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案例题目

香港富商李嘉诚旗下和记黄埔地产集团在京开发的首个住宅项目逸翠园业主拒绝收房事件

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李嘉诚京城受挫 逸翠园质量差致业主风雪维权

2007年01月09日15:03 中国经营报

  2006年的最后一天里,北京逸翠园充斥着上百位业主愤怒的情绪。在这个开发商通知收楼的最后一天,由于新房质量与业主预期存在过大差距,而最终导致一场维权行动。

  差距来自于房屋质量的现实问题与开发商和记黄埔的顶级品牌。

  何以导致风雪维权?

  逸翠园是香港富商李嘉诚旗下和记黄埔地产集团(简称“和黄”)在京开发的首个住宅项目。北京房地产信息网显示,该项目已经签约767套,售价在每平方米8000元到15000元左右。

  在和记黄埔的网站上,对该项目的描述有“北京CBD商务居住区内一大型低密度高品质豪华住宅小区”字样。一业主回忆买房时的情景时说:“当初大家简直就是在抢房子,唯恐买不上,30分钟除了选房,就剩下到银行提款交钱的时间了,确实很冲动。因为信任和记黄埔的牌子,根本想不到会有产品质量问题。”

  和买房时的冲动相对应的,是业主们收房时的失望。

  2006年12月31日上午10点,记者在位于姚家园路的逸翠园售楼处现场看到,业主们以每人手举一个大字的方式打出了维权标语“声讨和黄假冒伪劣!憎恨和黄敷衍业主!”,业主共同聘请的律师当场宣读了《致李嘉诚先生的一封信》。

  据悉,当时在维权名单上签字的业主有近百位,截至记者发稿时已有150多人。

  是什么引起了大批业主对逸翠园开发商的极度不满、乃至于放弃新年假期顶风冒雪采取如此激烈的维权手段呢?

  已经收房的贺先生列出的问题清单有25条之多,如房间楼板太薄,轻跺脚震动就很明显等。记者随一位业主进到现房中,看到中央空调的管子非常多,管子安装工艺很粗糙,管子比出风口高,装修难度很大,而且管子包起来后,局部空间的净高可能会不足2米。此外还有漏水现象,墙面已经被洇湿一大片。有的墙脚居然明显大于90度,墙是斜的。

  引起纠纷的另一原因是开发商的态度。一参与集体维权的人士告诉记者:“业主们收房发现质量问题后找开发商反映,但得不到积极的解决。直到2006年12月30日,开发商方面都对我们的对话要求不理会,这种轻视的态度严重伤害了大家的感情。”

  12月31日,业主们终于还是在开发商的北京公司办公室找到了一位负责人,这位负责人和业主及律师一起从下午讨论到次日凌晨一点,其间还到楼盘现场看了看,承认“质量问题确实挺多,需要整改”,并承诺尽快付诸行动。

  和黄品牌在这里受挫

  那么,房子出现的质量问题是什么原因导致的?和黄对此又是持什么态度?1月3日晚,香港方面对记者的问题做了回复。回复的8条内容中强调“逸翠园已经取得政府相关部门发出的竣工备案及验收合格证”,并表示:发展商雇佣的工程队伍是拥有丰富的施工经验的专业公司,是以投标的形式严格挑选的。房子在交付前已逐一检查,项目整体上没问题,只有极少部分业主提出意见,个别单位存在工艺上的不完善之处,会按照规范进行整改,发展商也一直不断聆听和关注消费者意见。

  但和黄的回复显然难以让业主满意,有业主反映,叠拼户型的房子的施工居然是由以家庭为单位的分包商完成的。记者发稿之际得知,已有部分业主决定到香港去维权。(本报记者:谢红玲)


逸翠园因质量问题“召回”已交房屋

2007年01月18日00:30 北京晨报

  “所有房屋暂停交付,开发商将进行集中整改。”昨天,逸翠园开发商和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司作出上述决定。此前,部分业主因发现房屋有质量问题而拒绝收房。

  业主郝女士介绍,收房时她发现客厅和卧室墙面不平,本应垂直的墙角线也不直。记者了解到,从去年12月底以来,逸翠园一期共有760户业主面临收房,在暂停交房前,已有近半数业主办理了收房入住手续,部分业主已经开始装修。在《致逸翠园业主的函》中,开发商注明,暂停交付的对象包括未收房和已收房的客户。

