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汤臣一品土地成本不到4千卖11万

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汤臣一品土地成本不到4千卖11万

2007年06月12日 21世纪经济报道

  3万到11万 徐枫开脱汤臣一品

  本报记者 贺芳

  汤臣一品“虚拟交易”事件,似乎变得有些复杂化。

  6月7日,汤臣集团主席徐枫在伦敦通过媒体回应说:“汤臣做的是合法生意,不怕调查”——此前的6月5日,上海房地局向媒体通报,上海市正在对汤臣一品等项目展开检查。

  11日,上海市房地局办公室发言人则向记者表示,目前调查正在进行当中,调查肯定需要一定时间、一个过程,届时会及时通报。

  “不过,由于相关调查目前主要还仅是房地局一个部门在进行,并未有相关部门尤其是税务部门的协助参与,要查实此前所指的汤臣一品涉嫌违规,困难不小。”上述房地局官员说。到目前为止,汤臣方面并没有就相关事宜主动与上海房地局方面进行沟通。

  三个神秘“买家”

  根据上海市房地局的通报,对汤臣一品展开调查的原因是,“撤消率列全市所有在售楼盘前列。该楼盘开盘以来,社会舆论反应强烈,认为价格虚高,有捂盘惜售之嫌,签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。”

  6月8日,记者在上海房地产交易中心查询到,“汤臣一品”从销售至今,一共卖出去了三套房子,分别是:花园石桥路28弄8号3801室,建筑面积979平方米,由“爱博乔国际有限公司”购买,据称是东南亚买家:1601室,597.57平方米,买家名为“古媋糴”,古媋糴据称是台湾人,3101室,597.57平方米,买家名叫“李放”。

  时间分别在2006年8月、2006年11月份、2007年2月,目前这个楼盘的累计合同均价130608元/平方米。

  这三套房,目前的权利人仍然为汤臣海景花园有限公司(汤臣一品的项目公司),上海交易中心人士表示,三个买房人的“小产证”还未办理。

  但略感蹊跷的是,记者从所有公开信息里,都查不到有关“爱博乔国际有限公司”的信息。

  而上海“网上房地产”系统显示,汤臣一品撤销的三套定金合同,也都发生在2006年8月。

  对此,徐枫6月7日在伦敦接受采访时解释说,购买这三户的是同一人,也都付了定金,因不想被曝光,用的是开曼群岛之类的海外公司名义,但官方不同意,也不同意外国人投资,最后只好取消交易。

  “要查证这三次被取消合同的交易,需要查证海外注册公司的实际控制人,有较大难度。”房地局内部人士向记者表示,就算查知买家的身份,若不能证明买家与卖家之间的关系,也不能给销售的真伪定性。

  “不过,这次突然调查,和以往要等到基本调查清楚之后才公布情况不同,在调查之前首先通报,足见局里调查组的决心和把握。”上海房地局内部人士说。

  据了解,6月7日上海市房地局调查人员首次来到汤臣一品售楼现场进行调查。对于有媒体说“建设部有关人士参与讨论此次调查”的消息,上海市房地局该发言人称:“并不知道有关情况,并未听说建设部人士参与。”

  土地成本485美元/平方米

  其实,除了汤臣一品定下的“天价”外,从拿地到项目销售跨度长达12年之久,土地价格已今非昔比,由此产生的巨额利润,才是业内质疑声不断的根源。

  到底汤臣的成本是多少?这是一个10多年历史遗留的算术题。

  记者查阅汤臣一品项目公司——汤臣海景花园有限公司的工商资料,1995年汤臣从上海富都世界发展有限公司购买这个地块,当时签订的土地使用权转让合同显示,楼面地价为485美元/平方米,土地使用权转让金总计5820万美元。

  不过,汤臣在此后,遭遇了重大的财务危机,连连难以按照规定的时间交付资金,这块地几乎命悬一线。

  1996年,汤臣致信给浦东新区工商行政总局,称“汤臣集团对浦东各项目的实际投入已达5.1亿美元,由于受宏观调控、政策变化等诸多因素的影响,原滚动开发各项目的计划受阻,因此,汤臣海景(“汤臣一品”的前身)原应于营业执照发后90天内缴清注册资本金25%,其余按照建设进度在3年内交齐,但计划已经受阻,目前无力实现。”

  此后,项目建设进度以及剩余部分注册资本金相应延迟。

  从1995年7月至1998年,汤臣才到位1796万美元,直到1999年下半年,随着房地产市场的回升和金融风波影响的逐步消除,汤臣才加快了注册资本金的到位速度。

  “那个时候它的日子很难过,几乎喘不过气来。”一国有银行信贷部人士说。

  时过境迁,等这个项目终于缴清了土地款,准备销售时,2004年10月汤臣的董事长汤君年去世。汤臣集团委任其子汤子同接替汤君年在“汤臣海景”之董事职位。同时委任徐枫接替汤君年在“汤臣海景”之董事长及总经理之职位。

