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案例名称

徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市华建房地产开发有限公司、第三人尤安庆房屋买卖合同纠纷案

审结日期】【审理法院】【来源日期

 
【案 由】买卖合同纠纷【案件字号】 (2005)民一终字第65号 【审结日期】 2006.04.11

徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市华建房地产开发有限公司、第三人尤安庆房屋买卖合同纠纷案

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书

(2005)民一终字第65号


  上诉人(原审原告):徐州市路保交通设施制造有限公司,住×××。
  法定代表人:李承,该公司董事长。
  委托代理人:尤安生,该公司职员。
  委托代理人:张爱琴,该公司法律顾问。
  被上诉人(原审被告):徐州市华建房地产开发有限公司,住×××。
  法定代表人:胡治国,该公司总经理。
  委托代理人:王伯庭,江苏徐州金台律师事务所律师。
  委托代理人:胡冠平,该公司顾问。
  原审第三人:尤安庆,汉族,1969年2月23日生,住×××。
  上诉人徐州市路保交通设施制造有限公司(以下简称路保公司)与被上诉人徐州市华建房地产开发有限公司(以下简称华建公司)及第三人尤安庆房屋买卖合同纠纷一案,江苏省高级人民法院于2005年5月18日作出(2004)苏民初字第3号民事判决。路保公司不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2005年9月 13日开庭进行了审理。路保公司的委托代理人尤安生、张爱琴,华建公司的委托代理人王伯庭、胡冠平到庭参加了诉讼。尤安庆接到本院开庭传票但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  一审法院经审理查明:2000年5月8日,路保公司与华建公司签订编号为 0024999的《商品房购销合同》约定:华建公司以每平方米2000元、总金额1473.69万元的价格,将位于江苏省徐州市津浦西路160号综合楼(以下简称综合楼)出售给路保公司。路保公司于2000年5月31日前支付华建公司购房款804万元,华建公司于2000年8月31日前,将具有竣工验收合格证的该商品房交付给路保公司使用。签约当日,华建公司将综合楼负一层至三层3222.04㎡、综合楼4-8层4146.41㎡出售给尤安生,尤安生取得了房屋产权证。
  2000年10月9日,路保公司为办理按揭贷款,由尤安生、尤安庆等8人与华建公司签订综合楼1-3层商品房买卖合同。 2000年10月31日,路保公司法定代表人,尤安生书面向华建公司承诺“我公司为办理按揭贷款,需签8份商品房销售合同,并出具8份预付款收据复印件(款不付)。请贵公司配合办理,由此所涉及的一切费用及造成的有关责任损失等后果,均由我公司承担”。2001年1月22日,尤安生、尤安庆等8人在中国建设银行永安支行办理个人贷款600万元整,所有个人住房贷款通知书中借款人签名均由尤安生代签。2000年 11月18日,尤安生、尤安庆等11人又与华建公司签订综合楼4-8层商品房买卖合同。中国农业银行泉山支行为11人共贷款 10 756 778.68元。
  2001年1月22日,路保公司与华建公司签订《0024999号商品房销售合同补充协议(一)》(以下简称《补充协议(一)》)约定:华建公司负责提供有关手续,在建设银行办理综合楼1-3层按揭贷款;建设银行办理按揭后剩余房产由路保公司在农业银行或者其他银行办理按揭贷款,手续由华建公司提供。双方还约定华建公司应在 2001年3月1日前将综合楼交由路保公司接收、看管。
  2001年3月21日,路保公司与华建公司签订《0024999号商品房销售合同补充协议(二)》(以下简称《补充协议(二)》)约定:路保公司在中国农业银行泉山支行按揭贷款,“首先归还农行云西299万元,同时抽回华建公司抵押贷款用的土地证”;双方还约定了路保公司办理按揭贷款后欠华建公司500万元购房款的偿还期限。
  2001年4月19日,尤安生、司毅(二人系夫妻关系)与华建公司签订协议约定:因尤安生、司毅无力承担综合楼4-8层的购房款,华建公司同意尤安生、司毅退回综合楼4-8层,所办权属证交产权部门予以注销。同日,尤安生、司毅向江苏省徐州市房产局产权处提交具结书表述:因无力承担综合楼的购房款,经双方协商,退回房屋,所办权属证请予以具结。
  2001年4月18日,路保公司与华建公司办理了综合楼移交手续。
