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蟠龙:一个地产违规融资的样本

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蟠龙:一个地产违规融资的样本

来源:地产中国网 作者:郑蓓 2008-9-27


7月中旬,随着南京蟠龙金陵建设有限公司的董事长平理的撒手西去,蟠龙公司宣告破产,由其开发、在建的“阳光金峰阁”业主们也陪着平理走了一趟奈何桥。精装修房变成了装修未完工的毛坯房,房款明明全付,却每个月要还银行房贷,阳光金峰阁这样的业主加起来有上百人。

空手套白狼

这些业主们怎么会落得这么惨呢?事情还得从蟠龙公司董事长这个人说起。在多数人眼里,平理是个豪爽、大方、厚道的人,无论经营娱乐业还是房地产,都做得红红火火、有声有色。2005年平理刚开始做阳光金峰阁项目时,曾鼓动员工及亲朋好友内部认购,凭着对他的信任,许多人都毫不犹豫的买下了,以为是捡了个大便宜。

阳光金峰阁位于南京市河西龙江,这里是南京人民公认的好地段,现在这儿的公寓每平方米售价10000元左右。2005年,平理以每平米2000元的价格鼓动他的亲朋好友以及内部员工购买,要知道,当时河西龙江地区的房价是每平米6000元左右,内部价只以2000元的价格售出,谁不趋之若鹜?一时间,阳光金峰阁一共428套房子,就被内部定走了78套,蟠龙公司因此获得资金2000万元左右。

付好款后,从此生活中就多了一件事——等待交房。从2005年—2007年“关系户”们,没事就要跑到阳光金峰阁的工地上去看一看,憧憬憧憬未来。然则,到了交房的日期2007年年底,房子却停工了。“关系户”们找到了平理,“为人厚道”的平理向这些业主们摊牌了,由于资金周转困难,房子盖不下去了。平理提出两个方案,要么退钱,要么业主们与他共同想“办法”让房子继续盖起来。退钱,这需要相当长的一段时间,而且上哪找这么低的房价?想“办法”,就是做假按揭,骗取银行贷款。既然已经是利益共同体了,大家最终都同意了平理的“办法”,做假按揭,让工程完工。也就是说,这些业主们默许蟠龙公司把已经付清的房子,向银行谎称无法全额付款,用产权做押抵,骗取贷款。这样,一套房子平理分别从业主和银行处获得两份的钱。当然,平理也承诺这些业主,完工后把尾盘卖掉,就把银行的钱还上。为此双方还立了借据。

通过违规操作,这78套房子被抵押给一家金融投资公司,又募集到2000多万元资金。

2008年7月,随着平理的突然倒下,这些“关系户”们的世界也轰然坍塌。

这些年,楼价飞涨的情况下,一家房地产公司资金怎么会如此之紧?先是没钱盖楼,需要内部认购的方式募集资金,资金募集到后,怎么楼盖一半又盖不下去,以至于要做假按揭?尽管蟠龙金陵建设是家只有三级资质的房地产企业,注册资金也仅1000万元,但从1999年成立以来,也开发过玲珑公社、钟山生活广场等三、四个项目。就凭这几个项目,在这种房地产行情下,哪个开发商不赚个盆满钵满。再说阳光金峰阁这一地块,是蟠龙公司在2000年的时候以极低的价格买进的,这一地块上规划建阳光金峰阁和阳光锦绣两个楼盘,对面的阳光锦绣阁早已盖好、售馨。光就这个楼盘也够蟠龙公司吃上一阵子的了。

更出人意料的是,除了业主,蟠龙公司还欠着许多外债。这些,都随着平理突发胰腺癌去世,一一浮出水面。蟠龙欠装修公司、橱柜公司、房屋置换公司及业主等合计1亿多元。装修公司因为蟠龙欠债扔下做了一半的工程跑路了,所以有了文章开头的未完工的毛坯房。

乾坤大挪移

据知情人士透露,实际上,蟠龙公司在建“阳光金峰”项目时,财务方面已经是赤字,是通过高利贷、抵押融资、职工内部认购以及正常的房屋买卖,才勉强把整个房地产项目做起来。而蟠龙公司在这么多年的房地产业务方面,并没有亏损,而且还赚了不少的钱。但这些钱都被平理乾坤大挪移至别处了。

平理并非做房地产出身,1999年之前,他一直经营保龄球馆和洗浴娱乐等业务,在南京拥有银河保龄球俱乐部和“锦绣金陵”,这两家公司在2000年初曾是南京市有名的高档娱乐餐饮场所。

两家公司名气虽大,却一直处于亏损状态,开始两年生意还很红火,可并未收回成本。后来,亏损越来越大,银河保龄球俱乐部建立至今,共亏损近3000万元,“锦绣金陵”也亏损近5000万元。但是,平理却不愿意将他们关闭,还一直不断的往里面补钱。而且还继续追加投资,开发新的项目,如环保、桑拿等等。

正是由于资金吃紧,在朋友的建议下,平理才涉足房地产业,想从房地产中赚钱来获取平衡。房地产也确实让他赚到了钱,但杯水车薪,怎么样也填不满其中的大窟窿。开始还只是挪用盈利部分,后来连流动资金也被用来弥补亏空,至使龙蟠公司这块最后的浮木也被拖挎。

平理生前,凭着个人魅力,拆东墙补西墙,东拼西凑,蟠龙还能勉强维持,平理一走,周转马上失灵,刹时间债主盈门。

最终政府出面,事件暂时得到调停。装修队继续完成装修,蟠龙公司也派出负责人厘清债务,想法筹钱。

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