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案例题目

温州世贸中心大厦之富豪业主集体维权

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 温州世贸中心大厦,设计高达68层,被称为温州第一高楼。前几年,在楼市一片红火的景象下,所有的购房户都心急火燎地等着世贸中心尽快完工交房,于是,购房过程中的种种矛盾和陷阱被飙升的房价带来的喜悦所掩盖。近日,世贸中心大厦再次成为焦点,不是因为它渐渐拔地而起,而是这里正经历一场天价集体诉讼。


温州富豪集体维权

 《光彩》杂志2008年第8期 黄柯杰

  208年6月26日上午9时,温州市鹿城区人民法院9号庭内座无虚席,购房户邵肖静起诉温州世贸房地产开发有限公司(以下简称“世贸房产公司”)案准时开庭。法庭上,原告邵肖静的代理律师童平宇要求法院确定原告与被告世贸房产公司签订的《房屋预订意向书》合法有效,并且要求世贸房产公司按照《房屋预订意向书》中的约定履行义务。
  旁听席上坐着有同样诉求的38位购房户,他们与邵肖静一起,共购买世贸中心42套写字楼,与这些购房户捆绑的诉讼标的额高达两亿多元,仅诉讼费用就要210万元。这些人大多是企业老板,身家多在千万以上。
  另一个显示着这些原告身份的,是法院门口停放着的一长溜奔驰、宝马等豪华轿车。

认购

被誉为“浙江第一高楼”的温州世贸中心,位于温州市解放南路。

  2001年9月,温州世贸中心工程开始启动。依照设计规划,温州世贸中心建成后高度为348米,主楼为68层,预计在2008年底竣工,是温州经贸合一的标志性建筑。该楼不仅是浙江第一高楼,还是全国第五高楼,被誉为“新温州地标,新温州精神”。
  2003年,尽管该楼盘还没取得销售许可证,但是销售广告已经在报纸上出现,也有人开始认购。
  “我们是冲着‘浙江第一高楼’去的,大家都觉得这个地方有投资前景,会是温州最高档的商务写字楼。”买楼的叶女士回忆。
  当时叶女士看中了第9层,她以10150元/平方米的价格,买下762平方米,总价值为773.43万元,并当场缴纳了总价款20%的预付款154.86万元。“2003年房价并不高,当时周边的写字楼价格不过每平方米5000元,这个楼盘在当时是绝对的天价。”
  2004年5月,依照世贸房产公司的要求,叶女士再次交款154.86万元,“两次交了总价的40%.”
  随着楼市的升温,世贸中心楼盘的价格也水涨船高,许多购房者将手中的《房屋预订意向书》高价转卖。
  “很多人买的都是二手房。”陈先生2006年10月份从一名王姓意大利华侨手中购买了第40层457.25平方米,价格为18500元/平方米。陈先生和王姓华侨谈好价格后,一起到世贸房产公司,对《房屋预订意向书》进行更名,并向世贸房产公司缴纳了10万元的更名费。
  尽管这一高昂的更名费让购房户对世贸房产公司的意见很大,但是,在楼市一片红火的景象下,矛盾被飙升的房价给购房户带来的欢喜所掩盖,所有的购房户都心急火燎地等着世贸中心尽快完工交房。
  在2004年交完第二期20%楼款后的一年多时间里,世贸房产公司就再也没有要求购房户交钱了。这让远在葡萄牙的华侨厉先生暗暗着急。2006年初,他给世贸房产公司财务打电话,询问什么时候缴纳第三笔房款,对方告诉他:“第三笔钱马上要交了。”于是,厚道的厉先生赶紧从葡萄牙把140多万元钱转到国内,作为第三笔20%的房款,交给世贸房产公司。事后他才知道,他是最早交第三笔款的购房户,“比人家早交了1年多。”
  事实上,早在2004年8月16日,世贸房产公司就已经取得世贸中心大楼的《商品房预售许可证》,但是,交了第三笔钱的厉先生,却一 点也不知情。
  “只要房产公司说要交钱,我就马上过去交了。”厉先生说,“都盼着能早日拿到房子。”

