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案例名称

最高人民检察院按审判监督程序提出抗诉的成都泰华房地产开发有限公司与四川远通物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案

审结日期】【审理法院】【来源日期

 
【案 由】租赁合同纠纷【案件字号】 (2004)民一抗字第7号 【审结日期】 2005.01.27
 

最高人民检察院按审判监督程序提出抗诉的成都泰华房地产开发有限公司与四川远通物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案

(2005年6月15日中华人民共和国最高人民检察院公报[2005]第3号出版)

  1997年12月19日,四川远通物业管理有限责任公司(以下简称远通公司)与成都泰华房地产开发有限公司(以下简称泰华公司)签订《租房协议》约定:泰华公司将泰华大厦商场1—5层租赁给远通公司,租期5年,自1998年4月19日至2003年4月18日止;第一年租金为1000万元,第二年租金为1250万元;自第三年起按国家公布的物价上涨指数逐年递增,从1998年4月19日计租,远通公司第一次付款后的租金均按季度一次性付给泰华公司,交付时间均为本季度的租金于上一季度的最后7日内交齐;泰华公司保证远通公司拥有大楼商场的使用权,并在1998年10月15日前完成该房屋配套设施和周边环境的完整化并办齐相关合格手续交给远通公司使用;远通公司如严重违反本协议或者拖延45天未能交足本季度租金时,泰华公司有权终止本协议,收回房屋使用权,并要求赔偿损失;远通公司须按时向泰华公司支付房屋租金,如拖欠支付,应按拖欠额和拖欠时间向泰华公司支付每月5%的违约金;泰华公司如严重违反本协议,远通公司有权终止本协议,并要求赔偿损失。远通公司可以自己的名义与本商场一、二楼购房业主分别签订租赁协议,泰华公司按购房面积计算一楼租金认定为160元每平方米,二楼租金为130元每平方米,每年按5元每平方米递增等。

  泰华公司在出租房的第三层占用800平方米堆放货柜,于1998年11月27日搬走。泰华公司于1996年为他人贷款担保将所出租房屋的第四层、第五层抵押给中国农业银行成都市分行国际业务部(以下简称农行国际部),成都市中级人民法院于1998年12月7日对抵押房屋进行查封,但同意远通公司继续使用第四层的500平方米房屋,该院于1998年12月11日以(1998)成执字第884号裁定将该租赁房屋的第四层、第五层产权抵偿农行国际部。

  泰华公司将第三楼堆放货柜占用房屋以外的房屋按协议约定的时间交给远通公司,但未按约定时间交付租赁房屋的消防、客梯、货电梯等设施。远通公司从1997年12月23日至1999年4月18日期间,直接支付给泰华公司房租5048901.2元,向“泰华大厦”业主支付租金2811237.6元,代泰华公司向苏迅公司支付电梯款40万元,代泰华公司向成都锦安典当行支付借款利息13.6万元、向成都市公安局盐市口派出所支付拆迁过渡费10万元、支付水电(含用于发电的油费)、电话费等211609.14元,共计支付租金8707747.94元。