  “收房中我们陆续接到业主反映,大部分问题集中在交房流程和单位房屋质量上。我们非常重视,和记黄埔地产总部在接到业主意见转达后,就已特别委派两位公司高层领导来京进行实地调查。”和记黄埔中国市场部总经理谭健旭在接受记者采访时说。

  据谭健旭介绍,通过实地调查了解并与部分业主座谈,香港总部发现逸翠园本次的交房标准与和记黄埔一直倡导和标志的优质物业以及高素质服务有所差别,因此香港总部已责令北京公司立即对项目进行整体整改。

  记者从和记黄埔北京公司一位工作人员处了解到,房屋不存在整体结构安全方面的问题,针对已收房和未收房业主反映的房屋内部问题,开发商和承建单位一直在认真落实整改,同时还将对公共区域进行优化工作,争取用最短的时间实现他们对业主的承诺,让业主住上满意称心的房子。

  在《致逸翠园业主的函》中,开发商承诺,对暂停交房给已经收房的业主和未收房业主造成的迟延收房,将按照合同约定予以赔付,并承担在此期间产生的物业管理支出。但记者注意到,开发商并没有给出下次交房的确切时间。晨报记者 韩全义


逸翠园维权风波续:和黄回绝业主共同整改提议

2007年01月24日 京华时报

  本报曾于1月12日、1月19日的地产C叠连续报道了和记黄埔在北京首个地产项目——逸翠园陷入的维权风波,昨天,和记黄埔第二次公开逸翠园的最新进展,表示公司已开始对逸翠园项目进行“优化整改”,整改期间,将按每天房款万分之三的比例支付补偿款。但是,该人士同时表示,和黄将按“和黄的标准对逸翠园进行整改”,业主在项目优化整改期间发表意见“不太合适”。

  整改工作已经开始

  昨天上午,和记黄埔地产中国事务总经理谭健旭再次飞抵北京,向记者介绍了逸翠园事件的最新进展,并宣读了《致逸翠园业主的函之二》。

  谭健旭告诉记者,目前和黄对北京逸翠园的“优化整改”工程已经全面展开,工程完工后,将“通过和黄地产集团严谨的逐户检测程序,以确保所有单元都达到和黄地产集团一贯要求的交楼标准”。

  针对部分业主询问的暂停收房期间的补偿问题,谭健旭表示,将根据买卖合同有关逾期交房的约定,每日按照已付清楼款业主房价款金额的万分之三对业主进行补偿。

  至于业主提出的对房屋质量的疑虑问题,谭健旭表示,逸翠园是“严格按照国家建设规范的要求进行设计施工的,质量及结构安全符合国家强制标准”,但是,为了“消除部分业主的疑虑”,和黄将聘请专业房屋质量检测机构对逸翠园的房屋进行检测,并公布检测结果,然后邀请业主代表及专业人士座谈报告内容,并就项目的设计、施工、优化工作方案做介绍。

  优化整改工作结束后,和黄将尽快确定收房时间表并通知业主,“希望能在春节前交付使用”,谭健旭表示。

  和黄单方面整改

  1月22日,针对北京和黄公司“停止收房、优化整改”的决定,北京逸翠园收房维权工作委员会向北京和黄公司递交了第二封书面信函,希望北京和黄公司停止单方面的整改,在对维权业主进行房屋问题书面总结的基础上与业主共同制定具体的整改方案。此前也有业主代表向和黄提出,由业主提出检测机构名单,然后由和黄从中选择,作为逸翠园最终的检测机构。但此方案被和黄明确否决。

  谭健旭告诉记者,和黄最终决定的检测机构是从政府认可的名单中选择的,而且是独立工作的,具有专业水平,按照其机构要求进行检测的,因此是完全可以信任的。当记者追问:“业主提供的检测机构名单也符合这四点要求,为什么不能从中选择?”谭健旭没有正面回答,只是强调,此次整改是出于和黄对业主们的诚意和负责的态度进行的,是面对全体业主,而不是面对某一批业主的。

  当记者问及,为什么不让业主参与到整改方案的制定时,谭健旭表示,目前逸翠园一期已经被收回,“应按照和黄标准进行整改施工”,“在整改优化期间,业主发表意见不太合适”。

  昨天的采访中,不少业主都表示对负责逸翠园施工的朝阳田华建筑集团公司极其不信任,希望整改工程应交由其他公司施工。对此,谭健旭表示,整改工程的施工单位来自各方面,但谭不愿告知具体施工单位。在记者的一再要求下,和黄答应可以在下午6点以前把施工单位名单告诉记者。但截至晚上7点发稿,记者仍然没有收到这份名单。

