海南中原物业代理公司诉海南龙港物业发展有限公司转手倒卖商品房买卖合同无效纠纷案

【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所

原告:海南中原物业代理公司(下称中原公司)。住所地海口市滨海大道南洋大厦9楼。 
被告:海南龙港物业发展有限公司(下称龙港公司)。住所地海口市金融贸易区椰城大厦6楼。 
第三人:海南中商经济技术发展公司(下称中商公司)。住所地海口市龙昆南路泰和园别墅C3栋。 
第三人:海口市房屋建设开发公司(下称房建公司)。住所地海口市龙昆里62号。 

1987年10月6日,海口市国土规划局(下称国土局)行文批准,将位于海口市龙昆北路和龙华路交叉处的1.3亩土地,划拨给申请人房建公司作建办公楼用地。后因龙华路扩宽使该地面积缩小,房建公司经申请,国土局于1989年7月13日行文批准,将位于龙昆路和龙华 路十字路口东南角的1.38亩土地增划拨给房建公司用于建办公楼。该批文明确规定应“严格在红线范围内控制用地,不得擅自超越,不得随意改变土地使用性质”。

房建公司取得上述两块土地的批文后,于1990年7月5日向海口市城建局申报建8层办公楼,该局于1991年12 月28日下发了《施工任务通知书》,批准房建公司在批准的土地上建8层办公楼。

房建公司取得施工许可证后,即开始施工。在完成了8层楼房的打桩基础工程后,其改变原建设方案,改为在此建23层的龙园大厦,并于1992年7月开始拆除原基础工程,进行龙园大厦的基础建设, 但未按规定办理龙园大厦施工报建手续。

1992年12月16日,房建公司与中商公司签订《龙园大厦销售合同书》,约定:房建公司将龙园大厦预售给中商公司,用地面积2779平方米(合4.17亩),总建筑面积20520平方米,每平方米售价人民币4200元,共计861 8.4万元,分6期付清;付第二期房款后,房建公司把所有文件及红线图、土地使用权证等正本交给中商公司保管;交付使用时间为1994年9月30日。合同还规定了违约责任等。签约次日,中商公司依约向房建公司付定金100万元,后于1993年1月8日付1200万元,4 月22日付800万元,三次共付2100万元。

1993年3月10日,中商公司将龙园大厦期房转售给龙港公司,双方签订的合同约定:中商公司将龙园大厦除第22、23层外全部转售给龙港公司,用地面积4.17亩,建筑面积19720平方米,每平方米售价人民币4900元 ,共计9662.8万元。合同还对分期付款和红线图、土地使用权证、大厦的交付时间及违约责任等作了约定。签约当天,龙港公司付给中商公司定金人民币1千万元,3月19日付房款2千万元,4月30日付996万元,5月31日付174.4万元,四次共付4170.4万元。 中商公司收款后,只出具了收据,未依规定开具发票。

1993年4月22日,龙港公司又将龙园大厦转售给中原公司,双方合同约定:龙港公司将龙园大厦除第22、23层外售给中原公司,用地面积4.17亩,建筑面积19364平方米,每平方米售价人民币5300元,共计10 262.92万元。合同还约定了分期付款和红线图、土地使用权证、大厦交付时间等项内容。同年4月24日,中原公司付给龙港公司定金人民币1026万元,6月9日付房款2052万元,两次共付3078万元。龙港公司收款后,只出具了收据,未按规定开具发票。

合同履行中, 中原公司发现龙园大厦手续不完备,工程不能正常施工,经与龙港公司协商解除合同未果,遂向海南省海南中级人民法院起诉,并申请诉讼保全。海南中级人民法院冻结了龙港公司的银行存款,后依据级别管辖分工将案件移送海南省高级人民法院。海南省高级人民法院在审理中,根据龙港 公司的申请,依法追加房建公司、中商公司为第三人参加诉讼。 

中原公司起诉称:与龙港公司签订售房合同依约付定金和第一期房款后,4个多月工程基本没有动工。经了解该大厦手续不完备,又经过三手炒卖,合同是违法的。要求解除合同,由龙港公司返还已付款并赔偿损失。 

龙港公司答辩称:本公司与中原公司是在自愿基础上签订的售房合同,中商公司、房建公司对此转售行为无异议,因此,双方签订的售房合同是有效的。签约后施工从未间断,原告起诉内容不实,应予驳回。案件审理与中商公司、房建公司有利害关系,应当追加为第三人参加诉讼。 

中商公司在庭审时辩称:中原公司与龙港公司签订的转售房合同是有效的,本公司不应作为本案第三人。 房建公司在庭审时辩称:本公司与中商公司签订的预售合同,形式和内容都是合法的。本公司与本案转售房没有法律关系,不应作为本案第三人。

