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案例名称

福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

审结日期】【审理法院】【来源日期

 
【案 由商品房预售合同纠纷【案件字号】(2004)民一终字第104号 【审结日期】 2005.09.08

福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

中华人民共和国最高人民法院民事判决书

(2004)民一终字第104号


  上诉人(原审原告):福建三木集团股份有限公司,住×××。
  法定代表人:兰隽,该公司董事长。
  委托代理人:郑德成,福建创兴律师事务所律师。
  委托代理人:申铭,北京市孚晟律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):福建省泉州市煌星房地产发展有限公司,住×××。
  法定代表人:林俊卿,该公司董事长。
  委托代理人:刘首明,北京市天宁律师事务所律师。
  委托代理人:魏正,福建志立律师事务所律师。
  上诉人福建三木集团股份有限公司 (以下简称三木公司)为与被上诉人福建省泉州市煌星房地产发展有限公司(以下简称煌星公司)商品房预售合同纠纷一案,不服福建省高级人民法院[2003]闽民初字第 3号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2004年12月14日对本案进行了开庭审理。三木公司的委托代理人郑德成、申铭,煌星公司的委托代理人刘首明、魏正到庭参加诉讼。本案现已审理终结,
  一审法院审理查明:2000年5月26日,煌星公司经批准,以其开发的煌星大厦主楼1至21层、商场3至4层、地下1层 80个车位作为出资,设立福建省南南发展股份有限公司(以下简称南南公司)。
  2000年6月1日,南南公司、三木公司与福州申达房地产开发有限公司(以下简称申达公司)签订《协议书》约定:本协议为三方资产重组总体框架协议,为履行本协议而签订各种协议与本协议相冲突的,一律以本协议为准;南南公司以3000万元现金及价值1.3487亿元的房产通过股权转让等资产重组方式参股三木公司;三木公司以合作投资等方式购买煌星公司开发的煌星大厦价值1.3487亿元房产,所购房产的楼层、面积另行签订售楼合同,按售楼合同条款执行;南南公司保证煌星公司所取得的该笔房产转让款必须全额用于购买卓诚公司、高德公司及华天公司持有的三木公司股份;南南公司通过其关联企业或自然人收购卓诚公司、高德公司及华天公司后,享有《公司法》和公司章程赋予股东的所有权利和义务。
  2000年6月15日,三木公司与煌星公司签订《煌星大厦部分物业包销协议》 (以下简称包销协议)约定,三木公司包销煌星公司开发的煌星大厦主楼商场一层 1132.67平方米房产及地下一层70个车位、地下二层70个车位,包销价人民币 5100万元。同年6月26日,煌星公司致函三木公司,要求将包销款中5000万元付至福建顺丰银洲商务有限公司(以下简称顺丰公司)、100万元付至福建省海外人才交流中心(以下简称人才交流中心)。据此,三木公司于同年6月30日付款人民币5100万元。
  2000年6月12日,三木公司与泉州市世贸商务企划传播有限公司(以下简称世贸商务公司)签订《合作投资娱乐城及高级会所协议书》(以下简称娱乐城与会所协议)约定,三木公司出资3587万元与世贸商务公司合作投资泉州煌星大厦娱乐城及高级会所。同年8月23日,三木公司与世贸商务公司、煌星公司签订《补充协议》约定,三木公司用已投入的3587万元向世贸商务公司购买其拥有处置权的煌星大厦三层约4000平方米房产,所购房产的楼层、面积、价款及相关事项以三木公司与煌星公司另行签订售楼合同为准。
  2000年6月20日,三木公司与泉州市世贸中心大酒店有限公司(以下简称世贸酒店公司)签订《合作投资泉州世贸中心大酒店协议书》(以下简称酒店协议)约定,三木公司出资4800万元投资泉州市世贸中心大酒店。同年8月23日,三木公司与世贸酒店公司、煌星公司签订《补充协议》约定,三木公司用已投入的4800万元向世贸酒店公司购买其拥有处置权的煌星大厦二层及五至二十一层房产,所购房产楼层、面积、价款及相关事项以三木公司与煌星公司另行签订售楼合同为准。
  2000年6月26日,世贸商务公司致函三木公司,要求将投资款3587万元付至人才交流中心。同年6月28日,世贸酒店公司致函三木公司,要求将投资款4800万元付至福建省海峡高新技术转化中心(以下简称技术转化中心)。据此,三木公司于同年6月30日分别向人才交流中心和技术转化中心支付人民币3587万元和4800万元。