上访


  2007年11月23日,世贸房产公司通过给业主打电话、发短信和出告知书的方式,通知购房户去交第三笔款,并同时签订商品房买卖合同,时间为11月26日到12月25日。
  “拿到通知我很兴奋,我以为这钱一交,合同签订后,房子就到手了。”买了第9层东角381.5平方米的沈先生回忆说,“我扛着钱到了财务室,先去拿一张表,发现我的面积变成了420多平方米了。”
  看到自己房子的面积变大了,沈先生更加惊喜,因为之前沈先生在联合广场购买过一套房子,在交付时房屋面积增加了20多平方米,多出来的面积,都是按照预订价结算的。他当时想着,面积变大更好,再花点钱买下来,“至少要比市场价便宜不少。”
  当他给财务人员交钱的时候,对方问他,多出来的面积要不要。沈先生不假思索地回答:当然要。财务人员让他和公司总经理黄丽娜联系。
  黄丽娜在电话里告诉沈先生,多出来的面积要按照35000元/平方米的价格计算。沈先生当场傻眼了,因为当时世贸中心的最高价格也不过30000元/平方米。
  另一个让沈先生始料不及的事情是,告知书上还写着关于写字楼精装修的事项:“为了提升温州世贸中心的整体形象、档次和温州世贸中心运营的需要,温州世贸房地产开发有限公司决定对写字楼采用精装修方式交付。”具体要求是:在签订房屋买卖合同前,买方应先签订写字楼委托《精装修施工合同》,精装修的合同单价为2980元/平方米。
  “原来每平方米还要我多交2980元。哪里有这样的事情?!”沈先生的狂喜变成狂怒,“这不是变相加价吗!”
  精装修费让购房户与世贸房产公司的矛盾彻底爆发。购房户潘先生回忆,11月23日,购房户的维权代表吴女士与世贸房产公司总经理黄丽娜发生激烈的争吵,“黄丽娜当时对吴女士说,‘你这个房子拿不到了,谁跟你一样闹,下场也和你一样’。”
  一些购房户开始到温州市信访办上访,要求政府出面解决问题,第一次去了30多人,第二次100多人,阵容越来越大。
  12月中旬,温州市信访局局长杨江主持调解会,世贸房产公司总经理黄丽娜、业主代表以及房管局、建设局的相关领导参与,会议形成一个基本决议:双方先签订购房合同,再谈精装修的事。
  12月23日,购房户与世贸房产公司再一次达成约定:由世贸房产公司在2008年1月底前拿出房屋买卖格式合同,双方协商后签订,过两个月后,再进行精装修事宜的谈判。为了大楼的美观和装修质量,购房户同意开发商统一进行精装修。但是,装修要进行招投标,提供样板房和装修标准。
  购房户们以为,购房纠纷已经基本解决,可没想到,1个月后,风波再起。

再起波澜

  2008年1月31日,世贸房产公司在《温州日报》上刊登两则通知,一是通知与黄丽娜有过激烈争吵的吴女士,让她必须在2008年2月5日17时前到世贸房产公司签订《商品房买卖合同》,并办理缴款手续,过期则将不再保留预约资格。第二则通知是给其他购房户的,内容与前一则相同。
  购房户们接到通知后,陆续到世贸房产公司去交钱。等他们在财务那里拿到缴费单后发现,2980元/平方米的精装修费是没有了,但是,又多出来一个1475元/平方米的设备款。
  世贸房产公司的理由是:商品房单价为毛坯房价格,不包含空调安装价格。也就是说,购房户们买了房后,必须缴纳1475元/平方米的空调系统和智能化系统费用。
  “这是明显的霸王合同!”陈先生说,当时100多户购房户都很愤怒,认为世贸房产公司是想方设法让大家多交钱。
  世贸房产公司同时规定,2月5日后来交款的购房户,公司收取每天千分之三的处罚款,对于价值数百万的写字楼来说,光每天的罚款就高达3000多元。
  “一个房地产公司居然能向购房户罚款,这是温州奇迹。”陈先生打趣说。
  2月4日下午,购房户们聘请浙江时代商务律师事务所郑庆福律师为法律顾问。翌日早上8时,在律师的带领下,100来户购房户来到世贸房产公司进行交涉,要求世贸房产公司提供合同,就合同内容进行协商,但协商未果。


