收藏本站政策法规案例数据库政策解读税费专题法律论文合同文本房产名词问题咨询

案例题目

买房容易收房艰难 “天之骄子”业主陷入困境

发布日期】【转载来源】【失效日期

 

买房容易收房艰难 “天之骄子”业主陷入困境

2006年09月21日

来源:北京青年报

合同约定今年8月18日交付使用的会所,现在还是工地

【事件】

●现场回放

2006年9月13日下午一点到14日凌晨一点,位于朝阳区东三环双井桥东北角的“天之骄子”售楼处,201户业主围聚在这里,坚守了12个小时等待收房,希望早日搬入他们原定于今年6月18日即可交付使用的房子。

下午一点开始,由“天之骄子”201户业主组成的收房团来到“天之骄子”售楼处,立刻将大厅占得满满当当,门口也站满了人。售楼处仅有的两个工作人员在收房团到来后迅速离开,一时间,200多位拿着全套材料准备收房的业主被“晾”在了空旷的售楼处。

在业主和记者相继致电开发商方面负责人———北京嘉利恒德房地产开发有限公司总经理之后,四点左右,开发公司总经理出现在售楼处现场。在众多保安的包围下开始了与六名业主代表长达9个小时的谈判,非业主代表的业主均被挡在售楼处门外。其间,双方就购房合同补充协议、延期交房赔偿金、业主方的逾期贷款违约金等多项内容进行磋商。这是一场典型的拉锯战,开发商方面对业主提出的多项要求表示有的“可以商量”、有的“需要再向律师咨询”、“有的要求超出合同很难满足”……截止到次日凌晨一点多钟,没有一户成功收房。

●实地观察

记者由两名业主引领着参观了“天之骄子”的项目现场,记者看到,去年广告上打出的项目一大卖点“瘦西湖”(小区自建水系)现在还是乱石堆;本应在今年8月18日投入使用的会所、游泳池等配套设施现在还是标准的施工工地,只是很少看到工人;走进一栋已经有住户入住的楼,有的房间显然还未完工,水泥袋和马桶都散落地堆在屋里。门禁系统安装情况各楼也是参差不齐。这样的房子,显然离可以入住的精装修房相去甚远。

●事件追溯

“天之骄子”业主集体收房的行为并非突然。早在今年7月25日,拿着开发商收房通知的业主在看到一片狼藉的小区实景后就与开发商发生过冲突。“那天收房,很多业主一走到小区里就傻眼了:社区内道路没修好,规划中的绿地基本没有,小区就像个大垃圾场。单说房子内部,装修跟合同上约定的也相差太远,而且水电、天然气系统还不能正常使用,根本达不到交房标准。”业主孙先生气愤地说。

据部分业主介绍,现在该小区已经有几十户在7月底办理了入住。因为“好多人实在扛不住了,在外面租房子租得太久,受不了自己花一百万元买了房还要交租金。”据悉,“天之骄子”项目去年面向市场销售,当时是均价9000元/平方米左右的精装修,总价基本在百万元左右。现在这两百多户业主是在不妥协的过程中逐渐形成的“收房团”,他们在律师的帮助下,就开发商“涉嫌竣工验收备案表、小区实测面积报告的造假”、“违反合同约定强制业主收房”及“开发商在收房流程中的违规操作(包括单方面制定‘收房补充协议’)”等问题多次与开发商展开交涉。

●双方态度

“我们唯一的要求就是按合同收房。”在售楼处现场,多位业主向记者表示。“他们(指开发商嘉利恒德)让我们签的‘收房补充协议’里写着‘收房后,业主不再就双方签订的《商品房预售合同》中的权利、义务进行追究’,这就意味着即便开发商存在着面积缩水、房屋质量、办理产权等重大问题,业主也要放弃向法院主张的权利。这是绝对不行的。”业主关先生说。他表示,业主们已经一让再让,房子到现在还不能达到交付使用标准,但很多业主已经放弃就“延期交房赔偿金应该赔到哪一天”的坚持,“只要他们不让我们签那个明显是霸王条款的‘补充协议’,让我们把房子收了就行。”

 开发商方面的态度却显得难以捉摸。在谈判现场,开发商先是执意拒绝媒体参与谈判过程,在开始谈判后,开发公司总经理表现得十分耐心,对业主提出的“废除补充协议”等要求都表示“本来没想到这会成为问题”、“有误会是因为大家对合同理解不一样”,并对合同中的一些具体细节表示“自己不是专业人士,要咨询律师之后才能给出确切答复”。