  此后,卓诚公司股东李建娜、陈健将其持有的三木公司全部股权转让给邱国龙及南南公司股东王进星,高德公司股东方锦华、郭健将其持有的三木公司全部股权转让南南公司股东王进星及杨丽珍,华天公司股东周勋南、张大田将其持有的三木公司全部股权转让南南公司股东王丽玉及杨丽珍。顺丰公司、人才交流中心及技术转化中心分别将三木公司支付的款项转给李建娜等人。
  2002年6月10日,三木公司与福州天溢房地产开发有限公司(以下简称天溢公司)签订《合同权益转让协议书》约定:三木公司将其享有的《包销协议》项下的房屋包销、处置权等所有合同权益以5100万元转让给天溢公司;天溢公司支付转让款后,享有《包销协议》项下三木公司的所有权益。同年6月13日,天溢公司向三木公司付款5100万元。同年6月14日,三木公司向煌星公司发出《<煌星大厦部分物业包销协议>合同权益转让通知函》称,其已将《包销协议》项下所有权益转让天溢公司,要求煌星公司向天溢公司履行交房义务。
  2002年6月11日,三木公司与福州龙艺房地产开发有限公司(以下简称龙艺公司)签订《合同权益转让协议书》约定,三木公司将其分别与世贸商务公司、世贸酒店公司及煌星公司签订的两份合作投资协议及两份补充协议项下房产处置权等所有合同权益以人民币8387万元转让龙艺公司;龙艺公司支付第一笔转让款6500万元后,享有两份合作投资协议和两份补充协议项下三木公司所有权益。同年6月14日,龙艺公司支付三木公司6500万元。
  同日,三木公司向世贸商务公司、世贸酒店公司及煌星公司分别发出合同权益转让通知函称,其已将两份合作投资协议及两份补充协议项下的所有权益转让龙艺公司,要求世贸商务公司、世贸酒店公司及煌星公司向龙艺公司履行交房义务。
  上述《包销协议》、《娱乐城与会所协议》及《补充协议》、《酒店协议》及《补充协议》签订后,三木公司与煌星公司签订了三份《商品房购买合同书》(以下简称商品房合同),取代了《包销协议》、《娱乐城与会所协议》及其《补充协议》、《酒店协议》及其《补充协议》,成为确立三木公司与煌星公司商品房买卖关系的最终协议。
  以上事实已经生效的福建省高级人民法院[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决(以下简称[2002]闽民初字第4号、第 5号民事判决)查明认定。
  2003年6月20日,三木公司提起诉讼称:三木公司依据《协议书》等相关协议支付1.3487亿元后,发现煌星公司已将三份《商品房合同》项下房产在2000年4月就作为出资投入南南公司。煌星公司单方在三木公司为办理房屋预售登记已签章的空白《商品房合同》上填写内容,将煌星大厦主楼8、9、10层及地下车位31至44号以5100万元、主楼5、6、7层以4800万元、主楼11、12层及地下车位45至62号以 3587万元转让给三木公司。预售房产价格每平方米14 126元,车位每个21.5万元,均高于当地房地产市场正常价格,显失公平。煌星公司隐瞒转让房产入股的事实,致使三木公司不明真相签订协议,依据 [2002]闽民初字第4号、第5号民事判决,天溢公司及龙艺公司受让的合同权益并不存在,三份《商品房合同》内容非三木公司的真实意思表示。为此,请求撤销三份《商品房合同》,判令煌星公司返还1.3487亿元购房款及利息。
  煌星公司答辩称:三木公司诉请与 [2002]闽民初字第4号、第5号民事判决无区别;《协议书》约定“三木公司欲购买的煌星大厦房产为在建工程,并作为投资投入南南公司注册资本”,其没有隐瞒欺诈;三份《商品房合同》已由[2002)闽民初字第 4号、第5号民事判决认定真实合法;其用房产置换卓诚公司、高德公司、华天公司持有的三木公司法人股,三木公司未实际支付房款,其要求返还,并主张价格显失公平,无据。为此,请求驳回三木公司的起诉或诉讼请求。
  一审法院另查明,三木公司与煌星公司签订的三份《商品房合同》(以下分别简称为商品房合同一、商品房合同二、商品房合同三),甲方由煌星公司加盖公章及杨丽珍(董事长)私章,乙方由三木公司加盖公章及陈维辉(总裁)签名,但均未注明签约日期。三份《商品房合同》约定:三木公司购买坐落于泉州丰泽街中段的煌星大厦商品房。