  1999年4月7日,泰华公司以远通公司拖欠房租为由向成都市中级人民法院起诉,请求解除双方的《租房协议》并判令远通公司支付1925030元租金。

  成都市中级人民法院审理认为,双方所签《租房协议》合法有效。在签订协议时,泰华公司已将租赁房屋第四层、第五层为他人担保抵押给债权人而未告知远通公司,致使该租赁房屋第四层、第五层被法院查封,远通公司只能使用其中500平方米。远通公司不愿意继续租赁第四层、第五层,且有拖欠租金事实,对泰华公司解除合同的主张,予以支持。由于泰华公司的过错造成远通公司无法使用的第四层和第五层部分,以及泰华公司占用的租赁房屋第三层,应扣减相应租金。双方对1999年4月18日以前租金结算为,远通公司欠租金1091682.8元。扣除远通公司已履行的租金、法院查封部分、双方同意抵扣租金后,远通公司尚欠泰华公司294513.1元。1999年4月19日以后的租金共计471560.1元。泰华公司主张的违约金,由于其在履行协议中也有违约事实,不予支持。该院于1999年7月26日作出(1999)成民初字第177号民事判决:一、解除双方的《租房协议》;二、远通公司支付至1999年7月18日所欠泰华公司租金1709193.4元;三、远通公司腾退租赁房屋给泰华公司,从1999年7月19日以后按每月471560.1元租金给付泰华公司至腾退之日;四、驳回泰华公司的其他诉讼请求。远通公司、泰华公司不服该判决,均提出上诉。

  四川省高级人民法院二审认为,泰华公司在签订协议时已将租赁房屋的第四层、第五层为他人担保抵押给债权人,未告知远通公司,故《租房协议》对第四、五层的租赁内容无效,其余内容合法有效。泰华公司未按约交付全部租赁房屋第三层以及整栋楼的消防、客梯、货电梯和配套设施,属违约。泰华公司在第三层楼房内堆放货柜,租金应扣除,但由于远通公司不能提供其要求泰华公司交付第三层房屋的有关证据,扣除的租金作为损失,由双方各承担50%。因泰华公司过错造成远通公司无法使用的第四层、第五层部分,租金应扣除。按照成都市物价局、成都市房地产管理局成价发[1996]第360号文件规定,对第三、四、五层应扣减部分租金和使用费。截止1999年4月18日,远通公司以各种方式支付泰华公司租金共计8707747.94元,按双方原约定一至五层租金10000000元,远通公司尚欠1292252.06元,扣除远通公司租金和使用费1777825.87元后,远通公司多付给泰华公司485573.81元,并未欠租违约。泰华公司主张解除协议的请求,既不符合双方约定条件,也不符合法律法规规定条件,不予支持。该院于1999年12月7日作出(1999)川民终字第125号民事判决:一、维持一审判决的第四项;二、撤销一审判决的第一、二、三项;三、双方所签《租房协议》除约定第四层、第五层房屋的租赁关系无效外,其余内容有效,应继续履行;四、双方签订的《租房协议》中,“泰华大厦”第一、二、三楼房屋,1999年4月19日至2000年4月18日的年租金为7870370.36元,远通公司应将已发生的租金与泰华公司结算付清,今后的房租,仍应按约定时间支付给泰华公司;五、远通公司使用第四层500平方米的房屋从1999年4月19日至退还给泰华公司止,按每日1286元支付给泰华公司。

  泰华公司不服该判决,向最高人民法院提出申诉。该院于2001年以(2001)民一监字第126号民事裁定,指令四川省高级人民法院再审。

  四川省高级人民法院再审认为,双方签订的《租房协议》有效,双方基本上按协议履行了各自的义务。原审判决扣除第三层堆放货柜部分租金以及对第四层、第五层扣除使用费的认定和计算方法,均无不当。双方继续合作已失去基础,泰华公司请求解除《租房协议》,予以支持。导致租房协议不能继续履行,泰华公司负有主要过错,应承担相应的违约责任。该院于2002年9月4日作出(2002)川民再终字第22号民事判决:一、维持该院二审判决第一项;二、撤销该院二审判决第二、三、四、五项;三、解除《租房协议》;四、泰华公司承担违约金3650000元;五、远通公司使用“泰华大厦”,从1999年4月19日至2001年4月18日的租金为15194355.36元,抵扣违约金后为11544355.36元,由远通公司支付给泰华公司。