谈判的最后,开发商表示同意废除“补充协议”,不过要求业主缴纳“逾期贷款违约金”之后才能收房,形成了新的收房障碍。因为据业主反映,去年购房恰逢央行紧缩贷款,很多人的贷款下发期限超过了开发商要求的60天,但这并非业主个人原因造成,按合同约定是无需赔付的。目前双方就此问题仍争执不下,截至发稿之日,201户业主中仍未有人成功收房。

●追踪调查

业主们对社区环境及房屋质量存在重大瑕疵,却还能够拿出竣工验收备案表一事表示疑问,并告诉记者他们已上告北京市建委信访办,建委表示将调查此事。

记者随即以普通业主身份致电朝阳区建委,询问竣工验收备案表的下发条件和分户验收的作用,首先得到了肯定答复:分户验收已经全面开展,今年之后的北京市的所有商品房小区都将执行分户验收。对于竣工验收备案表,朝阳区建委方面给出的解释是:拿到竣工验收备案表只是说明开发商已经按法定要求做完竣工验收,验收人员及程序符合国家有关标准和政策,然而“这只是政府对开发建设单位的一种监督,政府不能参与到每一户的验收工作中”,同时,拿到竣工验收备案也并不意味着房屋质量一定合格。然而当记者表明身份希望得到进一步解释时,建委工作人员却因为一定原因表示不便透露。

北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌表示,目前我国在房地产监测方面还存在盲点。如果房地产项目频繁出现质量问题,会影响政府测绘部门的公信力。政府在监督房地产开发方面仍有待完善。不过,分户验收规定的出台,至少表明了房地产业趋于规范化管理的发展态势,只是在执行力度上仍待加强。

●专家建议

对于购房人可能遇到的种种问题,北京市建委给出的建议是从最初签订合同入手:开发商是房屋的主要责任方,消费者一定要在签订购房合同时将各方面考虑到,在合同中将保障权益的部分详细写进去,而且要注意避免含混不清和感官性的描述,比如“墙面平整”中的“平整”如何判定?这就要写明误差范围。出现问题,凭合同向开发商依法索赔。

邱宝昌提示消费者:中华人民共和国合同法第三十九条内容为:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款。如果合同条款违背了公平原则,该条款无效。因此,嘉利恒德单方面出具的“补充协议”就属于无效合同。另外,开发商强制要求先交钱(缴纳公共维修基金、契税、一定物业管理费等)后验收的“惯性”做法也是不符合交易惯例的,在此也提醒广大消费者,不要就法律法规中没有明确规定的原则与开发商签订不平等协议。(郑杉杉)


天之骄子逾百名业主起诉开发商违约

2006年11月03日 京华时报

 “近日,位于朝阳区国贸往南800米的天之骄子业主遭遇了烦心事,本来该在6月18日就可以收的房子,直到十一前后才收房,但是开发商只赔偿37天的违约金。业主在同开发商斡旋多日未果后,于10月26日起诉上法庭,要求开发商依约支付足额违约金。”

   天之骄子交房延期


  按照天之骄子业主与开发商的预售合同约定,开发商应该于今年6月18日交房。但是到期后,开发商通知业主,称“因为市政工程建设的原因没法交房”,要延迟30天左右,承诺这期间每天按照万分之二的违约金支付给业主。

  业主徐先生告诉记者,之后开发商再度通知业主于7月25日交房。但当天天之骄子社区的很多房屋尚在施工过程中,并未达到合同中的约定条件,包括不能正常通电、燃气、热水,社区内公共绿地、道路、停车场、会所、体育设施等项目的施工刚刚开始等等。百余名业主要求开发商作出解释被拒绝。

  8月21日,近200户业主要求开发商按照合同约定的交房条件出示《竣工验收备案表》和《面积实测报告书》、在《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》上加盖公章,由于开发商当天未能提供有法律效力的三书一表,集体收房失败。

  9月13日,近200户业主再度准备集体收房。但是因为在购房合同补充协议、延期交房赔偿金、业主方的逾期贷款违约金等多项内容上无法达成统一意见,致使此次收房再次未果。直至次日凌晨1点,没有一户成功收房。

