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案例题目

浙江最多业主集体诉讼开发商擅自更改小区容积率及绿化率案,一审胜诉,业主认为475万赔偿偏低

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浙江最大房产集体诉讼案一审 475万赔偿偏低

2006年06月19日

第一财经日报

本报记者宗新建通讯员朱翠屏发自杭州


  一个房产项目竟被447个业主告上法院,索赔达5000万元。这是浙江省商品房买卖纠纷官司中,迄今原告人数最多、索赔额最高的一起。

  16日,宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司(下称“宁波华泰”)商品房销售侵权案作出一审判决,全体华泰星城业主获赔475万余元。

  华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月,宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为:总建筑面积11.195万平方米,小区容积率1.4,建筑密度29%,绿化率33%。

  但交付使用后,华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。去年11月,447户业主交涉无效后,状告开发商侵权,并索赔5000万元。原告代理人浙江京衡律师事务所主任陈有西律师表示,这是浙江省迄今原告最多的业主维权案。

  在庭审中,双方争论的焦点集中在“总建筑面积和容积率变更”及“绿地和房产没有墙根、护坡,虚假植绿”问题。原告律师认为,华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够,根据鄞州区建设局出具的《绿化建设项目竣工验收意见单》,小区绿地面积实际为25150平方米,绿地率实际为31.3%。”

  宁波华泰承认,实际总建筑面积和容积率确实与规划审批不符合,但认为建筑面积仅超了1119平方米,而不是业主所说的2.68万多平方米、小区容积率为1.7。此外,宁波华泰认为,小区总绿化面积实际上没有减少。

  就双方在面积计算上的分歧,记者注意到,其中一个关键原因是,业主认为按国家标准和建设部规定,高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积,并计入容积率。而华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米,因此,业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为,1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确:地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。

  判决中,法院对被告超建26800多平方米的事实证据予以确认,但同时称,按地方计算标准,可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算,被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩,按地价计算,应向原告赔偿475万多元,于是作出上述判决。

  不过,华泰星城业主对法院判决并不满意。陈有西律师说,如果按照国家标准和建设部规定来测算总建筑面积,原告要求获得5000万元违约赔偿额是完全正确的,“在事实认定上,原告取得了完全胜利,但法律适用上的错误则是明显的。”

  舆论认为,这一案件所涉及的地下车库是否应计入建筑面积、绿地面积如何计算等矛盾焦点,是目前房地产纠纷中普遍存在的问题,具有典型意义。

  据了解,华泰星城的业主们准备向浙江省高级人民法院提起上诉,本报将继续予以关注。

 

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