商品房合同一约定:主楼5、6、7层, 1132.67平方米/层,面积3398平方米,单价14 126元/平方米,金额4800万元;商品房合同二约定:主楼8、9、10层,1132.67平方米/层,面积3398平方米,单价14126元/平方米,金额4800万元,地下车位31至44号,单价214 286元,金额300万元,合计总金额5100万元;商品房合同三约定:主楼11、12层,1132.67平方米/层,面积2265.34平方米,单价14 126元/平方米,金额3200万元,地下车位45至62号,单价21.5万元,金额387万元,合计总金额3587万元;三份《商品房合同》特别约定:以上总面积是指建筑面积(含分摊的共用面积),其测绘、产权登记面积如与本合同约定面积发生误差,本合同不解除,双方互不补偿;三木公司选定一次性付款,合同签订时付清全部购房款;商品房合同一约定的购房款金额为4800万元、商品房合同二约定的购房款金额为5100万元、商品房合同三约定的购房款金额为3587万元;煌星公司须于2003年12月30日前将房屋交三木公司,本合同自双方签订之日生效,等等。
  在福建省高级人民法院审理的[2002]闽民初字第4号、第5号案件中,中国刑事警察学院(以下简称刑警学院)受法院委托对三份《商品房合同》真实性进行了鉴定,认为:对于要求鉴定的三份《商品房合同》中及第2至3页关于售楼价款、面积、交房时间等内容的填写时间及该填写内容与第 6页落款乙方三木公司代理人签字笔迹的相对书写时间, 目前尚无法作出鉴定。 [2002]闽民初字第4号、第5号民事判决认定三份《商品房合同》的真实性,认定《商品房合同二》成立于2000年6月15日后;《商品房合同一》、《商品房合同三》成立于同年8月23日后。
  本案一审诉讼期间,三木公司认可三份《商品房合同》上三木公司印章及签名的真实性,但称其他内容是煌星公司单方擅自填写,申请对三份《商品房合同》盖章及笔迹时间进行鉴定,但不能提供具备该项鉴定技术的鉴定单位。
  一审法院又查明,在[2002]闽民初字第4号、第5号案件审理中,天溢公司、龙艺公司及煌星公司认可2000年6月1日南南公司、三木公司及申达公司签订《协议书》的事实,但天溢公司与龙艺公司认为煌星公司提供的《协议书》原件与其提交的《协议书》复印件第1至2页内容存在差异。刑警学院受法院委托对煌星公司提供的《协议书》作出《鉴定书》,内容为:一、经检验,《协议书》三页正文均是在A4纸上用4号宋体字印制而成,字行间距无差异,但进一步检验发现,前二页纸底边长约 209.5毫米,第三页纸底边长约210毫米;前二页与第三页相比正文版芯偏左上,页码数字偏右上;前二页中除正文墨迹外,多处留有分布、形态相同的墨粉疵点,第三页上无此疵点;前二页与第三页相比字迹笔画略粗;前二页字迹墨粉无磁性,第三页字迹墨粉有磁性;上述差异反映的是不同次、不同印刷机具印制文件的特点。结论为:《协议书》前二页与第三页是由不同印刷机具分别印制的。据此,[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决认定:煌星公司提供的《协议书》为原件,三木公司及申达公司不能提供原件,仅凭天溢公司、龙艺公司陈述不能认定煌星公司对《协议书》进行变造,但依据鉴定结论,《协议书》形成过程来源不清,不能单独作为本案的定案依据。
  本案一审诉讼期间,三木公司认可其与申达公司、南南公司签订《协议书》的事实,但称三方《协议书》中没有“煌星大厦已作为投资投入南南公司作为注册资本”的内容,煌星公司提交的《协议书》1、2页是变造的,为此提供了《协议书》复印件(即天溢公司、龙艺公司在[2002]闽民初字第4号、第5号案件中提供的),其中第二页第五条内容是:由于三木公司所购买的煌星大厦的房产为在建工程,在该房产竣工验收合格并满足办理产权所需各种条件时,南南公司必须通知三木公司办理产权手续。南南公司通知三木公司办理手续后十天内,三木公司应负责解除高德公司、卓诚公司及华天公司分别持有三木集团股份 810万股、780万股和623.2587万股;第六条内容:在通知三木公司办理手续前,南南公司必须保证三木公司与南南公司签订的合作投资项目收益率不低于三木公司同期的净资产收益率。三木公司还提供了2000年10月12日高德公司、华天公司分别致三木公司的二份《担保函》、2002年9月25日申达公司出具的《关于申达公司与南南公司、三木公司三方协议的情况说明》(以下简称说明)等证据。
  一审法院还查明,煌星大厦由煌星公司开发,1998年2月取得《国有土地使用权证》,1999年10月取得《建设工程规划许可证》,1999年12月取得《商品房预售许可证》,获准预售煌星大厦商、住、写字楼面积36039平方米,共200套。