  远通公司不服该判决,向四川省人民检察院提出申诉。该院审查后提请最高人民检察院抗诉。

  最高人民检察院经审查认为,四川省高级人民法院(2002)川民再终字第22号民事判决判令远通公司向泰华公司支付从1999年4月19日至2001年2月18日的15194355.36元租金,判决内容超出当事人的诉讼请求范围,违反法定程序,认定事实的主要证据不足。(一)终审判决违反法定程序。泰华公司于1999年4月7日起诉时的诉讼请求是解除租赁协议,要求远通公司支付1999年4月之前的租金1925030元及违约金452389.94元。本案经过法院一审、二审和再审三次审理,均认定截止1999年4月18日(第一年度截止日),远通公司并未拖欠租金。终审判决判令远通公司支付自1999年4月19日至2001年2月18日的房屋租金15194355.36元,超出了当事人的诉讼请求范围。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条的规定,本案的再审判决即为生效判决,当事人无上诉权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条规定:“在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解,调解不成的,告知当事人另行起诉”。本案终审法院对诉讼请求之外的事项未经审理和调解,迳自作出判决,违反法定程序,致使远通公司就该事项不能举证、辩论与上诉,有碍判决公正。(二)终审判决认定事实的证据不足。终审法院在法庭审理过程中,仅就双方当事人在1999年4月19日前的合同履行情况进行调查和审理,并未组织当事人对1999年4月19日至2001年2月8日的合同履行情况进行举证和辩论,在未查明远通公司是否欠租的情况下即判决远通公司支付1999年4月19日至2001年2月8日的租金15194355.36元,属认定事实不清,证据不足。据此,最高人民检察院于2004年3月5日以高检民抗[2004]11号民事抗诉书,就此案向最高人民法院提出抗诉。

  最高人民法院受理最高人民检察院抗诉后,于2004年7月20日公开开庭审理此案,最高人民检察院派员出席法庭支持抗诉。

  最高人民法院经审理查明,1998年5月7日,远通公司向泰华公司出具《关于交纳租用泰华大厦商场1—5层一季度租金的情况书》载明:至该情况书出具之日,扣除已付定金150万元以及支付购房户一季度租金等额外,仅一季度租金尚有233189.2元未付。同年7月8日,远通公司再次向泰华公司出具《关于交纳租用泰华大厦商场1—5层一季度租金的情况书》1份,载明:至该情况书出具之日,尚欠一季度租金120210.09元。同年7月30日,远通公司向泰华公司《承诺书》5份,承诺:泰华公司在典当行贷款400000元,贷款利息4%(月息)由其承担,期限两个月,到期由其还本金,此笔贷款充抵租金。1999年1月26日,远通公司再次向泰华公司出具《承诺书》1份,承诺:1999年2月20日前支付泰华公司租金600000元,3月20日前支付租金500000元,4月20日前支付租金800000元。同月29日,远通公司向泰华公司出具书面函称:同意泰华公司在外借款400000元,期限一个月,利息按月息5%计算,如其未按1月26日承诺支付租金,则借款利息由其按月支付。

  最高人民法院另查明,成都市中级人民法院于2000年出具《情况说明》1份,证明出租房屋第四、五层虽经查封及产权冻结,但允许泰华公司经营。2001年中国农业银行四川省分行也出具《情况说明》1份,承认农行国际部对泰华公司于查封后继续出租并经营使用抵押房屋是同意并予以支持的。

  最高人民法院还查明,远通公司于诉讼期间曾多次支付租金。双方于2000年12月1日依据二审判决签署《对帐单》1份,载明:截止2001年1月18日,远通公司仍欠租金644212.19元,违约金67017.1元。2000年12月2日至2001年2月26日,远通公司多次向泰华公司支付租金及违约金共计1334212元。2001年2月28日,远通公司依成都市中级人民法院的强制执行搬出,腾退全部租赁房屋。再审期间,远通公司与泰华公司在调解未能达成一致情形下,为本案所涉租金及因租金支付而产生的违约金结算事宜,当庭陈述并向法庭分别提交书面说明,一致认可以上述《对帐单》及所付款额,作为泰华公司起诉后直至远通公司腾退租赁房屋之前的租金结算依据,并一致认可本案所涉全部租金及因租金支付而产生的违约金,均已结清。

