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案例题目

迟延交房引起连锁反应,北京一开发商被判替退房人还贷

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    编者按

    近年来,在房地产市场一片“欣欣向荣”的热闹场景中,方方面面利益攸关者决策失误所付出的代价也越来越大。今天,本版特别选登四则最新案例,分别涉及购房者、贷款银行和房地产公司三方存在的一些问题,希望可以引起人们的关注和思考。

  本报北京2007年6月15日讯

    购房人因开发商迟延交房而退房后,银行贷款究竟应该由谁来还?今天,北京市东城区人民法院对这起银行起诉退房人的借款合同纠纷案件进行了公开宣判,判决解除了银行与购房人的借款合同,并判决开发商向银行偿还1200余万元的贷款本金和相应利息、罚息。

  法院审理查明,2002年9月,被告张某为投资需要而向被告一家房地产开发商购买了4套写字楼和1套公寓,为此,张某向北京一家银行申请了1500万元贷款。

  不料,原定于2003年4月的交房日,却因2003年“非典”推迟到了2004年7月。为此,张某向开发商提出退房,开发商却以“非典”为由拒绝了张某的要求。事后,北京市第二中级人民法院以开发商延期交房系违约行为为由,判决解除了张某与开发商的房屋买卖合同。

  合同解除后,张某没有想到的是,贷款银行又将其推上了被告席。

  银行认为,自己当初依据张某的贷款申请而向张某提供了5笔共计1500余万元的贷款,因此,在张某退房后,就没有理由继续占用上述贷款。因此,银行要求与张某解除贷款合同,并要求张某偿还拖欠的1200余万元贷款本金及利息和罚金。同时,开发商和张某的妻子徐某作为担保人,也应承担连带清偿责任。

  庭审中,张某和妻子徐某认为自己没有实际取得和使用银行贷款,本案纠纷源于开发商违约,贷款也实际由开发商占用,因此,一切责任都应由开发商承担。

  开发商则辩称,其在银行与张某的贷款合同中只是一个保证人,根据合同,开发商只有在张某不能还款的情况下才承担连带还款义务,其并没有独立承担还款责任。而且,即使开发商承担了保证责任,根据担保法规定,开发商也有权向张某行使追偿权。

  法院审理后认为,涉案商品房买卖合同系借款合同存在的基础,在商品房买卖合同已经解除的情况下,借款合同也就失去了存在基础,该合同也应解除。这种解除情况属于法定解除,必须经过法院判决确认。但是,因为当初银行的贷款是直接划至开发商账户,所以当借款合同被确认解除后,开发商应将占用的贷款直接还给银行。本案中,由于开发商的违约行为导致了商品房买卖合同被确认解除,所以开发商应承担相应的赔偿责任,即应向银行支付利息和罚息。被告张某和徐某无需向原告银行返还贷款和承担保证责任。 

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