  业主向开发商索赔千万

  为了维护自身的利益,收房后的业主开始采用法律渠道来解决。150多名业主集体起诉开发商,按照人均索赔金额7万元计算,共计索赔约千万元。

  2006年10月26日上午9点钟左右,有近120名天之骄子业主或其代表赶到朝阳区人民法院立案大厅门口。法院称因为要求立案的人数太多,只能先办理几宗。但是,到场的业主希望一起立案,随后经交涉,庭长承诺给所有业主一并办理立案。

  业主的诉讼请求,是希望法院判处开发商依法向业主支付违约金。请求依据是:根据天之骄子业主与开发商当初签订的商品房预售合同,其中第11条明确规定“出卖人应该在2006年6月18日前向买售人交付该商品房”,第12条明确规定“市政基础设施和其他设施”的交付承诺。交房延期的时间业主要求开发商支付从6月18日到9月13日这段时间的违约金,每天按照万分之二计算。另外关于市政基础设施和其他设施因交房时没能完工,业主起诉其违约的时间从6月18日到10月26日立案止,由于现在该项目还有不少配套尚未完工,业主还可以另行再起诉其违约。

  北京宝鼎律师事务所律师韩松表示,由于这个案子证据非常充足,包括每个阶段工程进展的情况,比如收房时没有达到交房标准,都有现场资料作证,因此案子胜算基本没有问题。主要在违约赔偿金的多少上可能有出入。

  开发商赔偿了37天违约金

  业主在起诉前,曾经跟开发商进行了近3个月的谈判,直到“十一”之前,开发商才作出一些让步,承诺这部分业主:开发商赔偿37天延期交房违约金,先行交房,不用签署任何补充协议,其他问题,暂时搁置。

  据一名业主称,十一后收房时,开发商已经将这37天的违约金从交房时要收的费用中扣除,已经返还了业主。

  业主起诉后,记者拨打了该项目经理戴红俊的电话,可是该号码已经取消,记者又拨打天之骄子项目副总张伟电话,该号码已经停机。

  韩律师称,估计开发商方面已经接到了消息,开庭得在12月初左右。(记者 赵丽萍 文/摄)


天之骄子维权事件续:业主开发商激辩赔偿基数
2007年01月19日 北京晨报


  天骄业主索赔案再开庭

  继上周20位业主出庭后,1月17日,天之骄子141位业主状告开发商案再次开庭,121位原告和开发商当庭展开激烈辩论。上午8点刚过,朝阳法院的正门外,陆续有天之骄子社区的业主赶来。朝阳法院取消了原定分批审理的安排,将剩余121位业主状告开发商案一起审理。

  庭审中,双方围绕延期交房时间界定、赔偿金额基数确定、违约金计算方式等三个焦点问题展开辩论。

  就违约金额的赔偿基数,开发商提出,违约金额的数额应该按照未完成部分的金额来确定,超过部分应视为无效。按照这个思路,开发商只认可将小区的园林、绿地以及会所、游泳池视为未完成部分,其提供的金额数据是:会所、游泳池的造价为400万元,园林、绿地的造价为700万元,工程造价共计1100万元。

  “事实上,按照业主和开发商当初签订的商品房预售合同约定,如果出现逾期交房,开发商应该按照总房款的万分之二支付违约金。”业主代理人韩松在接受记者采访时说。他还给记者算了一笔账,“以一套100平方米(房价9000元/平方米,总房款为90万元)的住宅为例,按照开发商的思路,开发商每天只需向该户型业主赔偿1100万元÷770户×万分之二=3元;而按照合同约定,开发商每天需要向该户型业主支付90万元×万分之二=180元。前后计算方法得出的赔偿金额相去甚远。”

  韩松律师在庭上还指出,被告方所依据的是1981年出台的《经济合同法》当中的条款,但事实上1999年《合同法》颁布后,《经济合同法》已经自然失效,被告方是将失效的法律条款作为自己的立论依据。当天的庭审历时两个半小时,法院将择日宣判。

晨报记者 韩全义

  新闻链接:《预售合同》文本面临实操挑战

  “这起诉讼案件的关键问题是,新版商品房预售合同的相应条款在实际操作中该如何执行,并且此案的判决结果将在很大程度上影响同类案件今后的审理。”一位法律人士表示。

  天之骄子业主代理律师韩松认为,2005年3月15日北京市出台了《北京市商品房预售合同》标准文本,其意义在于规范北京房地产市场,杜绝以前在《北京市商品房买卖合同》中约定不明而使某些人从中获利的行为,包括严格限定市政基础设施和其他设施的建成时间、明确其违约责任,从而保护广大业主的合法权益。

