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天津汇众1.5亿骗款案拷问中介行业监管模式

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天津汇众1.5亿骗款案拷问中介行业监管模式

2006-11-2

人民网·天津视窗11月2日讯

曾在津门辉煌一时、拥有上百家连锁店面的“汇众房产”中介公司在一夜之间全线停业,而高达上亿元的房产交易资金不翼而飞。也几乎是在一夜之间,“汇众”成为天津坊间最常听到的字眼。该案件,天津市有关部门已经将其定性为“诈骗”。

据天津市政府公布的最新数据,被汇众公司欺骗的买卖双方超过700多对,1000多户家庭的房产交易资金和房产被套在汇众公司,直接涉及的资金总数已经超过1.5亿元人民币。截至10月27日,侦察到汇众房产尚存有资产9000万元。

在采访中,相关部门对追回资产的构成和来源并未作任何答复,也未给出具体的解决方案和时间表。

“黑”马

记者在天津的采访是从河西区一个立交桥的桥墩下面开始的。这个桥墩下的两个角落是目前10多户家庭因为受骗而无家可归后的临时住所,角落一旁的铺盖卷、简易的炉子和器皿基本能解决“吃喝睡”的问题。除了案件进展,他们现在开始担心“这个冬天如何度过”。

“案子到现在才查到了9000万元,还有5000多万元。”天津南开区的顾女士对记者说,这是身陷“汇众事件”中1000多户家庭普遍关心的问题:“钱追不回来怎么办?”

“汇众案”最早是在8月31日由天津市塘沽区侦察大队立案侦查,随后将案件移至天津市公安局侦察。到了2006年9月5日,天津市政府责成有关部门迅速处理汇众案件,由天津市办公厅、房管局、信访办等相关部门抽调出专人组成领导小组,每10天就向涉及此事件的购房人集体通报一次最新进展。

天津市塘沽区侦察大队相关负责人表示:“目前,塘沽区内涉及汇众案件的所有取证工作等工作已经结束。对犯罪嫌疑人汇众房地产有限公司(以下简称“汇众房产”)董事长胡竑采取监视居住,并已查扣汇众房产的全部财务账目,冻结涉案账户,查封汇众公司的资产,后续的工作将由市经侦大队接手。”

汇众房产的公司总部位于天津河西区峰汇广场的18、19层,而如今这家公司早已人去楼空。曾遍布天津市区黄金地段的汇众连锁店店面,除了少数位置偏僻的仍“铁将军”把门外,绝大多数的汇众直属门店已经被市政府通过各种途径拍卖变现。

汇众是一家以专营二手房买卖起家的中介公司,其掌门人是几位在顺驰置业快速发展时期磨练出来的年轻“前辈”。2004年3月成立,目前拥有天津汇众房地产经营有限公司、滨海汇众房地产经营有限公司等七个全资子公司,分店遍布市内及郊县,多达100多家,规模颇大。

汇众房产一度被视为天津房地产界的一匹黑马,直到现在,“天津十家信得过房产中介”的牌子还在天津南楼房产大厦墙上悬挂,这其中就包括汇众房产。

“汇众模式”

“这么大的公司怎么说倒就倒了?”曾为汇众滨海公司会计的谢女士至今无法相信。记者在塘沽区采访过程中了解到,在事发之前,汇众连锁店基层员工都清楚买卖双方的交易资金已经被公司挪用,而具体项目并不清楚,也并不清楚公司的投资已经处于亏损状态。

“在今年7月,很多汇众连锁店店员都感觉到了退款(退还买卖双方交易资金)压力非常大,汇众当时采取的解决方法主要是押款。”谢女士告诉记者,在汇众房产全线停业前一个月,就有大批的汇众员工纷纷离职,拖欠职工工资至今仍未支付。但是面对如此的情况,仍有很多汇众员工通过汇众买卖自己的二手房,继而成为汇众案件的直接受害者。

“汇众营业模式走的就是‘资金流’,即客户房款的进与出。”曾为汇众公司连锁店店长的王先生告诉记者,在市场好的情况下,只要稳定就可以支出足够的现金。这笔流动资金大部分都被用于开设新门店,甚至投资到其他的项目。

熟悉汇众经营模式的一位王姓业内人士向记者介绍,汇众就是通过较低的中介费用来迅速积累买卖双方大量的购房款。

通过汇众买房,只收取买方1%的中介费用,买方交付房屋的首付款或者全款是由店员直接打到汇众公司总经理的个人账户,公司帮助其到房管局办理各种手续。

但是其中会涉及一些手续以及物业的交付,大概会有一个月的时间。

汇众公司就通过这一时间差,把房款投资其他领域,再通过逐步周转平衡资金。

据通过汇众房产中介进行交易的买方介绍,在津房置换中心,汇众要求买方必须通过其来办理房款的代收代付,如果不允,则面临无法收回房屋交易前期费用的危险。

令人疑惑的是,为什么银行在未收到产权证正本的情况下,剩余的房款能直接划入汇众的账户。

曾在汇众公司内勤部工作的李先生向记者透露:“交易款项无论是贷款还是一次性付清的房款都是通过汇众公司退给卖房人,不会由银行直接退还。买卖双方的交易资金是直接进入公司的财务系统,就算是公司会计也不清楚银行是什么时候把剩余贷款转给汇众的。”