  本案一审诉讼期间,三木公司主张煌星公司批准预售的房屋不包含三份《商品房合同》项下的地下室车位及主楼5至12层,且有16 000多平方米属煌星公司自用,其提供的证据有:(1)煌星公司1999年 11月22日的《商品房预售申请表》,其中:预售房屋的概况栏填写项目名称是“煌星大厦裙楼”,总用地面积6040平方米,总建筑面积20 221平方米,住×××,套数65;同年12月2日,泉州市建委在行业主管部门审批意见栏盖章并签署“同意办理煌星大厦预售证,预售面积为 36 039平方米,计200套商住楼,(原泉建 98房预售证第001号审批24 039平方米预售证收回作废)”;(2)其提供的2003年 9月10日泉州市房地产管理局出具的《证明》载明“煌星公司办理的泉建(99)房预售证第052号,批准预售面积36039平方米 (包括店铺3360平方米、住宅32 679平方米),不包括地下一、二层面积”;(3)2003年7月4日泉州市房地产管理局核发给煌星公司的泉房权证丰泽区丰字第28242号《房屋所有权证》载明“房屋所有权人煌星公司,房屋座落在丰泽区丰泽街中段煌星大厦,产别为股份制企业房产、房屋共23层,建筑面积46425.17+6104.51平方米、土地证号泉国用(98)字第200021号,使用面积5550.3平方米;附记栏注明:商品房出售、预售面积为36 039平方米,其他面积自用”;(4)煌星公司报送泉州市计委的《煌星大厦立项报告》及批准煌星公司建设商品房1.8万平方米及自用房,1.6万平方米的泉州市计委《立项批复》、煌星大厦《施工许可证》及《建设工程竣工验收备案证明书》,建筑面积均填写为47 142.6平方米; (5)泉州市房地产测绘队制作的《房屋、土地位置图现场勘察表》,内容是煌星大厦总建筑面积及各层的建筑面积、煌星大厦1至21层平面图等。
  一审法院再查明,[2002]闽民初字第 4号、第5号民事判决认定:(1)2000年6月15日,三木公司与煌星公司签订《包销协议》,2000年6月26日,煌星公司致函三木公司,要求将该协议约定的5100万元包销款中5000万元付至顺丰公司、100万元付至人才交流中心。据此,三木公司于 2000年6月30日付款5100万元。(2) 2000年6月12日,三木公司与世贸商务公司签订《娱乐城与会所协议》后,同年6月26日,世贸商务公司致函三木公司,要求将上述协议约定的3587万元款项付至人才交流中心。据此,三木公司于同年6月 30日向人才交流中心支付3587万元。(3) 2000年6月20日,三木公司与世贸酒店公司签订《酒店协议》后,同年6月28日,世贸酒店公司致函三木公司,要求将协议约定的4800万元付至技术转化中心。据此,三木公司于同年6月30日向技术转化中心支付4800万元。
  一审诉讼期间,三木公司主张依据上述生效判决的认定,其已经支付了三份《商品房合同》购房款1.3487亿元,同时主张根据[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决确认的《协议书》内容第四点关于“在本次资产重组中,三木公司以合作投资等方式购买煌星公司开发的煌星大厦价值 1.3487亿元的房产,所购房产的楼层、面积另行签订售楼合同,按售楼合同的条款执行”的约定,1.3487亿元就是由生效判决认定的三笔款项构成,其中5100万元已由煌星公司收取,另4800万元和3587万元,根据2000年8月28日该公司与煌星公司分别与世贸酒店公司、世贸商务公司签订的《补充协议》第四条关于“三木公司同意用已投入的4800万元、3587万元资金分别向世贸酒店公司、世贸商务公司购买其拥有处置权的煌星大厦主楼部分房产,所购房产的楼层、面积、价款及相关事项以三木公司与煌星公司另行签订的售楼合同为准”的约定,证明签订《补充协议》的三方,达成将三木公司投入的4800万元和3587万元二笔款项转为购房款的约定。
  一审法院根据双方当事人争议的焦点作出如下认定:
  一、关于三木公司是否为重复起诉的问题。一审法院认为,三木公司起诉请求撤销的是其与煌星公司签订的三份《商品房合同》,原告主体及法律关系均与[2002]闽民初字第4号、第5号案件不同,不存在重复诉讼。
  二、关于三木公司请求撤销的三份《商品房合同》是否真实的问题。一审法院认为,煌星公司与三木公司签订的三份《商品房合同》的真实性及合同签订时间,已由生效的[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决确认。在该二个案件诉讼中,三份《商品房合同》售楼价款、面积、交房时间等内容的填写时间及该填写内容与第6页落款乙方三木公司代理人签字笔迹的相对书写时间等已由刑警学院作出“目前尚无法作出鉴定”的结论。本案诉讼中,三木公司申请对三份《商品房合同》盖章及笔迹时间进行鉴定,因双方对签字盖章的真实性无异议,就可认定双方对合同内容认可,即使三木公司所称其盖章签字在前、煌星公司单方填写内容在后,其后果也应自负,因该情形是三木公司应预见的,因此,重新鉴定没有必要。且三木公司也未能提供具备该项鉴定技术的鉴定单位,三木公司没有提供足以推翻[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决对三份《商品房合同》真实性认定的证据,其主张三份《商品房合同》是由煌星公司单方擅自填写其已签章的空白合同的事实,因证据不足,不能认定。