诉讼


  2月14日,世贸房产公司登报取消吴女士的购房资格。购房户们认为这是“杀鸡给猴看”。
  2月22日下午,70多户购房户召开购房者维权大会,一致决定以诉讼的方式解决问题,同时决定每户拿出1万元维权基金,帮助吴女士与世贸房产公司打官司。
  最后因诉讼相关问题的分歧,作为维权代表的吴女士退出维权团队,随后一些购房户也开始退出。许多购房户开始妥协,去世贸房产公司交钱,很多人都被罚了10万元,有些人通过熟人,少罚了一些。
  不过,还是有一些购房户坚定地表示要维权。
  2月22日当夜,10多个购房户决定,把各自的《购房意向书》拿出来,捆在一起,统一放到银行的保管箱里,将官司打到底。
  2月23日下午1时,希望维权的购房户们举行维权大会,选出陈先生等人作为维权代表。
  2月24日,维权代表在温州某宾馆租房,组建办公室,并配备电脑两台和复印机一台,同时配备办公室人员一名。2月25日,维权工作室正式开始运作。购房户们都是经济上较富裕的人,有能力组织一个专业的维权工作室,大家还经常自费组织维权工作酒会,增进感情。
  3月24日,购房户向鹿城区人民法院提起诉讼。他们的诉求是:令原被告签订的房屋购买意向书合法有效。理由是:2002年和2003年之间,购房户交了两笔钱,现在变相抬价,使得买卖合同无法进行。此外,案件的诉讼费由被告承担。
  5月20日,被告世贸房产公司对5位原告提起反诉,理由是这些购房户2月1日到2月5日期间没有交房款,已经被取消预售资格。
  6月26日上午9时,鹿城区人民法院开庭审理此案,因这一起诉讼被贴上“浙江第一高楼”和“富人维权”的标签,引起广泛关注。
  此次庭审从9时持续到19时多才结束,但并未当庭宣判。
  争议的焦点是双方签订的《房屋预订意向书》的法律效力问题。世贸房产公司认为,购房户两次缴纳的共计40%的款项性质为预订意向金而非购房款,如果是意向金,那么就意味着房产公司可以重新对房子进行定价。购房户认为,两次40%的交款是属于购房款,因为,2007年11月23日,世贸房产公司给购房户的通知里,明确提出,“本次付款比例为房款的58%.”“哪里有两次,而且是付40%的意向金呢?”陈先生反问。
  另外有争议的是新出现的“设备款”的问题。业主们的辩护律师说,难道号称温州坐标的世贸大厦连电梯、电线都没有?从来没有听说过买房子还要自己去拉电线的。况且平面图里空调房都画着,难道都画错了?开发商方面则认为,他们说的设备款是指电梯里的大理石等豪华装修,而电路安装到户该由业主买单。

  截至发稿,法院仍未作出判决。


  编后:在整个事件中,购房户们有条不紊、依法维权的态度让我们感到欣喜。尽管一切还没有定论,但这其中的曲折却不得不让纷纷将热钱投入房市的老板们警惕。在法律尚不够完善的情况下,怎样尽可能地运用现有的法律保护自己,怎样弥补条约中可能出现的法律漏洞,一旦自己的合法权利被侵犯又该怎样运用法律维护自己的权利,这些仍然是留待大家思考的问题。