李先生还告诉记者,通过贷款购买二手房,不管是通过公积金还是个人商业贷款按揭,正常情况都是要通过20多天左右的时间。买房人通过了贷款审核、房屋权属正式发生改变之后银行才能放贷,放贷的下个月才开始还贷款。当时在汇众退款的绝大多数人都是当月还贷款,这说明剩余的贷款早已进入了汇众房产的账户。

监管空档和行业普遍规则

天津市龙盛房地产经营有限公司常务副总经理王建军告诉记者,二手房中介行业中的一个潜规则:这个行业中很多的企业都是通过活用“资金流”这一途径起家的。在今年四五月,汇众房产在天津二手房的成交量很大,对市场的预期很好。

在年初时抽调了这部分的资金与其他公司合作投资房地产一级开发。房地产开发从投资到变现整个投资周期较长,汇众对市场成熟度的考虑欠佳,没有考虑到市场变化会那么快。

“国家实施宏观调控后,天津市政府对存量房交易资金的监管也逐渐严厉,所有的政策都对这些活用‘资金流’的中介企业起了致命一击的作用。汇众房产骑虎难下,抽调到房地产一级开发的资金变现回来非常困难,从而导致了其资金链的断裂。”王建军说。

记者了解到,此前,天津市二手房交易的过程基本上是买方和卖方都要把资金和房产证交给中介,由中介负责办理各种手续。

今年8月,天津市房管部门为了规避二手房交易中介的投机行为,出台过相关文件,规定二手房交易中介不能为客户办理代收代付房款。

但是从8月至今,汇众公司在具体交易过程中,依然要求客户必须把买房款交给公司。而很多中介机构仍旧通过某些渠道在办理二手房款的代收代付业务,滞留客户房款,进行其他投资活动。

据王建军透露,“汇众将积累下来的存量房资金有进行其他投资活动,比如合作开发房地产、购买土地、房产等固定资产”。汇众目前被政府调查证实的与地产开发相关的投资已有3笔,调查还在进行之中。

王建军在天津二手房经纪行业从业多年,他指出,“信得过”的中介汇众房产每年都能通过审计部门审批,但却毫无预警地倒闭了,汇众自身的违规操作是内因,而政府相关部门的监管不力仍难脱离干系,政府部门应该考虑建立科学完善的中介资质、信用等级评定体系,而不是单纯地从成交量高、连锁店面数量多等表面现象考虑。

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城市家园房产中介“蒸发”?

据《新京报》10月27日报道,北京城市家园房地产经纪有限公司(以下简称“城市家园”)涉嫌诈骗房款,该公司鼓楼连锁店的客户许大经已正式向公安局报案。

据许大经称,城市家园厂桥连锁店国庆节后就人去楼空,店长现在连法院都找不到,城市家园欠其房款3万元。

报道称,这家城市家园的总部早在今年6月7日就已经不再有备案,原行业资质号1438也已经被注销,其法人代表梁某,现在连西城区国土房管局工作人员都联系不上他。目前城市家园原注册地已被另一家名叫“铭鹏”经纪公司所占据。

城市家园在工商部门登记注册的分部有8家,其中3家显示“注销”,5家显示“开业”。鼓楼连锁店工作人员称,城市家园在北京有20多家分店。

观点

金育松(北京链家地产经纪公司市场总监)

经纪公司在二手房买卖的过程中起到的是一个消息配对和资金监管的作用,监管的资金是不允许挪用的。买卖双方之间钱款的交割与产权的交割中间存在着一个时间差,这就是一个时间的矛盾,少是十几天,长则两三个月。

买卖双方的不信任,就要求有一个第三方将这个交易资金进行监管。

目前天津的中介行业资金监管模式是,所有的存量住房资金都是由政府监管。这在某种程度上造成了汇众公司现金流断掉。假如汇众的确挪用这部分资金,在外部是无法看到的,因为只要有成交,就有源源不断的现金流进入公司填补上来,如此这个问题永远都不会暴露。

王建军(天津市龙盛房地产经营有限公司常务副总经理)

汇众事件对天津整个二手房经纪行业影响比较大,成交量和营业额都有一定的下滑。汇众资金链会在一夜之间断裂,是有历史原因的。

这个行业中很多的企业都是通过活用“资金流”这一途径起家的,假如正当地使用这个资金流自负盈亏应该是没有问题的,但汇众盲目多元化,将资金流投入了很多与这个行业相关性比较小的地方,比如说投资了装修公司和蛋糕房等业务。

作为中介行业,资金链和成交量是直接相关的,成交量越大,资金沉淀量越大。

“国六条”的实施,使得全国整个行业的观望情绪比较浓厚,成交量都有一定的下滑。

这同样造成了汇众资金沉淀量的急剧下滑,用于投资的款项很难快速变现回来,一时间措手不及。

汇众资金链断裂的主要问题还是其经营决策出现了问题,非法挪用资金投入到了无法短期变现的房地产一级开发项目中。


来源:中国房地产报 编辑:郭晋

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