  三、关于双方签订《商品房合同》时,三木公司是否知道煌星公司已将合同项下房产作为投资投入南南公司的问题。一审法院认为,(1)三木公司、南南公司及申达公司签订《协议书》约定,由三木公司提供 1.3487亿元为南南公司收购华天公司、卓诚公司及高德公司持有的三木公司法人股,再由该三个公司将所持有的三木公司法人股转给南南公司的下属公司,南南公司向三木公司转让煌星公司开发建设的煌星大厦房产作为对价等。为此,各方当事人先后签订《包销协议》、《娱乐城与会所协议》及《补充协议》、《酒店协议》及《补充协议》等,并最终由三木公司与煌星公司签订三份《商品房合同》;(2)在三方签订《协议书》前,煌星公司已将含三份《商品房合同》项下房产在内的煌星大厦主楼1至21层、商场3至4层及地下1层80个车位作为出资,发起设立南南公司;(3)三木公司提供的不含“由于三木公司所购买的煌星大厦的房产为在建工程,并已作为投资投入南南公司作为资本”内容的《协议书》是复印件,不能单独作为认定三方《协议书》内容的证据。而三木公司提供的申达公司出具的《说明》,属证人证言,因申达公司没有出庭作证,不能单独作为认定案件事实的证据,且申达公司作为三方《协议书》的签约方,没有出具《协议书》原件用于证实其出具的《说明》。因此,申达公司的《说明》不能作为印证三木公司所提供的三方《协议书》内容的依据,也无法证明煌星公司变造了《协议书》第1、2页。三木公司提供的高德公司与华天公司二份《担保函》,加盖二公司印章,其真实性可以认定,煌星公司认为是虚假的,没有证据,不予采纳。该二份《担保函》的内容虽然涉及三木公司提供的三方《协议书》第六条的约定,但由于三木公司提供的三方《协议书》第六条中并无南南公司应当提供担保的约定,且三木公司未进一步举证证明南南公司知道并认可高德公司、华天公司为其履行三方《协议书》作担保。因此,二份《担保函》不足以印证三木公司提供三方《协议书》的真实性。刑警学院对煌星公司提供的三方《协议书》作出的鉴定结论,只能说明该《协议书》的印制过程不清楚,不能证明煌星公司提供的《协议书》前二页是经过变造的事实。生效 [2002]闽民初字第4号、第5号民事判决未认定天溢公司及龙艺公司提交的复印件是真实的,也未认定煌星公司提供的《协议书》前二页是变造的。
  综上,三木公司提供的上述四份证据不能印证其提交的三方《协议书》是真实的。煌星公司提供的《协议书》系原件,刑警学院作出的鉴定结论只证明《协议书》的印制过程不清楚,尚不足以否定该《协议书》的真实性和来源的合法性。
  在双方均认可三木公司、南南公司、申达公司签订三方《协议书》事实及三木公司未提交《协议书》原件的情况下,煌星公司提供的《协议书》原件,可以采信,证明三方《协议书》第五条包含“由于三木公司所购买的煌星大厦的房产为在建工程,并已作为投资投入南南公司作为资本”的内容,三木公司未能提供三方《协议书》原件,应承担举证不能的后果。
  四、关于煌星大厦建设与销售的有关批文能否证明三份《商品房合同》项下房产已批准预售的问题。一审法院认为,一、煌星公司取得的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》,可以证明煌星大厦经批准建设,并在1999年12月获准预售36039平方米。二、《商品房预售许可证》、《商品房预售申请表》及泉州市房管局《证明》,均不能证明三份《商品房合同》项下的房产是否批准预售;《煌星大厦立项报告》、《立项批复》、《施工许可证》、《建设工程竣工验收备案证明书》及《房屋、土地位置图现场勘察表》,也无法进一步印证三份《商品房合同》项下的房产不在煌星公司获准预售的范围内。三、煌星公司1998年2月26日取得煌星大厦建设用地的《国有土地使用权证》、2003年7月4日取得煌星大厦(含三份《商品房合同》项下的房产)的《房屋所有权证》。
  五、关于三份《商品房合同》是否已实际履行的问题。一审法院认为,三木公司与煌星公司签订本案讼争的三份《商品房合同》是履行《协议书》的约定,生效的[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决已认定三木公司履行《包销协议》、《娱乐城与会所协议》、《酒店协议》,先后按合同及对方当事人要求支付了1.3487亿元,方锦华、周勋南、张大田三人的电报内容,不能证明三木公司实际上没有付款的事实。