  综合楼规划建筑面积为7151.37㎡,后经当地房产局测绘队依据施工图纸及现场测量,实测面积为7368.45㎡。1999年8月 11日,华建公司办理综合楼3-5层计2700㎡商品房预售许可证;2003年6月30日,华建公司根据规划面积补办了综合楼 4451.37㎡商品房预售许可证的手续。
  2002年9月,华建公司向江苏省徐州市云龙区人民法院提起诉讼,要求路保公司偿还到期购房款330万元。江苏省徐州市云龙区人民法院以(2002)云民初字第 1664号民事判决判令路保公司偿付华建公司购房款2 705 407元,江苏省徐州市中级人民法院以(2003)徐民一终字第1006号民事判决维持了该一审判决。尤安生、尤安庆等8人购买综合楼1-3层在中国建设银行永安支行办理抵押贷款600万元;尤安生、尤安庆等11人购买综合楼4-8层在中国农业银行泉山支行办理贷款 10 756 778.68元,该两批贷款均办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。现两家银行均申请法院强制执行,华建公司亦申请法院执行,执行程序均正在进行中。
  一审法院还查明,路保公司由尤安生、陈国勇两股东设立,尤安生占出资比例 90%。徐州市云都餐饮有限公司系尤安生与尤安福两人成立,公司注册资金50万元,尤安生占90%,尤安福占10%。
  路保公司向一审法院起诉称,路保公司与华建公司签订《商品房购销合同》约定:路保公司向华建公司购买综合楼,房屋总面积7368.45㎡、总价款1473.69万元。路保公司于2000年5月31日前支付给华建公司全部房款,华建公司于2000年8月 31日前将具有竣工验收合格证的该商品房交付给路保公司使用。合同履行过程中,双方于2001年1月22日签订《补充协议 (一)》约定用该综合楼在建设银行办理按揭贷款以支付购房款事宜,并约定华建公司应于2001年3月1日前将综合楼交路保公司接收、看管。2001年3月21日,双方又签订《补充协议(二)》约定购房款的付款方式及期限。2001年4月18日,双方办理了综合楼移交手续。路保公司已依约支付购房款10 331 493元。路保公司接收综合楼后,花费800万元对综合楼进行了全面装修。综合楼规划建设面积为3756㎡,而江苏省徐州市房管局核定的商品房预售面积仅为2700㎡。2001年,华建公司又将综合楼分割出卖给尤安庆等11人,办理了房地产抵押贷款,导致路保公司一直无法取得综合楼的房屋所有权。另外,经调查发现,华建公司所售综合楼的土地使用权性质为国有划拨土地,不符合商品房销售的条件。据此请求:1.解除双方于2000年5月8日签订的《商品房购销合同》及2001年 1月22日、2001年3月21日签订的《补充协议(一)》和《补充协议(二)》;2.由华建公司返还路保公司已付购房款 10 331 493元及其利息;3.由华建公司赔偿路保公司装修及其他损失1000万元;4.华建公司承担路保公司已付购房款一倍的赔偿责任;5.华建公司承担本案的诉讼费用。以上各项费用共计30 662 986元。
  华建公司答辩称,华建公司只将综合楼销售给了路保公司,并未另售给他人,且合同已经履行,路保公司已占有、使用综合楼。所谓华建公司将综合楼1-3层销售给尤安生等8人、4-8层销售给尤安庆等11人的商品房买卖合同,是华建公司应路保公司要求为其办理贷款之用而签订的。因此,路保公司的诉讼请求无事实及法律依据,请求法院依法予以驳回。
  第三人尤安庆称,2000年10月9日,尤安庆从华建公司购得综合楼一层3号、二层3号及三层3号套房,建筑面积共为 261.11㎡。后又向华建公司购得同一楼房的401、406两处房屋,建筑面积分别为 244.32㎡、112.5㎡。现路保公司诉华建公司商品房买卖合同纠纷案的讼争标的,正是尤安庆所购之房屋,该案的审理与尤安庆有密切联系,请求法院在审理该案时保护尤安庆作为第三人的合法权益。
  一审法院将当事人争议焦点归纳为:双方签订的合同是否有效、路保公司是否具有法定的解约事由及华建公司是否应对路保公司进行赔偿;尤安庆作为第三人其权利是否应予保护。
  (一)关于双方签订的《商品房购销合同》的效力、路保公司解除合同的请求应否支持及华建公司对路保公司的损失应否赔偿的问题。路保公司主张其与华建公司签订的《商品房购销合同》应予解除,其主要理由:1.综合楼所占土地性质为划拨用地,不能用于从事房地产开发;2.华建公司只有2700㎡的商品房预售许可证,却销售了7368.45㎡的房屋;3.华建公司与路保公司签订合同后又将综合楼卖给尤安庆等人,致使路保公司无法取得综合楼的所有权,合同目的无法实现,故合同应予解除,且华建公司应双倍返还已付购房款并赔偿路保公司的损失。华建公司主张,综合楼所占土地虽系划拨土地,但因城市建设需要,已经土地管理部门和房产管理部门批准,故双方所签合同应认定有效。华建公司在出售综合楼时,虽然只有2700㎡商品房预售许可证明,但超出销售许可证部分的销售面积已经得到江苏省徐州市房产管理局认可。而且,对综合楼所占土地系划拨土地之事,路保公司早在签订合同之时就已经知道。另外,本案所涉《商品房购销合同》的有效性已经为江苏省徐州市中级人民法院生效判决所确认。现双方所签合同已经履行,路保公司已于2001年4月占有、使用综合楼,其根本没有损失,故路保公司要求解除合同、赔偿损失的请求没有道理,应予驳回。