  业主坚持合理诉求

  “目前,我们工作委员会还需要开会讨论下一步计划,但是,我们一定会继续维护属于我们的权利。”一位逸翠园业主收房维权工作委员会成员态度鲜明地表示,业主们会把维权进行到底。

  “无论我们是全款还是贷款,我们都已经购买了逸翠园的房子,我们有权利对它的整改提出我们的建议。我们业主中有很多房地产开发、建筑施工方面的专业人士,我们也希望能利用我们的专业知识,和和黄地产一起,共同建设好我们的家园”,该人士向记者表示:“对业主也好,对和黄也好,对抗都不是好办法,只有尽可能沟通、尽可能透明,才会尽可能解决问题,希望和黄能真正虚心听取业主的建议。”

  记者手记

  为什么选择逸翠园?因为这是李嘉诚、是和记黄埔的项目!这是记者采访中听到的最多的答案,但交房时的事实告诉这些付出了金钱又付出了无限信任的业主们什么呢?墙体天花板严重倾斜、门窗缝隙过大、空调管线混乱……这些质量问题出现在一个小开发商身上,业主们也许都不会这样愤怒,但是,这些问题出在了李嘉诚的项目上,出在了和黄的项目上!数百名业主们愤怒了,国内外媒体诧异了,成千上万的读者吃惊了。

  记者从事房地产报道近四年了,经历了太多的维权纠纷。面对业主的维权,开发商们会很自然地摆出一副“恩赐者”的面目,居高临下地处理这场“小小的风波”,很自然地视这些为自己的利益“锱铢必争”的业主们为“刁民”……开发商们真可以想一想,如果你们自己拿出人生的大部分积蓄,在这钢筋混凝土的城市,构筑一个有着无限憧憬的“家”的时候,遇到这样的苦涩,又会如何反应?毕竟,开发商也要住房子,也会成为业主,而且,并不可能一辈子都住自己盖的好房子。


逸翠园事件再升级 和黄重庆豪宅又爆维权往事
 

2007年01月26日 第一财经日报

  李尔佳

  逸翠园业主召开记者发布会,再次强调不同意接受和黄的整改意见

  业主此次选择与和黄同样的方式,以记者发布会来表达,显然,双方的矛盾正在激化

  和黄地产在北京的项目——逸翠园开始面对日益复杂的业主维权局面。

  逸翠园业主于昨天(1月25日)第一次召集记者举行发布会,就和黄承诺“整体收回整改”公开回应,再次强调了业主不同意接受和记黄埔原先提出的整改意见,同时要求和黄允许业主参与整改过程。在此之前,业主的意见大多通过致和黄的函件表达,此次却选择与和黄同样的方式,以记者发布会来表达,显然,双方的矛盾正在激化。

  昨天上午业主举行的记者发布会以记者随机采访在场业主的方式进行,在场的刘女士认为,如果逸翠园的房子还没有交付给业主,和黄怎么进行自检自修都可以,但现在的情况是已经交楼然后再召回,这已经说明和黄在逸翠园项目的施工并没有管理好,因此业主希望能参与整改过程,聘请专业的机构代表业主对整改进行管理。

  “三次交锋”

  这已经是业主与和黄之间的第三次交锋。

  第一次是业主与和黄两位全球董事就逸翠园是否存在质量问题而展开的“论证”,无果而终;第二、三次即和黄发送给业主的两份函件及业主针对此所作回应,这一次和黄的代表是谭健旭。此次业主召开发布会,则意味着第四个回合已然开始。

  而就在三天前(1月23日),和黄中国市场部总经理谭健旭刚刚举行了第二次记者发布会,针对业主的意见公开回应,明确表示和黄拒绝业主参与整改过程。

  双方已成剑拔弩张之势。

  从2006年最后一天爆发并延续至今的逸翠园业主维权事件,在和黄于1月17日宣布整体收回进行整改后,事情的发展似乎有“告一段落”的迹象,谁知业主对和黄的此番表态并不领情。尽管整体收回楼盘在内地的房地产开发中尚无先例。

  业主们认为,和黄虽然整体收回逸翠园进行整改,但是他们并没有承认逸翠园在质量方面存在问题。据记者获得的资料,和黄在给业主的第一份函件中称,“因为业主对和黄品牌高档楼盘的心理期望值与现实存在一定差距”,和黄在函件中也表示了歉意,并公布了联系方式期望与业主沟通。