  2006年,国家再度对房地产进行宏观调控,处于风口浪尖的“汤臣一品”,其定价11万元/平方米,瞬间成了众矢之的。

  业内人士为“汤臣一品”算过一笔帐:当时陆家嘴(10.89,0.14,1.30%)地价极低,该楼盘目前的容积率超过7,土地成本每平方楼板价不会超过10000元,建安成本不超过10000元/㎡,前期加配套不会超过2000元/㎡,把一些管理费和营业税等等加进去,综合成本在30000元/㎡以内。

  记者查阅汤臣一品项目公司——汤臣海景花园有限公司的工商资料,该公司的总投资额为9800万美元。

  记者获悉,大约五年前,一家商业银行给汤臣一品发放开发贷款,他们给它的成本评估大约也是2万元/平方米。

  尽管利息成本再高,人们仍然无法接受3万元与11万元之间的巨额差距。

  有人给汤臣一品、金茂大厦、在建的环球金融中心分别算了一笔帐:“汤臣一品 141894平方米:141894×110000=15608340000,而金茂大厦290000平方米,造价5.4亿美元(约4317840000人民币),环球金融中心377300平方米,造价1050亿日元(约7265265000人民币)。”

  也就是说,卖掉“汤臣一品”再造一幢金茂大厦和环球金融中心都绰绰有余。

  “豪赌”的营销策略

  但在商言商,业内更多的是诟病汤臣一品的营销策略。

  “有些东西的确不能仅仅用成本来衡量。”一家商业银行的个贷部负责人表示,他们给汤臣一品做过方案,仍然会给贷款人大约4-5成左右的贷款。

  除了汤臣所宣传的“古董”、“稀缺资源”等说法外,实际上,定下汤臣一品的“天价”,很大程度上是汤臣集团受内地房地产业务的颓势所迫。

  汤臣如此定价的真正原因,汤臣集团总经理徐彬曾亲自对本报记者有这样的表述:汤臣集团来上海投资房地产14年,陆续投入20亿美金,才仅仅在2006年向香港总部上缴首批约1.7亿人民币的利润。

  汤臣集团执行董事汤珈铖也曾公开坦言,“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目。”

  2005年,汤臣集团营业额为5亿港元,毛利3亿港元,而这两项数据在2004年分别为7.6亿港元和4.4亿港元,下跌明显。2006年,由于“汤臣一品”销售不顺,集团业绩亏损高达5551万港元,即使排除土地增值税影响,去年利润仍大跌44.2%。

  而据汤臣最初的理想投资模式,在留有大量高端优质的收租物业前提下,通过打造少数几个顶级物业项目用于销售,回笼资金,随后便可在稳定租金收入的保障下持续发展。

  徐彬曾向记者表示,在很长一段时间里,汤臣同时运作四五个项目,财务开支巨大,为渡难关,汤臣还曾通过卖掉部分土地以套取现款。

  因此,很多人认为,汤臣一品的“天价”,某种程度上是汤臣集团为一举获得投资收益的一次“豪赌”。

  但汤臣一品开盘时期,便做了诸多的“逆势而为”。突出者是遭受国家宏观调控,高价房正是调控的方向之一。尽管“汤臣一品”的高管一再强调,“汤臣一品”是古董,是稀缺资源,并非可以用成本来衡量,但11万元的价格,在舆论上变得触目惊心。


调查汤臣一品 房地产市场整治风暴在沪展开

2007年06月12日08:01 今晚报

  6月5日,上海市房屋土地资源管理局宣布,为更好地执行建设部、国土部等八部门联合下发的《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,将于近期对沪上房地产企业进行专项检查。一股房地产市场秩序的整治“风暴”随之在上海展开。上海一直是中国房价飙升的引领者,率先创下每平方米十万元以上的天价纪录,高房价的背后有何黑幕?

  房价虚高谜团

  上海豪华楼盘遭调查


  据上海市房地资源局有关人士透露,由于“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”等三家在售楼盘都涉嫌不规范行为,最近将陆续入驻上述公司展开调查。

  此外,广威房地产经纪有限公司二十二分公司在未取得房地产权利人委托的情况下,擅自发布房屋销售信息,并于2007年1月与购房者签订了《不动产买卖意向书》,在合同中私自加价欺骗购房者。检查期间,上海市房地资源局暂停“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”两个项目的网上销售以及广威房地产经纪公司的网上操作。

  上海市房地资源局的资料显示,汤臣海景花园(上海浦东新区)有限公司开发的“汤臣一品”商品房于2005年10月开盘,挂牌均价为11万元/平方米至12万元/平方米;开盘至今,网上显示签约3套、签订定金合同3套,同时网上撤销定金合同3套,撤销率列全市所有在售楼盘前列。该楼盘开盘以来,社会舆论反映强烈,认为价格虚高,有“捂盘惜售”之嫌,签约销售环节也存在虚拟交易、自我炒作的嫌疑。

  上海家合置业有限公司开发的“嘉和国际大厦”于2007年3月开盘,该大厦共276套商品房。上海市房地资源局认为,家合公司通过预售方式内部保留204套商品房,有虚拟交易、囤积房源之嫌。该楼盘的目前市场价格为14500元/平方米。