  一审法院认为,华建公司在出售综合楼时,虽然只有2700㎡的商品房预售许可证,但在起诉前,已于2003年6月30日经江苏省徐州市房产管理局批准,补办了其余面积的商品房预售许可证手续,故应认定华建公司具备综合楼的预售资格。路保公司主张综合楼所占土地系划拨土地,不能用于商品房的开发、销售,但相关房地产管理部门的批复意见是该综合楼属危改项目,系历史遗留问题,同意补办商品房预售许可证,且双方《商品房购销合同》签订于 2000年5月8日,可适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定,根据该解释第二条规定的精神,华建公司于起诉前已经补办了商品房预售许可证,应认定合同有效。路保公司以此为由主张解除合同,不符合法律规定,不予支持。另外,尤安生、尤安庆等11人与华建公司签订购房合同是为路保公司向银行办理按揭贷款所用,乃虚假的购房合同,尤安生、尤安庆等 11人与华建公司之间并未形成真实的房屋买卖合同关系,故路保公司以因华建公司与尤安生等11人之间签订购房合同,致使其办理综合楼房产证时遇到障碍、合同目的不能实现为由要求解除合同,理由亦不能成立,不予支持。对路保公司要求赔偿损失的主张也予以驳回。
  (二)关于尤安庆的权利应否保护的问题。一审法院认为,商品房买卖合同是指房地产开发企业,将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并移转房屋所有权于买受人,买受人支付价款的行为。尤安庆与华建公司虽然签订了房屋买卖合同,但尤安庆并未支付房屋的对价,华建公司也未将房屋转移给尤安庆,尤安庆虽然形式上取得房屋产权证,但该房屋一直由路保公司占有和使用。双方签订合同的目的,并非购买房屋,而是为获取银行贷款。该虚假购房合同不是当事人真实意思表示,尤安庆依据该虚假购房合同主张保护其权利,不予支持。综上,路保公司与华建公司签订的《商品房购销合同》有效,路保公司要求解除合同、赔偿损失的请求,缺乏事实和法律依据,不予支持。尤安庆依据与华建公司签订的虚假购房合同要求在本案处理中保护其权益,缺乏事实及法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决:驳回路保公司的诉讼请求;驳回第三人尤安庆的诉讼请求。案件受理费163 325元,由路保公司负担;案件受理费17 655元,由第三人尤安庆负担。
  路保公司和尤安庆不服一审判决,分别向本院提起上诉。
  路保公司上诉称,一审判决认定事实和适用法律错误,请求二审法院依法改判。其主要理由:(一)一审判决事实不清。 1.一审判决认定华建公司在起诉前已经江苏省徐州市房产管理局批准,补办了其余面积的商品房预售许可手续,与事实不符。华建公司确实于2003年6月27日向江苏省徐州市房管局递交申请补办4451.37㎡商品房预售许可证的报告,不过,仅有该局某副局长批示“同意补办手续,但不发商品房预售许可证”,除此之外,华建公司至今也未能提供任何其补办的商品房预售许可手续。一审法院仅依据此前后矛盾的个人批示就认定华建公司已经具备综合楼的预售资格,显属不当。 2.一审法院对华建公司与尤安庆等人关系的认识问题上,事实不清。一审法院认为,“尤安庆与华建房产公司虽签订了房屋买卖合同,但尤安庆未支付房屋的对价,华建房产公司也未将房屋转移给尤安庆,尤安庆虽形式上取得房产证,但该房屋一直由路保公司占有和使用。双方签订合同的目的,并非购买房屋,而是为获取银行贷款,该虚假购房合同,不是双方当事人真实意思表示”,与事实不符。房屋权属应依房产证来确认和公示,不能以占有和使用状态来确认归属。尤安庆与华建公司签订并履行购房合同后,房管部门为其发放了房屋产权证,事实上尤安庆已经取得了该房屋的所有权。而且,尤安庆与金融机构签订住房借款合同并经江苏省徐州市第二公证处公证,金融机构于房屋上设定抵押后为尤安庆等11人发放了个人贷款并将购房款直接划入华建公司账户。因尤安庆等未及时履行还贷义务,金融机构已经依据经公证的债权文书向人民法院申请强制执行,请求评估、拍卖所有的抵押房屋(即本案的讼争房产)。可见,一审法院无视尤安庆等人已经支付房屋对价、已经合法取得房屋产权证的事实,认定尤安庆等人未支付房屋对价,将其所签订的购房合同认定为虚假购房合同,进而否定第三人的权利,显属错误。3.一审判决认定“综合楼规划建筑面积为7151.37㎡,后经房产局测绘队依据施工图纸及现场测量,实测面积为7368.45㎡”,与事实不符。1999年7月23日江苏省徐州市规划局颁发给华建公司的《建设工程规划许可证》,载明建设面积为3756㎡,该《建设工程规划许可证》至今未变更,故一审法院查明综合楼规划建筑面积为7151.37㎡无从谈起。