  业主在给和黄的第一封回应函件中称和黄致业主的函件“不痛不痒”,认为和黄的态度是“避重就轻、蔑视业主”。记者在采访过程中,业主代表刘女士也一再用“蔑视”这一措辞来形容和黄的态度。

  从目前的情况看,和黄与业主之间的分歧主要集中于逸翠园的房屋是否存在结构安全问题及业主能否参与整改过程两个方面。

  谭健旭表示:“逸翠园项目严格按照国家建设规范的要求进行设计施工,房屋的质量及结构安全符合国家强制标准。”但是,业主并不接受和黄的“一面之词”,尽管和黄已向业主承诺将聘请有资质的房屋质量检测机构对逸翠园的房屋进行随机抽检,但业主的要求是,对房屋进行质量检测与鉴定评估等工作应由业主参与,在证明房屋结构没有问题的前提下,再与和黄商讨整改的问题。

  双方的另一个矛盾在于,业主要求介入整改工作,但谭健旭已明确表示拒绝。业主代表刘女士称,逸翠园的业主目前都已付清房款,“这是我们的房子,和黄不允许我们参与整改,于情于理都不符”。谭健旭则认为,目前房子的产权仍属于和黄,因此整改无须业主的参与。

  正是由于双方在这两个关键点上均未达成一致,因此矛盾迅速升级。

  后期初装修质量存有问题?

  记者辗转找到一位受某业主委托近期经常到逸翠园工地现场查看的土木工程师许先生,他表示,从他近期的观察和检查情况看,逸翠园的房屋主要的问题是,后期初装修质量差,在初装中很多必要工序都有偷工的现象,所以造成观感质量很差。

  据他介绍,所谓被偷工,主要在于做墙面和天花板粉刷时,应该先放线、打灰饼以确定垂直度和平整度,有些结构分界的地方还要挂钢丝以防止热胀冷缩、粉刷裂缝等,但是这些都被省掉了。看上去整个墙面和天花板的粉刷都是靠工人自己感觉来做的,肯定会出现看上去到处倾斜、不平及裂缝较多的情况。而墙面和天花板倾斜正是业主反映最集中的问题。

  此外,“还有空调管线设计单位的水平很差,根本没好好设计,给业主带来很多麻烦”,许先生表示,房屋内中央空调的管道和出风口位置非常不合理,出风口的位置比管道还高,带来的直接问题就是,业主在装修时,即便做吊顶也无法全部遮住空调管道,“除非将吊顶设计成一高一低的样子,对装修设计的要求非常高”。

  管理过十余个房产开发项目现场的许先生认为,逸翠园之所以出现目前这种情况,估计与其项目管理比较混乱有关。据他描述,他在逸翠园看房子时多次看到和黄的工程管理人员在小区里看到工人就“抓去干活”的情况,这说明在工人调配上有问题。

  不过,许先生最后表示,目前看下来,逸翠园的结构应该是没有问题的。“当然,这还需要专业检测机构来证明。”对于谭健旭所称争取于春节前整改竣工的说法,许先生认为,从工地干活的工人看,到春节前能高质量完成整改“不太可能”。

  仅是个案?

  随着事件的升级演变,和黄似乎越来越难以脱身。

  在逸翠园业主维权的事件传遍全国后,同是和黄开发的重庆比华利豪园,其业主维权事件发生在更早之前,但并不为人所知,此次却随着逸翠园事件的升级而浮出水面。

  重庆比华利豪园也是和黄在重庆的第一个项目,以开发独栋别墅为主,共计200多套。据重庆比华利豪园的业主代表杨先生介绍,该别墅小区实际上早在2004年5月已经开始交楼,但业主到2005年底才开始陆续入住,到目前为止,入住的业主只有50余户,尚不足1/4,“现在还有十余户正在装修”。

  重庆比华利豪园的质量问题并没有在交楼之前被业主所发现,“我们都是在装修时或入住之后才陆续发现了诸如漏水、空调制冷制热效果差等问题。”而业主之所以在交楼一年多之后才入住小区,真正的原因是,从交通主干道进入小区的道路当时还没有修好,只有一条小路连通,“小区周围基本没什么绿化,周边的小区建设都在热火朝天地进行着,噪音很大,灰尘漫天飞舞”,在这种情况下,业主对于是否要入住这样一个小区一直犹豫不决。

  与逸翠园的情况类似,重庆比华利豪园的空调也存在问题。据杨先生介绍,空调的电路板、压缩机等部件都出现过大面积修理的情况,而且制冷制热效果不好,夏天在屋里开空调不觉得凉快,冬天开空调也不觉得暖和。