法院要求温州第一高楼开发商履行《意向书》约定

2008年09月17日  浙江在线新闻网站


   浙江在线09月17日讯 与开发商签完《房屋预订意向书》后,温州的42名老板拿到《购房合同》一看,房子的面积缩水了,单价也变高了。于是,涉嫌变相抬价的温州世贸大厦开发商被部分购房户告上了法院(详见早报6月27日报道)。
  昨天下午,温州鹿城区人民法院一审判决,认定36名购房户与开发商世贸房产签订的《房屋预订意向书》合法有效,要求开发商与购房户签订《商品房买卖合同》,房屋建筑面积、单价以《意向书》约定为准。另有6套房产因预约购房户身份尚待确认,还在审理中。
  购房户认为,《意向书》已具备买卖合同的主要条款,合法有效,应当继续履行。而世贸房产单方面减少面积,提高单价,属违约行为。
  世贸房产解释,《意向书》仅是一个预约合同,不具有正式售房合同的主要条款。
  法院认为,《意向书》所确定的条款,已具备合同主要条款,《意向书》尚未确定的内容,双方可以磋商。
  “从没听说买房子,还要另行承担中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用的,这些都是房屋的基本设施。”一名购房户说,世贸房产增加了所谓的1475元/平方米的“设备款”,属变相抬价。
  而开发商认为,“设备款”不能混同为房屋单价,《意向书》中未对这些设备作明确约定。
  法院判定,虽然《意向书》中对这个问题没有明确约定,但参照建筑行业行规和房地产交易惯例,这些设备理应包括在单价中。
  购房户说,他们拿到世贸房产后来提供的《商品房买卖合同》,发现原先预约的房屋面积、方位,都发生了改变。
  世贸房产解释,《意向书》所写的房屋面积、方位,已注明“仅做参考”。况且正式的合同,参照有关规定,也允许3%(含)以内的误差。
  但法院认为,世贸房产提供的前后设计图有变,导致房屋面积、方位发生改变,已构成违约行为。


浙江第一高楼集体诉讼案追踪:千万富翁胜诉

2008年09月18日 21:27   都市快报 

  "我刚收到指挥部的短信,说后天要开个庆功会……"昨天下午,温州世贸中心大厦业主池女士言语中毫不掩饰兴奋。
  温州世贸大厦号称"浙江第一高楼"。2003年初,开发商以超过1万元/平方米的价格出售大厦9到50层甲级写字楼,在当时看来可谓天价,100多个买家都是身家千万的富翁。
  近几年,温州房价飙升,世贸大厦写字楼的价格现在涨到了每平方米3万多元。比如,订了位于9楼东北角写字楼的陈女士,762.5平方米的房子,当时定下的房价是770多万元,现在可值2000多万元了。
  但是从去年11月开始,开发商却提出要交精装修款和设备款,甚至房屋面积也缩水了,结构也变了。
  眼看着到手的钱要被开发商狠狠地挖走一块,业主们当然不乐意。其中42个业主联合起来状告开发商,诉讼标的总额达2亿多元。
  双方争论的焦点说白了就是,当初双方签订的《房屋预订意向书》,还算数吗?
  温州鹿城法院的判决结果下来了:业主胜诉!

  法院审理认为,《房屋预订意向书》并没违反有关规定,是合法有效的商品房买卖预约合同。既然这样,那么开发商就不可以再收什么设备款,更不能随意减少面积。
  最终判决,开发商要在判决生效之日起10日内与其中36个业主签订《商品房买卖合同》,房屋建筑面积、单价以《房屋预订意向书》约定为准。另有6个业主因是涉外人员,须办理相关委托手续,目前还在审理。
  这个官司210多万元的巨额诉讼费则由开发商买单。
  休庭后,开发商的代理律师留下句话,"路还很长"。这句话让业主们觉得开发商是准备上诉的,所以他们不能大意,得做好打持久战的准备。
  目前,温州世贸大厦已经结顶。但因为在打官司,装修款不知道由谁出,写字楼部分除了36层样板楼已经装修好外,其他楼层还迟迟没法动工。

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