盛房地产公司“处理”了。

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