  讼争的三份《商品房合同》由三木公司与煌星公司盖章签字,三木公司主张是煌星公司单方擅自填写其已签章的空白合同的事实,因证据不足,不能认定。该三份《商品房合同》内容体现双方间的预售商品房合同关系,虽没有足够证据证明合同项下的煌星大厦房屋已获准预售,但三木公司起诉时及合同约定交房日期前,煌星大厦已建成,煌星公司也已取得煌星大厦的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》,具备转让合同项下的房屋条件。因此,三份《商品房合同》合法有效。
  由于三木公司与煌星公司签订的三份《商品房合同》是为履行南南公司、三木公司及申达公司于2000年6月1日签订的三方《协议书》中关于“由三木公司为南南公司出资收购卓诚公司、高德公司、华天公司持有的三木公司法人股,南南公司向三木公司转让煌星公司开发的煌星大厦房产作为对价”的约定,双方意思表示明确,不存在一方利用优势或对方草率、无经验等情形,且合同价款高于市场价的约定没有超出法律允许范围。因此,三木公司以合同价款明显高于市场价为由,主张显失公平,没有法律依据。煌星公司提供的三方《协议书》第五条内容,能证明三木公司在签订三方《协议书》时已知道或应知道煌星公司已将煌星大厦房产出资投入南南公司,而三木公司关于煌星公司隐瞒该事实的主张又因证据不足不能认定。因此,三木公司以煌星公司隐瞒事实构成欺诈为由,请求撤销三份《商品房合同》,没有事实根据,不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回三木公司的诉讼请求。案件受理费793 882.86元,财产保全费783 873元,由三木公司负担。
  三木公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销三份《商品房合同》,改判煌星公司返还其购房款1.3487亿元及相应利息,并承担本案全部诉讼费用。事实与理由是:
  1.一审判决认定刑警学院鉴定《协议书》印制过程不清,不足以否定《协议书》真实性及合法来源,又认定其效力,与[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决认定的不能单独作为定案的依据相矛盾;申达公司出具的《说明》及高德公司、华天公司出具的《担保函》相互印证其提供《协议书》的复印件与原件一致,一审判决认定高德公司、华天公司《担保函》真实性,又认定《担保函》不足以印证其提交《协议书》的真实性是错误的;三份《商品房合同》项下房产包括主楼及地下车位,但《商品房预售许可证》、《商品房预售申请表》、煌星大厦《房屋所有权证》及泉州市房管局的《证明》,均证明三份《商品房合同》项下的主楼及地下车位不在预售范围内。双方洽谈《商品房合同》项下房屋买卖时,煌星公司隐瞒了房屋真实情况及没有预售许可资格,导致其作出错误的意思表示,已对其构成欺诈。一审判决以其未能提供鉴定单位为由,对其主张的煌星公司单方填写空白合同的事实不予认定是错误的。
  2.三份《商品房合同》项下房屋每平方米14 126元,车位每个21.5万元。根据福建华兴会计师事务所出具的《资产评估报告书》,煌星公司将煌星大厦投资南南公司时,将主楼1至21层、3至4层商场、地下一层80个车位评估作价约1.5亿元,本案《商品房合同》项下房屋仅为主楼的8个楼层和30个车位,面积仅占整幢楼不到三分之一,价格却高达1.3亿多元,显失公平。一审判决三份《商品房合同》价款高于市场价的约定没有超出法律允许范围,适用法律错误。
  3.一审诉讼期间,该公司申请对煌星公司取得的《商品房预售许可证》项下房产范围进行调查,但一审法院没有向该公司送达是否准许的通知,亦未将调查取证结果向该公司说明,违反法定程序。
  煌星公司答辩称,一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回三木公司上诉请求,维持原判。事实与理由是:三方《协议书》约定,三木公司购买的煌星大厦房产为在建工程,并已作为投资投入南南公司。三木公司明知。因此,不存在该公司对三木公司隐瞒与欺诈以及一方利用其优势或对方草率签约的事实;三份《商品房合同》的合法性,已经[2002]闽民初字第4号、第5号民事判决认定,三木公司应依约履行;《协议书》之订立目的是南南公司用房产置换三木公司法人股,其交易实质是南南公司用一定量房产置换三木公司一定量法人股,是双方协商一致的等价交换,不存在显失公平。
  本院二审庭审中,双方当事人分别提供了已经一审质证的证据。