  在两次庭审中,开发商坚持认为,业主按照延期交房、延期交付市政基础设施(包括电,燃气,热水)、延期交付其他设施(包括公共绿地,公共道路,公共停车场,会所,温泉、游泳池等体育设施)分项收取支付违约金是不合理的。开发商的代理律师认为,这是“将违约天数放大”,“业主买一套住房却提出数套的索赔”。

  韩松则认为,《北京市商品房预售合同》中之所以对交房时间、市政基础设施、其他涉及的交付时间分开单列,就意味着这些权利是应该单独主张的,“如果可以合并主张,为何还要单独作出约定”。


京天之骄子开发商反诉业主要求退房
 

2007年01月25日00:27 北京晨报

  天之骄子141名业主状告开发商延期、违约交房案出现戏剧性变化。原来坐在原告席的天之骄子社区业主,这次却坐在了被告席上。

  1月22日上午9点,开发商状告天之骄子20名业主案在朝阳法院南磨房法庭开庭。开发商要求购房人支付超过60天的违约金,或要求购房人退房并支付总房款20%的补偿金。

  庭上,开发商提出,将本诉(天之骄子141名业主起诉开发商)与反诉(开发商起诉其中的20名业主)一并和解,遭到业主的反对,双方未达成庭上和解。

  购房贷款延期发放谁之过?

  据了解,在此案中作为被告的20名业主中,有19名涉及到开发商所谓的“因购房人原因导致购房贷款延期发放”问题,其中最长的延期不超过4个月,最短的延期20多天。

  天之骄子业主代理律师韩松认为,开发商有意回避了合同附件中的另一约定:若非买受人原因造成贷款无法如期获得银行批准,则买受人可不承担违约责任。韩松认为,业主应尽的义务仅仅是将贷款所需的个人信用资料提交给律师,并交纳相应费用。“业主一旦做到这些事情,而且资料完整、真实的话,就不应当为逾期房贷承担责任。”

  记者注意到,有业主举证反倒是开发商未能及时完成合同的登记备案手续。如孟女士合同签订的时间是2005年4月3日,但是合同登记备案时间是同年4月25日。根据从银行提取的资料,孟女士的贷款资料在2005年4月27日当天由贷款代理律师提交到贷款银行。从这点来看,贷款代理律师一直在等开发商提交的资料,而不是业主的。

  逾期还月供被要求腾退房屋

  除向购房人提出总房款20%的高额索赔外,开发商还要求与购房人解除买卖合同,要求购房人腾退房屋。据悉,有两位业主涉及该问题,这两名业主都已将房屋全部装修完毕,且已入住。

  韩松表示,两名业主未按时还款属实,但却另有原因。主要是由于银行方面没有及时通知业主月供增加,造成其账户余额不足,直到作为贷款担保人的开发商发出欠款通知书,业主才得知此事,并及时按新的月供额度补交。

  韩松认为,开发商以逾期还月供为由,要求业主退房并索要高额赔偿有两点不合法理。

  其一:按照实际履行原则,业主在得知逾期还月供后,已经如数补交,等于已经在事实上与开发商就此问题达成和解,开发商不应该再提起诉讼。

  其二,关于逾期还月供的赔偿金的计算方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准 (即每日万分之二点一)计算。

  按照这一标准,业主梁女士一套总房款62万元,月供3500元的房子,因逾期两个月而支付的违约金为88元,而开发商以总房款为基数的计算方式得到的违约金数额则在12万元。两者相去甚远。

晨报记者 韩全义


天骄维权陷入尴尬境地 法院驳回索赔请求

2007年02月07日11:28 新浪房产

  新浪房产讯:历时100天的天之骄子社区业主维权案,初战未告捷。天骄业主试图以《北京市商品房预售合同》标准文本作为捍卫自己权利的武器,但是在实际操作环节,标准文本极力倡导的“配套约定”却未获得法院的支持。
  

  编辑/刘晓莉

  本周一(2月5日),朝阳法院已向天之骄子业主的代理律师韩松宣布了法院一审判决结果。在预售合同标准文本中分项主张的延期交房、市政基础设施延期交付使用和其他设施延期交付使用三项赔偿请求,朝阳法院仅支持合并处理。