  事实上这套于2003年购进的房子,其售价是当时重庆市最高的价格,均价每平方米10000元。

  最高售价却并未换来相应的品质。重庆比华利豪园的工程质量整改从去年9月持续到目前,已基本完成,但空调问题、车库太小以及小区绿化环境等问题目前都尚未解决。

  逸翠园业主在致和黄第二份函件中,也开始以重庆比华利为比照,称鉴于“重庆比华利豪园业主入住三年、整改不停、苦不堪言的前车之鉴,我们逸翠园业主坚决不接受和黄避重就轻、回避问题的态度,更不会重蹈重庆比华利的覆辙”。

  实际上,重庆比华利豪园业主维权事件的暴露,对和黄在内地的项目或许是一个现实的难题。毕竟如果只是逸翠园出现质量问题,或许还是个案,但是如果出现了第二例,则个案之说将难以成立,而一旦内地消费者对和黄项目的质量存有质疑,对李嘉诚毕其心力打造而成的和黄这一黄金品牌,将是一个必须直面的命题。

  和黄还是榜样?

  李尔佳


  逸翠园事件可以算是和黄进入内地以来遭遇的第一次公众信任危机。香港的《苹果日报》甚至以《大中华首富李嘉诚北京卖烂楼》为标题,在1月18日的头版头条报道逸翠园业主维权事件。

  无论是逸翠园还是重庆比华利豪园,业主在介绍自己购买该楼盘时的第一个想法,都与李嘉诚先生有关——“出于对李嘉诚先生的敬仰对和记黄埔的高度信任”,没想到,正当人们还在对李嘉诚先生麾下的和黄在内地大肆圈地的房产开发路径津津乐道之时,逸翠园事件的爆发使人们对其怀有的敬仰和佩服之情变得不是滋味。

  有趣的是,逸翠园和重庆比华利豪园的业主中,不乏内地有实力的开发商。据比华利豪园业主杨先生介绍,重庆这些自己本身就是开发商的业主,都是带着体验“李嘉诚先生会带给我们什么样的豪华、高档生活环境”的想法购买了和黄开发的项目。

  他们认为,以李嘉诚先生开发房地产的经验,应该是“我们想到的他们想到了,我们没想到的,他们也想到了”,可没料想,“我们想到的他们想到了,我们没想到的原来他们也没想到”。于是,落差产生了。

  实际上,逸翠园事件的升级在于业主对和黄对待事情的态度及处理事情的方式无法认同。由于和黄方面迟迟没有与业主见面沟通,而仅仅通过发函的形式公开自己的态度,而双方对解决问题的方式在没有深入商讨的情况下又不可能达成一致,事件的升级便在所难免。

  与和黄“斗争”已很有经验的杨先生认为,和黄向来“嘴硬”,所以对业主而言,需要耗费较多的时间和精力去与其周旋,“但他们该做的工作还是会做的”。因此,他认为,逸翠园的质量问题最终会得到解决,但可能会耗时较长。

  一位有经验的工程师告诉记者,内地楼盘的质量更大程度依赖于承包商和施工队的人员素质。对于香港开发商而言,如何管理内地繁杂的建筑承包商和施工队,以达到其所要求的品质是最困难的事情。

  据了解,香港开发商的合同条款制订非常细致和严格,但内地的承包商和施工队对此并不适应,因此在项目招标时会有很多不知情的施工队以较低的报价前来竞标,而各公司大多又以最低价中标为原则,当中标企业发现,依香港公司的合同规定来进行施工无利可图时,已经晚了。这时候,施工企业在施工过程中借机偷工减料的情况便屡见不鲜,而如何有效地对此进行管理,成为香港开发商保证品质的关键。

  学者出身的业主杨先生对和黄内地项目出现问题的原因总结为,香港公司集权式的管理使各分公司总经理处于无权状态,“总经理跟你谈和一个办事员跟你谈的效果是一样的。而总经理把业主反映的情况再转述给香港高层时,由于香港高层对实际情况没有切身体验和感受,因此对事情的处理就会与业主的期望产生偏差”。

  杨先生甚至表示,他以后将不再信任外资和外地开发商开发的房产项目,因为“只有本地最优秀的开发商最了解当地居民的生活习惯和他们所喜欢的生活环境”。在杨先生眼里,和黄已不再是他心目中内地开发商的榜样。

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