(二)一审判决适用法律错误。一审判决无视华建公司在划拨土地上进行商品房开发销售、损害国家利益和商品房买受人利益的行为,认定路保公司与华建公司所签合同有效,认定尤安庆与华建公司所签合同为虚假合同,显属适用法律错误。华建公司向路保公司及尤安庆等11个自然人出售在划拨土地上建成的商品房,依法应补办出让手续或报有批准权的政府批准,但至今华建公司也未能证明其已经办理了相关手续。相反,路保公司有证据证明该宗土地至今仍为划拨土地,本案讼争房屋为不可售之房屋。故一审法院认定双方所签合同有效、华建公司具备预售资格等,显属适用法律错误。据此请求:1.判令双方所签《商品房购销合同》无效;2.华建公司返还给路保公司购房款1075万元及其利息并赔偿装修费用及损失1289万元;3.由华建公司负担案件受理费。
  尤安庆的上诉请求及理由与路保公司的上诉请求及理由基本相同。
  华建公司答辩称,关于销售面积超出预售许可证所载面积之外的部分,华建公司已经补办了合法手续,一审认定华建公司具备预售资格并无不当。经规划部门审定的设计施工图(面积为7368.45㎡)具有规划许可的效力,所以华建公司所建综合楼没有超规划建设。至于房产证办给尤安庆等人,完全是路保公司为办理贷款所需,主动要求华建公司配合并承诺一切责任及后果均由其自行承担。另外,双方所签合同已经被生效的判决认定为有效,故路保公司主张合同无效不应得到支持。路保公司和尤安庆的上诉请求没有事实和法律依据,一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
  本院二审查明,2000年5月8日,双方签订的《商品房购销合同》第一条约定,华建公司以划拨方式取得位于江苏省徐州市津浦西路160号地块的土地使用权,地块用途为综合楼。2001年1月22日,双方签订《补充协议(一)》第七条约定,华建公司所提供的手续,仅作为路保公司按揭贷款用,在办理过程中,一切费用、责任及后果均由路保公司承担。
  本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
  本院认为,当事人对已经发生法律效力的判决不服,或者法院发现生效判决确有错误,只有依法通过启动审判监督程序,撤销原判,才能对案件重新审理。否则,当事人和法院都应受该生效判决的拘束,当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容,法院也不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的认定和处理。
  根据查明的事实可知,在一审法院受理本案之前,华建公司已于2002年9月,向江苏省徐州市云龙区人民法院提起民事诉讼,基于双方所签《商品房购销合同》要求路保公司偿还到期购房款。江苏省徐州市云龙区人民法院以(2002)云民初字第 1664号民事判决判令路保公司偿付华建公司购房款2 705 407元,江苏省徐州市中级人民法院以(2003)徐民一终字第1006号民事判决维持了该一审判决。上述一、二审判决中,均认定双方所签《商品房购销合同》有效,并在认定合同有效的基础上判令继续履行合同。换言之,对合同效力问题及如何处理后续问题,在路保公司提起本案诉讼之前,已经为人民法院依法作出的生效判决所解决,该生效判决对当事人和法院具有约束力。有鉴于此,路保公司在本案中,无论是主张合同解除、抑或主张合同无效,均与(2003)徐民一终字第1006号民事判决相矛盾,一审法院对路保公司及尤安庆所提诉讼请求进行实体审理不当,应予纠正。
  尤安庆不服一审判决,向本院提起上诉,本院委托一审法院向其送达了开庭传票。尤安庆接到本院开庭传票后,无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条、第一百五十七条规定,对尤安庆的上诉按自动撤回上诉处理,故将尤安庆依原审诉讼地位列明。
  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(三)项、第一百五十八条、第一百一十一条第(五)项和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第186条之规定,裁定如下:
  一、撤销江苏省高级人民法院(2004)苏民初字第3号民事判决;
  二、驳回徐州市路保交通设施制造有限公司的起诉。
  一审案件受理费50元,二审案件受理费50元,共计100元,由徐州市路保交通设施制造有限公司和尤安庆各自负担50元。
  本裁定为终审裁定。


审 判 长 程新文
代理审判员 刘银春
代理审判员 陈朝仑
二00六年四月十一日
书 记 员 王冬颖

 

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