  最高人民法院经审理认为,原再审判决认定本案双方所签《租房协议》合法有效,并无不当。本案出租房屋第四、五层,虽属泰华公司先行抵押而后出租的情形,但抵押权人农行国际部对该项抵押物的出租,不仅事前未表示异议,而且事后亦表示同意与支持,且事实上直至远通公司腾退房屋之前,农行国际部始终未行使此项抵押物的过户或变卖权利,未干涉远通公司对该项抵押物的实际使用,而远通公司在得知该项抵押物被查封之后,直至泰华公司提起本案诉讼之前,亦一直未就该项抵押物的继续租赁提出任何异议且继续占用该抵押房屋,故远通公司关于本案《租房协议》中涉及出租房屋第四、五层的内容,仅因泰华公司出租之时未曾向其告知已设抵押的事实而应为无效的主张,于法无据,不予支持。泰华公司提起本案诉讼之前,第四、五层出租房屋的租金,远通公司仍应依约支付。第三层虽堆放泰华公司货柜,但究竟是为留存远通公司使用还是泰华公司强行占用,双方诉讼中说法不一,而纠纷发生之前远通公司自身所出具的多份有关租金支付的情况说明以及承诺之中,均未就此提出任何异议,亦未将堆放货柜面积的租金从其所欠租金中予以扣减,故远通公司关于因该项货柜堆放而应予扣减租金的事后主张,不能成立。但鉴于泰华公司自愿承担一审判令其所承担的占用期间一半的租金计349204.9元,故该部分租金可予扣减。依照双方协议,自1998年4月19日至1999年4月18日,远通公司应付1—5层出租房屋租金10000000元,但远通公司实际所付租金加上其代泰华公司对外实际支付的全部款项仅为8707747.94元,即便加上泰华公司自愿承担的第三层货柜堆放期间的租金数额,与应付租金相抵后,远通公司仍然欠租。且依据远通公司所出具的两份《关于交纳租用泰华大厦商场1—5层一季度租金的情况书》已足可表明,远通公司原本依协议于1998年4月19日前即应付清的第一季度租金,拖欠至1998年7月8日仍未付清,其首季度应付租金即已逾期超过45天;之后各季度所应支租金,依据远通公司多份承诺函,亦可表明其均未能按约支付。泰华公司依据远通公司欠租情形诉请解除《租房协议》,应予支持。诉讼过程中,远通公司实际占用租赁房屋,原再审判决在判决解除双方所签《租房协议》的情形下,判令远通公司应予支付诉讼期间直至其腾退房屋之前所应支付的租金及使用费,未超越本案审理范围。但原再审判决就本案诉讼期间所实际发生的租金款额未经质证,即判令远通公司仍应支付诉讼期间直至腾退房屋之前的租金数额15194355.36元,确有不妥,且在远通公司欠租违约情况下,单方面确认泰华公司违约并责令承担违约金,亦属不当,均应予以纠正。泰华公司就出租房屋第四、五层事先设置抵押未告知远通公司,确有违约之处。再审期间,双方均认同2000年12月1日双方所签《对帐单》以及此后远通公司所付款额,认可本案所涉全部租金及因租金支付而发生的违约金均已全部结清,双方均不得就此再行追究。远通公司主张解除合同的过错在泰华公司,要求赔偿其可得利益的请求,缺乏事实依据,不予支持。

    最高人民法院于2005年1月27日作出(2004)民一抗字第7号民事判决:一、维持四川省高级人民法院(2002)川民再终字第22号民事判决第三项,即解除泰华公司与远通公司于1997年12月19日签订的《租房协议》;二、撤销四川省高级人民法院(2002)川民再终字第22号民事判决第一、二、四、五项和(1999)川民终字第125号民事判决及成都市中级人民法院(1999)成民初字第177号民事判决;三、驳回双方当事人的其它诉讼请求。

 

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