设为首页收藏本站政策法规理论研究合同参考名词解释问题咨询

案例名称

湖北武汉泰合房地产开发有限公司与广东省中振投资有限公司等预售商品房纠纷上诉案

审结日期】【审理法院】【来源日期

 

法公布(2001)第54号

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书

(2000)民终字第4号



  上诉人(原审被告):武汉泰合房地产开发有限公司。住所地: 湖北省武汉市武胜路泰合广场42层。

  法定代表人:许隆兴,该公司董事长。

  委托代理人:张宇澄,上海市一之律师事务所律师。

  委托代理人:付春杨,该公司工作人员。

  被上诉人(原审原告):广东省中振投资有限公司。住所地:广东省广州市东山区东湖路永胜东街23号海印苑A1一1梯301房。

  法定代表人:甄科泉,该公司董事长。

  委托代理人:丁振海,北京齐致律师事务所律师。

  委托代理人:刘兴,广东三正律师事务所律师。

  原审第三人:中国银行湖北宝丰支行。住所地:湖北省武汉市江汉区青年路24号。

  负责人:邹建风,行长。

  委托代理人:郑磊,北京德恒律师事务所律师。

  委托代理人:周立,北京德恒律师事务所律师。

  上诉人武汉市泰合房地产开发有限公司(以下简称泰合公司)为与广东省中振投资有限公司(以下简称中振公司)、原审第三人中国银行湖北宝丰支行(以下简称中行宝丰支行)预售商品房合同纠纷一案,不服湖北省高级人民法院(1999)鄂民初字第3号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人的委托代理人李贵方、付春杨,被上诉人的委托代理人丁振海、刘兴,原审第三人的委托代理人郑磊、周立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

   经审理查明:泰合公司在办理了泰合广场房地产开发地块的土地使用权证和预售商品房许可证等相关手续后,于1994年12月2日与中振公司签订了一份武泰94泰合广场售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》,该合同约定:1、泰合公司将泰合广场大楼的商业中心部分1一4层,建筑面积7,042平方米预售给中振公司,总价款为98,447,200元人民币。若面积误差超过国家规定范围,则按单位面积价格13,980元人民币多退少补;2、付款方式为银行按揭,按揭金额为84,380,000元人民币,其余房款由中振公司自行支付;3、该楼宇预定于1995年12月31日交付使用若遇人力不可抗拒的因素等并经有关部门出具证明,可顺延交付时间。泰合公司若没有前述的免责情况,又不能在预定期限交付房屋,每延期一日以中振公司已付房款为单位,按月利率千分之十五 计付利息赔偿金,并按延期时间每月支付给中振公司;延期交付超过180天,中振公司有权单方通知对方解除合同,泰合公司应在收到中振公司书面通知后60天内将已付款项及其利息退还给中振公司。同时还须交付合同规定之房产售价的5%的违约赔偿金;4、中振公司如不能按合同约定的时间付款,泰合公司有权向中振公司追索违约利息,从应付款之日起至实际付款之日止,按月利率千分之十五计付滞纳金,如逾期15天尚未交付应交款时,泰合公司有权单方面以书面形式通知中振公司解除合同并报有关部门备案后将房屋转售他人。合同还对建筑施工、材料设备、房屋保修及争议仲裁等事项进行了约定。同日,泰合公司、中振公司与中行宝丰支行以另一份《商品房买卖合同》(该合同除总售楼价款、房屋建筑面积、付款方式及方法等内容与前《武汉泰合广场商品房买卖合同》不同外,其他条款的内容一致)为附件,签订了一份《楼宇按揭(抵押)贷款合同》,其主要内容为:中振公司自愿将其同泰合公司签订的《商品房买卖合同》之全部权益抵押给中行宝丰支行,由中行宝丰支行提供8,438万元人民币作为房地产买卖合同项下楼花或现楼之部分楼款。该款以转存方式划入购房合同或协议指定的开发商在中行宝丰支行开立的售楼款专户,贷款期限自1994年12月28日起至2001年12月28日,贷款月利率为千分之十二点八七,中振公司以分期付款方式归还本金及利息,泰合公司作为担保人承担担保责任。同年12月15日,中振公司和泰合公司对《武汉泰合广场商品房买卖合同》进行公证。上述两份合同签订后,中行宝丰支行于同年12月28日至1995年6月向泰合公司支付人民币8,438万元,其余购房款由中振公司按合同约定向泰合公司支付。1995年2月17日,泰合公司向中振公司出具收到全部购房款人民币98,447,200元的收条。同年12月22日,中行宝丰支行书面通知泰合公司,要求泰合公司在中振公司归还中行宝丰支行贷款问题未解决、该行未予认可之前,不得向中振公司交楼,以确保中行宝丰支行作为抵押权人的利益。1996年12月25日,泰合广场大楼整体工程竣工并经验收。1996年11月13日,湖北省武汉市中级人民法院在审理中行宝丰支行诉中振公司按揭贷款合同纠纷一案中对中振公司所购上述楼宇采取了财产保全措施。1997年6月13日,中振公司向湖北省高级人民法院起诉,要求判令泰合公司及中行宝丰支行承担逾期交付房屋的违约责任。1997年12月8日,湖北省高级人民法院作出(1997)鄂民初字第24号民事判决,驳回中振公司的诉讼请求。宣判后,中振公司不服,向最高人民法院上诉。1998年12月25日,最高人民法院作出(1998)民终字第25号民事判决,认定泰合公司和中行宝丰支行均应承担逾期交房的违约责任,逾期交房应从1996年1月1日起至1996年11月13日止,扣除中振公司在合同履行期间改变设计导致工程延期的一个月,应按逾期9个月计,按中振公司已付购房款98,447,200元人民币的月利率千分之十五计算违约利息赔偿金,由泰合公司和中行宝丰支行按9:1比例承担,判决由泰合公司向中振公司支付11,961,334元,中行宝丰支行向中振公司支付1,329,037元。后因泰合公司仍未交付房屋,中振公司遂于1999年5月7日向湖北省高级人民法院起诉,请求判令解除中振公司与泰合公司签订的《武汉泰合广场商品房买卖合同》,判令泰合公司和中行宝丰支行赔偿损失。