  有法律界人士认为,天骄案件的一审判决,或将给北京类似以预售合同标准文本主张权利的“配套纠纷”蒙上阴影。

  “突袭”宣判

  据天骄业主反映,朝阳法院的宣判来得非常“突然”。宣判当天(2月5日),朝阳法院并未事先通知业主或代理律师,当时业主代理律师韩松原是准备将开庭后的补充答辩意见递交给主审法官马铁。当天下午,业主代理律师韩松一直等到6点半,法院却突然给了判决书。

  在代理律师韩松转交给业主的判决书上,落款的日期是2007年2月1日。但是就在2月2日,天骄业主代表和代理律师从主审法官马铁那里获得的答复是,该案件“年前都判不了”。

  判决回避关键问题

  在此前的两次开庭审理中,天骄业主与开发商嘉利恒德方面的分歧集中在赔偿金的计算方式上。作为原告的天骄业主主张,将房屋交付、市政基础设施、其他设施违约三项内容分项计算违约金;被告嘉利恒德方面则主张,根据市政设施和其他设施投资总额(注:大约为1100万元)按照业主情况(注:社区共有770户)相除,以此为基数单项计算违约金。

  前后两种计算方法得出的赔偿金额相去甚远。以一套100平方米(房价9000元/平方米,总房款为90万元)的住宅为例,按照开发商的思路,开发商每天只需向该户型业主赔偿1100万元÷770户×万分之二=3元;而按照合同约定,开发商每天需要向该户型业主支付90万元×万分之二=180元。

  在天骄案件的判决中,朝阳法院认为开发商嘉利恒德方面“未能按约定时间交付房屋,在所承诺的市政基础设施和其他设施的开通或使用应达到的条件上亦存在违反合同约定之情况,对此应当承担违约责任,向原告支付赔偿金”。但是,朝阳法院并不支持原告对违约金的计算方式——分三项单独计算,包括延期交房、市政基础设施延期交付使用和其他设施延期交付使用。同时,朝阳法院也认为,开发商的计算方式没有法律依据。

  关于违约金的计算方式,朝阳法院认为“房屋交付时间以及对市政基础设施、其他设施承诺的开通或使用应达条件等内容均属于出卖人(注:开发商)承诺的交付房屋的条件”,因此在开发商存在一项以上交付条件违约时,将合并承担违约赔偿。

  预售合同标准文本遭遇维权窘境

  有天骄业主认为,按照这一判决思路,“今后开发商只要承担了逾期交房的责任,那么小区就可以不通水电,没有燃气,电梯、道路一概不修;我们更不要要求绿化、体育设施。如果开发商能够做好这些,我们业主反倒是应该对开发商感恩戴德”。

  有法律界人士认为,这一判决结果也与北京市政府相关主管部门的政策导向相矛盾。

  天之骄子业主代理律师韩松此前曾表示,2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局出台《北京市商品房预售合同》标准文本的意义在于,规范北京的房地产市场,杜绝以前在《北京市商品房买卖合同》中约定不明而使某些人从中取利的行为,包括严格限定市政基础设施和其他设施的建成时间、明确其违约责任,从而保护广大业主的合法权益,让房地产市场上已经存在的诸多关于配套延期交付使用的纠纷,在审理过程中有法可依。韩松认为,标准文本中之所以对交房时间、市政基础设施、其他涉及的交付时间分开单列,就意味着这些权利是应该单独主张的。

  而今年3月1日将开始实施的《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》,更是明确要求:如果新建商品住宅小区水、电、气、热、通讯,道路、绿化不能与住宅工程同步完成;商业、学校、医院、社区管理服务设施等与规划不符,则不能上市进行交易。该规定的亮点之一是,居住公共服务设施同步交用的具体内容要写入商品房预(销)售合同。这无疑是延续了《北京市商品房预售合同》标准文本中关于 “配套约定”的主旨。

  将维权进行到底

  在得知该判决结果后,绝大部分业主表示,将继续上诉。据了解,如果当事人不服一审判决,可于判决书送达之日起15日内向主审法院(注:朝阳法院)递交上诉状,上诉于北京市第二中级人民法院。

 

天下房地产法律服务网在本页刊登的房地产相关的案例报道与分析研究,来源于各大媒体报道,仅供你研究房地产法律风险之参考,网站不保证时效性、完整性和准确性。如要正式引用该案例报道,请以案例的发布单位的网站或刊物刊登的文件为准。

浙ICP备05044035号关于本站违法和不良信息举报中心