  为进一步查清案件事实,保障双方当事人的诉讼权利,二审庭审后,本院再次给双方当事人延长了举证期限。期限内,三木公司就该公司为何不能提供《协议书》原件,提交了关于《协议书》的说明称“当时我公司与申达公司在《协议书》上签章后,就将全部合同正本交由南南公司签章。但南南公司签章后仅向三木集团和申达公司提供了复印件,始终未返还合同正本,导致我公司手中至今没有该《协议书》原件,因此也无法提供。”三木公司提交的总额为 1.3487亿元的中国建设银行三张进账单复印件,已经一审庭审质证。
  煌星公司就该公司持有的《协议书》为何出现“前二页与第三页不是由同一印刷机印具印制完成,而是由不同印刷机印具印制的”事实,提交了关于三方《协议书》和《商品房合同》举证责任的说明。该说明的内容是“《协议书》是三木公司起草,经过三方多天协商修改,最后签订的文本系三木公司提供,签字盖章后三方各分一份。没有注意三木公司有几台打印机。”煌星公司没有就三份《商品房合同》签约过程提供相关证据。双方当事人没有提供新证据。
  本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
  根据三木公司的上诉请求及煌星公司的答辩,本院对当事人争议的焦点分析认定如下:
  一、关于煌星公司是否隐瞒了三份《商品房合同》项下房产已作为投资投入南南公司,已构成对三木公司欺诈的问题。
  本院认为,三木公司认可其与申达公司、南南公司三方签订《协议书》的事实,双方对此问题争议的焦点是:《协议书》第五条关于“由于三木公司所购的煌星大厦的房产为在建工程,已作为投资投入南南公司作为资本”的内容是否为煌星公司变造。即:三方签订《协议书》时,煌星公司是否隐瞒了三份《商品房合同》项下房产已作为投资投入南南公司的事实,已构成对三木公司欺诈。对这一争议的判定,应当依据三木公司的举证以及煌星公司的抗辩来确定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条及第三十四条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的,应当提供原件,并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。据此,三木公司作为《协议书》签约一方主体,对其主张的合同撤销权负有法律上履行提供《协议书》原件的义务,但三木公司自始未能提供《协议书》原件,也未能提供证据证明煌星公司的《协议书》原件非真实制作而成以及内容不是其真实意思表示。
  关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定,申达公司作为知晓案件事实的证人,有义务出庭作证,作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件,以证实三木公司持有的《协议书》复印件与原件无异,但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件,因此,申达公司出具的《证明》不具有证明力,不予采纳。
  关于高德公司、华天公司为三木公司出具的《担保函》的证明力问题。如同一审法院查明的案件事实,三木公司提供的《协议书》内容没有南南公司作为担保人提供担保的约定,三木公司亦未能就南南公司知道并认可高德公司、华天公司为其履行《协议书》作担保的事实进行举证证明。且其《担保函》内容不能证明煌星公司对三木公司存在欺诈的事实是否存在或真实。因此,该《担保函》亦不能作为证据采纳。
  在双方当事人对《协议书》的形式与内容主张不一,三木公司作为签约一方又不能提供《协议书》原件或相反证据证明煌星公司《协议书》原件不真实的情况下,一审法院依据优势证据原则认定煌星公司提供的《协议书》原件,能够证明《协议书》第五条关于“由于三木公司所购买的煌星大厦的房产为在建工程,并已作为投资投入南南公司作为资本”的内容,为三方当事人真实意思表示,并以此作为认定三木公司知道煌星公司已将三份《商品房合同》项下房产作为投资投入南南公司的证据采纳,并无不当。故对三木公司关于煌星公司持有的《协议书》原件内容为其变造,并对其隐瞒了该事实,已构成欺诈的主张,本院不予支持。
  二、关于三木公司请求撤销的三份《商品房合同》是否真实合法的问题。