   另查明:1997年4月29日,湖北省高级人民法院以(1997)鄂民初字第12-1号民事裁定书撤销了湖北省武汉市中级人民法院(1996)武民初字第472-1号民事裁定书的同时,对武汉市泰合广场附楼1-4层楼房进行查封,至今,该楼仍处于查封状态。

   再查明:1996年中行宝丰支行以中振公司不履行《楼宇按揭(抵押)贷款合同》中的还款义务为由,诉至湖北省高级人民法院。该院作出的(1997)民初字第12号民事判决确认:中振公司与中行宝丰支行、泰合公司签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同不违反国家法律、法规规定并已实际履行,是有效合同。该院根据中振公司未按合同约定返还贷款的情况,责令中振公司在判决发生法律效力之日起30日内向中行宝丰支行返还7491万元,如到期不能还款,人民法院按有关拍卖程序拍卖抵押物后,中行宝丰支行就拍卖所得款项享有第一受偿权。1999年11月14日,最高人民法院以(1998)民终字第21号民事判决维持了湖北省高级人民法院判决的上述内容。

   湖北省高级人民法院认为:泰合公司与中振公司签订并经公证的武泰94泰合广场售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容合法,是有效合同。中振公司已依约履行了支付购房款的义务,泰合公司没有依照合同约定向中振公司交付房屋,应承担违约责任。由于泰合公司及中行宝丰支行对中振公司所应承担的逾期交房的违约责任已另案审理终结,对此节不予审理。依合同约定,泰合公司逾期交房超过180天中振公司即有权解除合同,至湖北省武汉市中级人民法院于1996年11月13日查封本案中振公司所购房屋时止,泰合公司已逾期交房9个月,故中振公司要求解除合同的理由成立。泰合公司及中行宝丰支行在庭审中辩称,本案争议之合同已设定抵押,不能单独解除,因设定抵押之合同并非本案当事人争议之合同,故泰合公司及中行宝丰支行的辩解理由不能成立。在(1997)鄂民初字第24号案件中,中振公司仅要求追究泰合公司及中行宝丰支行的违约责任,而本案中,中振公司的诉讼标的并不相同。在泰合公司不依约履行交付房屋义务的情况下,中振公司向人民法院起诉符合合同约定和法律规定,不属于“一事两诉”。在合同履行期间,中行宝丰支行通知泰合公司不向中振公司交付房屋,对本案纠纷的产生亦有一定过错,也应承担相应的民事责任。合同解除后,泰合公司应依约向中振公司返还购房款及利息,并按合同总价款98,447,200元的5%计算赔偿金,由泰合公司和中行宝丰支行按9:1的比例承担。据此判决:一、解除中振公司与泰合公司于1994年12月2日签订的武泰94泰合广场售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》;二、泰合公司于本判决生效之日起30日内返还中振公司购房款人民币98,447,200元及利息(自1995年2月18日起至款项付清之日止,以所欠购房款为基数,按银行同期固定资产贷款利率计算利息);三、泰合公司向中振公司支付赔偿金人民币4,430,124元;中行宝丰支行向中振公司支付赔偿金人民币492,236元均于本判决生效之日起30日内付清;四、驳回中振公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币503,000元,由泰合公司负担人民币452,700元;由中行宝丰支行负担人民币50,300元。