【审判】 

海南省高级人民法院经审理还查明:房建公司系三级房地产开发公司,只具有开发12层以下楼房的资格。 海南省高级人民法院认为:房建公司经申请和批准,取得1.3亩划拨土地使用权,后因公路建设占地,又经申请和批准取得1.38亩划拨土地使用权,两次共计2.68亩,用于建办公楼。但其建造龙园大厦却使用了4.17亩土地,超出部分属非法侵占国家土地。房建公司与中 商公司签订商品房预售合同,随房转让4.17亩土地使用权的行为,是隐瞒事实的欺诈行为。房建公司擅自改变土地使用性质,将政府批准其建办公楼的用地非法用于商品房开发,未补办出让手续而转让了该地的使用权,违反了国家和海南省有关国有土地使用权有偿出让和转让的规定。 房建公司开发龙园大厦超越其开发经营权限,实施建设又未办理施工报建手续,即开始预售房屋,其行为均属违法。因此,房建公司与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定为无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦转预售合同,则因房建公司与中商公司的合同 无效而无效。房建公司对其违法行为造成的当事人经济损失,应负主要过错责任。中商公司、龙港公司在商品房转预售活动中,收到购房款后不开具作为纳税凭据的发票,且在跨年度后仍未缴纳税费,是逃避税收、损害国家利益的倒买倒卖行为,两公司因此对合同无效造成的损失也应承担 相应责任。房建公司、中商公司、龙港公司依据无效合同分别取得的购房款,应根据公平原则返还和赔偿。根据实际支付情况,债权人可在其债权范围和债务人应返还的数额内,向各债务人直接追偿。

依照《中华人民共和国经济合同法》第七条、第十六条第一款的规定,于1994年5月 8日判决如下: 一、房建公司返还中商公司购房款2100万元,赔偿利息按本判决第二项执行。中商公司返还龙港公司购房款4170.4万元及利息,龙港公司返还中原公司购房款3078万元及利息,利息均按月利率16‰计息,计息时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。 二、房建公司按国家银行同期流动资金贷款利率4倍计算,承担2100万元房款利息损失的赔偿责任,计算时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。从收到每笔款之日起到1993年4月22日的赔偿额由中商公司受偿,1993年4月23日到5月31日的赔偿额由龙港公 司受偿,1993年6月1日至本判决生效之日止的赔偿额由中原公司受偿。房建公司如未按上述时间履行义务,此后应承担的赔偿额由实际债权人受偿。 三、房建公司、中商公司、龙港公司应承担的款项,限于判决生效之日起20天内付清,逾期则加倍支付迟延履行期间的利息。

房建公司不服一审判决,向最高人民法院提起上诉称:其经两次批准共取得2.68亩土地使用权,其后又与拆迁公司换得1.5亩土地使用权,因此,龙园大厦占地并非超出批准面积。因海口市总体规划要求该地应建20层以上楼房,故其改建23层龙园大厦不属擅自改变土地使用 性质。其与中商公司的房屋销售合同有效,应继续履行,中商公司应支付延期付款利息并赔偿损失。 中原公司答辩称:其与龙港公司签订合同后至发生诉讼期间,龙港公司未依合同交付土地使用权证和红线图。房建公司只有1.38亩土地使用权,却占地4.17亩,且未经批准擅自改变土地用途,将批准建8层办公楼改为建23层商品房,故合同应认定无效。 龙港公司、中商公司未作答辩。 一审审结后,上诉审审理期间,房建公司于1994年12月补交了1987年划拨的1.3亩土地的地价款,海口市国土局批准该地可用于商品房开发。1994年12月29日,海口市国土局向房建公司颁发了1838.38平方米(合2.758亩)土地的使用权证。二审中还 查明,房建公司与拆迁公司换取的1.5亩土地未依法办理使用权变更登记手续。 

最高人民法院审理认为:房建公司在合同中约定的龙园大厦用地面积4.17亩,超出了国土局两次批准的面积,也超出了国土局1994年12月29日颁发的土地使用权证确定的面积。房建公司在建龙园大厦使用的土地中,用1989年取得的1.38亩出让土地用于商品房开发 ,属违法行为;与拆迁公司换取的1.5亩土地,不享有使用权。房建公司用上述土地建龙园大厦,违反了国家和海南省有关使用国有土地的规定,因此,其与中商公司签订的龙园大厦销售合同应认定无效。中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司签订的龙园大厦销售合同,亦因房建公 司与中商公司签订的合同无效而无效。对此,房建公司应承担主要责任。中商公司、龙港公司、中原公司在签订合同中亦有一定过错,应各自承担相应的责任。房建公司的上诉理由不成立,依法不予支持。原审法院认定合同无效,房建公司返还中商公司购房款及利息,中商公司返还龙港公 司购房款及利息,龙港公司返还中原公司购房款及利息,是正确的,但按照银行利息的4倍赔偿不当。