  上海经纬置地有限公司开发的“经纬城市绿洲”A地块一期商品房也是此次市房地局重点检查的对象。据网上房产数据显示,自2006年10月开盘至2007年2月,该楼盘共撤销房地产定金合同304次,撤销率远远超出正常水平,有虚拟交易之嫌。

  “中国第一豪宅”受关注

  在上海,有这样一个房地产项目,11万只能买到它的一个平方米,这就是有着“中国第一豪宅”之称的“汤臣一品”。这次,汤臣一品因涉嫌捂盘惜售、虚拟交易等行为受到调查,使其再度成为社会公众关注的焦点。

  站在外滩边,人们可以看到,有四栋高楼将浦东著名的地标建筑——上海金茂大厦挡在了身后。2005年10月29日,上海豪宅的纪录被这个叫做汤臣一品的项目刷新,开盘均价高达11万元/平方米,被认为是“中国最贵楼盘”。

  在汤臣一品,人们可以看到很多在电影里才能看到的设备。要想享受汤臣一品这些设备,可不是一件容易的事,以其样板间为例,像这样一套房间面积597平方米,售价为每平方米14万元人民币,不包括家具饰品,总价超过8300万元。

  此前,在一篇媒体的报道中指出:“汤臣一品”的房价是此前的楼板地价的26倍。加上高昂的装修成本,“汤臣一品”的总成本应该在每平方米3万元左右,暴利率之高,令人瞠目。

  有人给汤臣一品算了一笔账,每平方米卖11万,总共的销售面积是9万多平方米,如果每套房子都能够以这样的价格卖出去的话,那么整个楼盘的销售收入将达到100亿元人民币。

  据了解,目前中国内地的第一高楼上海金茂大厦的工程总造价是5.4亿美元,折合40多亿人民币,也就是说,如果卖掉汤臣一品的所有房子,那么至少可以再造两座金茂大厦,可是,现在的问题在于,汤臣一品什么时候才能全部卖掉?

  人们不难发现,那些动辄五六万一平方米的豪宅正是因为有了汤臣一品的对比作用,似乎显得不那么贵了。对于在高位市场徘徊的很多投资商来讲,无疑是注入了一针强心剂,不管是真是假,他们想有汤臣一品在撑着,我们还怕什么呢。

  对于汤臣一品此次受到调查,汤臣集团否认“违法违规”。汤臣集团有限公司发布公告称,旗下豪宅上海汤臣一品并无违法开发建设及销售。对该项目出现过高售价、捂盘惜售以及虚拟交易指称“不正确且毫无事实根据”。“所有销售均名符其实,而该项目仍在进行销售。”汤臣集团称,目前“汤臣一品”已向3位不同买家售出3套房源,总售价为2.84亿元,公司已收2.27亿元。

  汤臣集团透露,上海市房屋土地资源管理局已于7日抵“汤臣一品”销售处检查该项目的开发建设及销售情况,并要求法人代表及建设和销售负责人参加。通知并没有列明有关检查原因、根据及相关规则和条例。

  记者了解到,受此“汤臣一品”被查影响,汤臣集团(0258.HK)股价6日开盘逆市下滑,报2.55港元,下跌10.5%,成交2366.7万元。下午,该股以“发出有关股价敏感资料之通告”为由停牌。

  在“汤臣一品”高调“喊冤”同时,上海市房屋土地资源管理局有关负责人表示,该局仍在关注“汤臣一品”房价虚高一事,相关调查将在随后几日内展开,调查过程中的相关细节将会保密,一旦有结果就会向社会公布。

  记者了解到,日前建设部的有关领导已经到达上海,并与上海市房地局进行了一天的会晤,讨论汤臣一品等三处楼盘存在违规嫌疑的问题,预计相关调查今天或明天即将开始。

  严厉打击违法违规行为

  记者了解到,根据《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》,除了打击房地产领域涉及的权钱交易行为外,重点对房地产企业囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等违法违规行为进行检查和查处。

  除了“捂盘惜售”,专项整治还将依法查处房地产开发企业纵容、雇用销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价,包括制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为;房地产开发企业无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等违法违规行为也在查处之列;同时,还将检查和处理房地产经纪企业为转让人非法“垫”资还贷的经营行为,以及估价机构及其从业人员违反房地产估价规范和标准,迎合委托人意愿任意抬高或压低房屋评估价格的行为。

  有关业内专家表示,在黄浦江边能卖到几万块一平方米的楼盘不止一处。像汤臣一品一样,这些具有实力的开发商打造的楼盘品质较高,项目地处土地稀缺的黄金地段,一般来说这类开发商资金雄厚、实力较强,由于项目所在区域土地稀缺,这让开发商坚信今后自己项目具有巨大的升值潜力,而不在乎眼下消费者是否购买,高价位成为一种策略,实际上这种行为变相抬高了房价。

  有关专家表示,正是开发商利用信息不对称来欺骗消费者。要杜绝这些违规行为,有关部门还应加强监管,防止开发商用捂盘惜售、虚拟交易、自我炒作等违规行为来欺骗消费者,维护房地产市场的正常秩序。

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