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案例题目

买了二手凶宅 中介不承担责任

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 2007年01月12日  住在杭州网

  前不久北京电视台《法制进行时》节目报道了这样一个案例:一位买房人购买了一套二手房,在入住后发现这套房内不久前曾有人自杀身亡。因无法承受这种住在“凶宅”中的恐惧感,这位买房人向原业主提出退房要求,被拒绝后进行了法律诉讼。最终法院判定退房———由卖方承担责任。

  法律为什么会支持退房?中介公司应承担什么样的责任?为了避免买到“凶宅”应注意些什么呢?

  ●隐瞒实情将承担法律责任

  所谓的“凶宅”一般是指发生过凶杀,自杀或其他意外事件造成人员重大伤亡的住宅。一旦发生过此类恶性事件后,人们再住在这样的房子里便会感觉到不吉利甚至恐惧。人们普遍认为这样的房子不利居住。于是原业主就想将这样的房子转手,重新购置住宅。由于担心无法脱手或价格受到损失,很多人选择了隐瞒实情。但是毕竟纸里包不住火,往往入住不久买房人就会发现过去发生过的事情。这时发生纠纷在所难免,最终起诉至法院的结果也往往是被判退房或给买主支付一定的经济补偿。

  2004年10月,家住黑龙江省大庆市市民张女士委托大庆市某房产经纪公司,购买了一处使用面积58平方米的房子,并一次性交齐了房款15.5万元,办理了房屋过户手续。后来,当她去打扫房屋时,一位知情人向她透露,这所房子的阳台上曾吊死过一个人,一直没有人住。张女士认为,卖主售房时故意隐瞒情况,给她的身心造成很大伤害,于是将卖主告上法院。法院判卖主返还买主购房款4.2万元。据审理此案的法官介绍,虽然按传统观念,张女士的权益应该维护,但不能因此而使合同无效,只能从精神上予以一定的补偿。案件宣判后,双方都没上诉,但张女士仍表示不会入住想退房。

  ●法律尊重民俗

  “因为凶宅之说具有强烈的封建迷信意味,因而不会得到法律的支持。”北京一家律师事务所的张永魁律师认为,“不能因为住宅曾经发生过恶性事件而认为住宅存在瑕疵。瑕疵在法律意义主要指物质层面上的质量问题,而人们对于凶宅的恐惧感只存在于精神层面。”

  但是也有律师认为,“法律应该尊重善良的习俗。”忌住“凶宅”是我国民间传统,不能简单说这就是属于迷信的范畴,这是社会上一种善良无害的风俗,这种风俗长期存在于我们的社会习惯中,躲避恐惧,是每个人的本能,也是每个人的权利,法律不应排斥这种民俗习惯。

  因此,遇到类似的“凶宅”,出售应该更加规范。从卖房人的角度分析,选择隐瞒信息,肯定会遭遇购买者的谴责、纠缠,甚至可能也会受到法律的惩处。

  从买房人的角度分析,在购买二手房时,除了要查看住宅本身的情况外,也最好向左邻右舍打探一下房屋中是否发生过不幸事件。同时,为了妥善起见,也可以在购房合同中约定信息披露条款,比如:卖房人保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况。如果买房人发现房屋中曾经发生过上述情况而卖房人未曾予以书面披露,买房人有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这样的约定可以督促卖房人认真考虑隐瞒不幸事件的风险,也可以让买房人在发生纠纷时立于不败之地。

  ●中介有责任吗?

  目前的二手房买卖大多是有经纪公司作为中介的。一旦买房人购买了“凶宅”要求退房或赔偿时,经纪公司是否也会承担连带责任呢?

  北京21世纪不动产相关负责人告诉记者,如果经纪人一旦得知相关信息有责任如实告知买房人,同时也有义务为买房人了解相关的信息。但是在很多情况下,经纪人所掌握到的情况也不十分全面的。在经纪人不知情的情况下,经纪人应该是没有责任的。

  2006年5月,王女士通过厦门市一房地产经纪公司介绍,买下一套二手房。看房后,她便与房东签下认购居间合同,支付了部分订金,并约定了其他履行事项。然而,5月22日,王女士从邻居那儿了解到,原房东在今年春节前过世后,其家人将死者的牌位、骨灰、遗物等物品移入讼争房屋,其家人还在里面为其做过法事,持续了100天。王女士认为这房子不吉利,并抱怨中介当时隐瞒这一情况。王女士就没有向经纪公司支付中介费。经纪公司则认为,他们事先并不知道做法事等情况。中介公司不可能了解所有细节,只须保证房子的产权没有纠纷。去年9月,法院作出了一审判决,认为被告王女士无法证明中介公司故意隐瞒事实真相,中介公司已经促成交易成功,居间行为已完成,被告依约应支付相应的居间费用。

  但是,也有律师认为,中介费应由有意隐瞒实情的卖方承担。

  为了避免事后的麻烦,买房人一定要事先对房屋的情况进行周详的了解。卖方也应该有义务如实告知此类情况。一般情况下,发生过不祥事件的房产要比同档住宅价格低20%至30%。

来源: 北京青年报  作者: 周宏  编辑: 江岳琪

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