依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款,《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十九条第(三)项,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定,最高人民法院于1995年4月24日判决如下: 一、房建公司与中商公司、中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司分别签订的龙园大厦销售合同无效。 二、变更一审判决第一项为:房建公司返还中商公司购房款2100万元并支付该款利息;中商公司返还龙港公司购房款4170.4万元并支付该款利息;龙港公司返还中原公司购房款3078万元并支付该款利息。上述款项利息按月利率16‰计算,计息时间从收到每笔款之日起 至本判决生效之日止。限于本判决生效之日起一个月内一次付清,逾期加倍支付迟延履行期间的款项利息。 三、撤销一审判决第二项、第三项。 

【评析】

 一、本案的关键,首先在于房建公司转让龙园大厦时随附转让的龙园大厦4.17亩土地使用权的违法性上。其一,龙园大厦用地面积4.17亩,超出了国土局两次批准划拨的土地面积,也超出了国土局于1994年12月29日颁发的土地使用权证所确定的面积,房建公司对超出 部分未依法取得土地使用权,当然就不具备转让超出部分土地使用权的资格。其二,房建公司与拆迁公司换取的1.5亩土地,因未依法办理土地使用权变更登记手续,故房建公司对这部分土地也不享有使用权,也就不具备转让这部分土地使用权的资格。其三,房建公司对批准面积内的土 地虽依法取得了使用权,并具备了转让资格,但其违反规定,擅自改变土地使用性质,将用于建办公楼的土地用于商品房开发,是一种“不按批准的用途使用”土地的严重违法行为,按《中华人民共和国土地管理法》第十九条第(三)项的规定,土地管理部门有权收回用地单位的土地使用 权,注销其土地使用证。房建公司的这种违法行为,使其丧失了转让这部分土地使用权的资格。其四,按照《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定,改变土地使用权的,依法“必须办理土地权属变更登记手续,更换证书”。这是强行性规定,而不是任意性规定。房建公司转让土地使 用权未依法办理土地权属变更登记手续,违反了强行性法律规定,也是一种违反法律的行为。其次在于当事人之间的转让具有炒卖土地的性质。因为依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定,土地使用权转让是有条件的,即必须进行投资开发、利用 土地后才能转让。本案当事人之间的转让不符合这个条件,就属炒卖土地的性质,是不允许的。正因为上述原因,房建公司销售龙园大厦的行为是一种违反法律的行为,依民法通则第五十八条第一款第(五)项的规定,就是一种无效的民事行为,其与中商公司签订的合同也就无效,从而导 致随后的合同无效。 

二、中商公司、龙港公司在各自的转售行为中,在未依法办理土地使用权转让变更登记手续,取得土地使用权证书之前,就进行再转让,也违背了其作为土地使用权转让主体应履行的法定义务,故其也有过错。他们各自不能以其上手的过错来否定其在土地使用权转让中的法定义务。但 该两公司在商品房转预售活动中,收到购房款不开具作为纳税凭证的发票,未缴纳税费的逃避税收、损害国家利益的行为,虽也是违法的,但不是构成转预售龙园大厦合同无效的原因,这是应当注意区别的。 

三、房建公司虽于1994年12月补交了1987年划拨的1.3亩土地的地价款,国土局并依此批准该地可用于商品房建设,并不因此可追溯房建公司与中商公司的销售龙园大厦合同有效。因为,一方面,房建公司的违法行为已经造成合同无效的后果,中原公司作为原告起诉,表 明合同不可能再履行,而且其起诉理由正当,依法应予支持;另一方面,龙园大厦占地面积超过了国土局先后批准使用的面积,房建公司对超过部分仍不享有使用权,且至二审审结时,当事人之间仍未补办土地使用权转让手续。故对案涉合同作无效处理,才是正确的。 

四、一审判决由房建公司按银行同期流动资金贷款利率4倍,承担2100万元房款利息损失的赔偿责任,并分别起始时间由中商公司、龙港公司、中原公司受偿,这不尽符合公平原则。虽然对三个合同均无效,房建公司的违法行为是根本原因,但房建公司仅占有了中商公司的210 0万元房款,没有占有龙港公司、中原公司的房款;而中商公司对龙港公司,龙港公司对中原公司分别有直接过错,并分别占有后者的房款,让房建公司承担赔偿责任是不公平的。

另外,中商公司、龙港公司的转手行为明显具有倒买倒卖的性质,法律上并不支持这种投机行为,因而认定房 建公司对炒家负有赔偿责任并判决赔偿损失,并不符合立法旨意。特别是让房建公司按银行利率4倍来承担赔偿责任,于法更不相符。故二审判决各自返还购房款及利息,才体现法律的本意。

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