  本院认为,三木公司认可三份《商品房合同》签约的事实及三份《商品房合同》上加盖的公章及总裁陈维辉签名。双方对此问题争议的焦点是:双方签订三份《商品房合同》时,煌星公司是否隐瞒房产作为南南公司投资转让及没有预售资格的事实,导致其作出错误的意思表示,已构成对三木公司欺诈。对这一争议事实的判定,首先应当查明煌星公司是否实施了欺诈行为。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条及《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱惑对方当事人作出错误意思表示的,可认定为欺诈,受欺诈方才依法有权行使请求撤销权。本案“煌星公司经批准作为发起人之一,以其经批准开发建设的煌星大厦主楼 1至21层、商场3至4层、地下室1层80个车位作为出资,于2000年5月26日发起设立南南公司”。“双方订立《商品房合同一、三》的时间为2000年8月23日之后,双方订立《商品房合同二》的时间为2000年6月15日之后”。上述事实,已经生效的 [2002]闽民初字第4号、第5号民事判决查明认定,构成了本案煌星公司对双方争议的待证事实免予证明的举证义务,也证明三份《商品房合同》项下房产的客观现状及双方签约情况。对此,煌星公司能否履行交付1.3487亿元房产的义务,南南公司能否保证煌星公司所取得的该笔售房款全额用于购买卓诚公司、高德公司及华天公司持有的三木公司股权,最终实现订立三份《商品房合同》的目的,三木公司明知且应当预见。三木公司自始未能举证证明双方订立三份《商品房合同》时,煌星公司有对三木公司存在故意隐瞒煌星大厦现状真实情况的行为。
  本案诉讼中,三木公司自始认可双方订立三份《商品房合同》及该公司签章与法定代表人签名的事实。公章是机关、团体、企业、事业等单位确认其对外从事民事活动效力的法定凭证。法人的法定代表人是依据法律或者法人组织章程的规定代表法人行使职权的负责人,有权代表法人从事民事活动,其执行职务的行为所产生的一切法律后果应当由法人承担。因此,在双方对三份《商品房合同》上三木公司签章及法定代表人陈维辉签名之事实真实性无异议、三木公司不能举证证明三份《商品房合同》内容为煌星公司单方擅自填写及已依约履行1.3487亿元购房款收付、股权转让行为已完成的情况下,三份《商品房合同》中所为的陈述内容应当认定是双方协商一致的结果,无据认定为属于受欺诈而订立的合同。三木公司提供的煌星公司填报的《商品房预售申请表》、泉州市房地产管理局出具的《证明》及第2824号《房屋所有权证》亦证明:煌星大厦预售总面积为36039平方米,而三份《商品房合同》项下房产总面积为9061.34平方米。因此,一审法院依据煌星公司取得的煌星大厦《国有土地使用权证》及含三份《商品房合同》项下房产的《房屋所有权证》,认定三份《商品房合同》项下房产已经获准预售,三份《商品房合同》真实、合法、有效,依据充分。三木公司以上述证据否认双方房屋买卖的真实交易关系,主张煌星公司隐瞒了煌星大厦房产真实情况及没有预售资格构成欺诈,请求撤销三份《商品房合同》于法无据。
  关于三木公司主张三份《商品房合同》价格显失公平的问题。我国现行法律没有明确显失公平的具体标准。本案三份《商品房合同》明确约定了预售房屋的面积、价格、付款时间与支付方式、交房时间等主要内容,双方权利义务内容是完整和真实的,不存在三木公司因胁迫或缺乏经验而订立合同的情形,且1.3487亿元购房款已在三份《商品房合同》订立前的2000年6月1日三方签订的《协议书》中明确。即便三份《商品房合同》项下房产价格比当时当地的同类房屋交易价格有所上涨,亦属于三木公司应当预见的商业交易风险。三木公司以福建华兴会计师事务所出具的《资产评估报告书》为据,主张三份《商品房合同》约定的房产价格显失公平,请求予以撤销,亦不符合撤销的法定要件。
  三、关于三木公司申请调查证据的权利是否受到损害的问题。
  本院认为,三木公司申请人民法院对煌星公司取得的《商品房预售许可证》项下的房产进行调查,该《商品房预售许可证》不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定的“当事人因客观原因不能自行收集的证据”范围。本案一、二审诉讼中,三木公司亦认可煌星公司取得的《商品房预售许可证》的真实性及合法性。同时,二审庭审后,本院再次给三木公司延长举证期限,故三木公司的诉讼权利并未受损。
  综上,一审判决认定三木公司请求撤销三份《商品房合同》,不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,事实清楚,适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费793 882.86元,由福建三木集团股份有限公司负担。
  本判决为终审判决。


审 判 长 胡仕浩
审 判 员 张雅芬
代理审判员 张颖新
二00五年九月八日
书 记 员 王冬颖
 

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