   泰合公司不服一审判决,向本院提起上诉。请求撤销湖北省高级人民法院(1999)鄂民初字第3号民事判决,驳回中振公司的起诉并由其承担全部诉讼费用。主要理由是:第一,中振公司请求解决的违约交房及赔偿事项已经过湖北省高级人民法院和最高人民法院两审判决。与此案相关的中行宝丰支行诉中振公司拖欠购房按揭贷款案也已经湖北省高级人民法院和最高人民法院两审判决。中振公司在事实已经确认、判决已经生效的情况下再次起诉,是恶用程序。一审判决认定其不属于“一事两诉”是错误的。第二,在1996年11月13日之后,泰合公司不交房是因为该房屋被人民法院依法查封。1998年12月25日,最高人民法院认定泰合公司迟延交房的终审判决下达后,该房一直处于人民法院查封之中,且最高人民法院(1998)民终字第21号民事判决亦支持了中行宝丰支行对该房之抵押权。泰合公司因此无权交房。第三,一审判决所解除的1994年12月2日武泰94泰合广场售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》全部权益在实际履行中已设定抵押,不能单独解除。虽然本案当事人之间存在两个稍有差异的商品房预售合同,一审判决认为解除两个合同文本之一,不影响《楼宇按揭(抵押)贷款合同》,是完全错误的。因为本案当事人之间虽然存在两个稍有差异的合同文本,但却不能说存在两个商品房买卖的法律关系。被上诉人中振公司答辩请求维持一审判决。原审第三人中行宝丰支行同意泰合公司的上诉主张。

   本院认为:中振公司于1997年6月10日曾向湖北省高级人民法院起诉,以其与泰合公司签订的《武汉泰合广场商品房买卖合同》和泰合公司迟延交付房屋的事实为依据,请求泰合公司承担违约责任。湖北省高级人民法院就此案作出(1997)鄂民初字第24号民事判决。中振公司不服该判决上诉后,本院作出了(1998)民终字第25号民事判决。此次,中振公司又以泰合公司仍未能交房为由起诉,请求解除合同,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定予以受理并无不当,但在湖北省高级人民法院受理的(1997)鄂民初字第24号案件中,中振公司选择了依据合同追究泰合公司迟延交房的违约责任,实际上即是选择继续履行合同,并放弃了在同样条件下解除合同的权利。在此之后,泰合公司没有向中振公司交付房屋的原因是由于中振公司没有履行本院(1998)民终字第21号民事判决中确定其应该履行的向中行宝丰支行返还贷款的义务,致使泰合广场附楼1-4层至今仍被查封。因此,在本院作出(1998)民终字第25号民事判决以后,泰合公司没有发生新的违约事实。中振公司与泰合公司之间虽然存在两个稍有差别的房屋买卖合同,但两个合同的标的物相同,主要的权利、义务相同,所确认的是同一个商品房买卖的法律关系。一审判决认定撤销《武汉泰合广场商品房买卖合同》不影响作为《楼宇按揭(抵押)贷款合同》附件的《商品房买卖合同》的执行,是不正确的。中振公司提出泰合公司不交房应解除合同的请求缺乏事实依据,一审判决支持中振公司提出的解除《武汉泰合广场商品房买卖合同》的主张,认定事实和适用法律均属错误,依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项之规定,判决如下:

   一、撤销湖北省高级人民法院(1999)鄂民初字第3号民事判决;

   二、驳回中振公司的诉讼请求。

   一审、二审案件受理费共计人民币1,006,000元,由中振公司负担。

   本判决为终审判决。

  


审 判 长  张雅芬

审 判 员  冯小光

审 判 员  韩 玫

二○○一年三月二十日

书 记 员  刘银春(代)

 

浙ICP备05044035号关于本站请您留言律师服务违法和不良信息举报中心