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车库迷局

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车库迷局

作者:南方周末记者 鞠靖,实习生 范传贵 陈伊玮  发自南京、广州 2008-10-15 来源:南方周末

小区地下车位有很大一部分属人防工程,各地的政策与立法相互矛盾。有的称可以自由买卖并应办产权证,有的称车库产权是国家的,有的又称车库是不能买卖的。 业主无所适从,唯有车库买卖的暴利,对房地产商而言是不变的。

有的业主花上十万元买下车库,最后发现根本办不了产权证。这样的现象在全国非常普遍。

小区地下车位有很大一部分属人防工程,各地的政策与立法相互矛盾。有的称可以自由买卖并应办产权证,有的称车库产权是国家的,有的又称车库是不能买卖的。

业主无所适从,唯有车库买卖的暴利,对房地产商而言是不变的。

车库的价格常常不逊于车的价格,在各城市的中高档楼盘中,车库单价从近十万元到几十万元比比皆是。但南方周末的调查表明,不少楼盘的车库从来没有办到过产权证。

业主想维权,政府部门的解释却甚至会相互矛盾;各地立法,而物权法对此亦无明确立法,各地同类判例亦大相径庭。

广州骏景花园杜先生(应受访者要求,隐去实名)的车库就陷入了这样的“迷局”。

“有实无名”的车位

在骏霖轩地下负一层,无法拿到产权证的车位,约占车位总数的三分之一。

杜先生在2004年花14万元购买了骏景花园骏霖轩地下负一层的一个独立车位。

4年之后,在骏景花园里与此位置相当的车位已经涨到25万元,而杜先生却还没领到车位的产权证。让杜先生困惑的是,邻近的车位却都早已拿到了产权证。

在骏霖轩地下负一层,无法拿到产权证的车位三三两两地夹杂在数百个车位间,几无规律可循,据估计,其数量约占车位总数的三分之一。

杜先生夫妇俩曾多次向骏景花园售楼部索要车位产权证,答复总是“正在办理”。但到了2007年10月,售楼部却告诉杜先生,由于一些原因,产权证办不了,但他可以调换到负二层,那里的车位可以办到产权证。杜先生表示:“要换到负二层,并且剩下的都是边边角角的位置,哪有我原来的车位位置好?我当然不同意。”

2007年11月,杜先生接到了开发商发来的通知函,要求他在11月18日前办理调换手续,“否则今后引起的一切后果将由杜先生承担”。

这种近似“最后通牒”的函让杜先生更加气愤。他手中保存着当年购买车位时和开发商签订的交易合同,合同还盖着广州市国土资源与房屋管理局房产登记交易中心的章,证明这个合同是有效的。自己花了钱购买的东西,却没有办法和别人一样归到自己名下,他无法接受这样的现实。

到底是谁妨碍了杜先生拿到产权证?骏景花园售楼处的相关工作人员也向南方周末记者解释称,可能杜先生的车位恰好是单车和摩托车车位。尽管现在使用单车的业主并不多,但设立这样的车位是人防和其他管理部门明确要求的。

但杜先生觉得无法理解,广州骑单车的人本来就不多,有可能专门在地下车库中设立自行车车位吗?而且要夹杂在汽车车位之间?

自相矛盾的政策

同样的问题,同样的政府部门,却在两年中作出了完全相反的解释,前一年说车库没有产权,后一年又说产权归开发商。

南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰已经研究车库产权问题长达6年。以他的经验,杜先生遇到的问题,多半和人防工程有关:“如果他的车位正好是属于该小区配建的人防工程部分,那么按照规定是不能出售的,也就无法办理产权证。”

但是,综观全国,问题似乎不像朱宪辰说的那样“一刀切”。

2007年3月,广州市人防办在接受《广州日报》记者采访时说,属于人防工程的地下室或者地下车库是没有产权的,只有房管部门批的使用权。因为人防工程是国家强制配套的市政公用设施,不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动,也就是说禁止开发商销售属于人防工程的地下车位。

但是,2008年7月,广州市人防办、国土房管局相关人士在接受《广州日报》记者采访时却又表示,目前国家法律并未禁止出让人防工程。根据《中华人民共和国防空法》“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,以及建设部《城市地下空间开发利用管理规定》“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法转让、租赁”的规定,开发商投资开发建设的人防工程,产权应归开发商所有。

同样的政府部门,却在两年中作出了完全相反的解释,这让人难以理解。同样的矛盾还存在于此前的一系列判例之中。

2005年,引起舆论广泛关注的北京市华清嘉园9位业主诉北京海淀区人防办索要人防工程所有权案,一、二审均败诉;而2003年,南京市星汉城市花园业主诉江苏星汉置业有限公司索要小区地下停车场案,南京市鼓楼区法院则判决,该小区地下停车库的所有权归全体业主。同类案件却判决相反。

大相径庭的立法

厦门的立法认为人防工程的车位有产权,江苏的立法又认为不能买卖,而物权法的规定则模糊不清。

在多数房地产项目中,这些配建的防空地下室被用作地下车库。其产权归属,长期以来一直处于争论之中。

人们本期望2007年10月1日起实行的物权法能对这一问题做出明确的规定,但是物权法却让人失望了。该法第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。

朱宪辰说,物权法的这一规定实际上给开发商留了一个毫无必要的空间——只要业主愿意买,开发商就可以卖。

开发商是否拥有地下车库产权,是否可以出售地下车库?在很多业内人士看来,“地下车库建设费用是否列入商品房综合开发成本”是一个重要的判断标准。这一判断的逻辑是,如果地下车库建设费用已经列入商品房开发成本,而地下车库的土地使用权和地上建筑又是合一的,那么实际上业主在购买商品房时已经购买了地下车库,地下车库的所有权应该属于全体业主,开发商无权销售。

这一标准得到了一些地方法规的支持。2008年10月7日,厦门公布一项关于停车位的新措施,建设单位需凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书等相关文件,地下车位才可买卖。

但在另一些地方,这个标准又有其他的解读。2004年11月,北京市人民防空办公室在给北京市人大代表的回复中就认为,开发商将房屋卖出后,随着房屋产权的转移,实际上他就不再是投资主体,投资者也就随之变成了购买房屋的人,因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出;国家不仅减让土地出让金,减免了有关税费,还给予了种种优惠条件,因而国家也是有间接投入的。故该回复称:“城市居民小区的防空地下室产权应归国家,使用管理权应归人民防空主管部门;城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们。”

2008年7月,江苏省人大常委会传出消息,正在修改中的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法修正案(草案)》已明确:任何单位和个人不得出售防空地下室。

迷局背后的利益

以一个建筑面积1万平方米的小区为例,车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。

值得注意的是,围绕地下车库的产权纠纷和法律争论由来已久,但直到物权法出台,这样的争论也并没有催生任何有效的解决之道,反而让地下车库产权扑朔迷离。

究竟是谁制造了这样的迷局?

南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰说,首先是开发商有意在合同中制造了模糊空间。由于多数小区地下车库的成本已摊入商品房开发成本,所以按理业主在购房时已拥有车库共有产权,但房产销售合同通常不作说明。“模糊化”既有利于房产商规避费用,又可以从业主身上获利。

按照朱宪辰的计算,对于一个新建小区,商品房销售的利润率如果是10%,那么地下车库带来的利润率则是60%。以一个建筑面积1万平方米的小区为例,车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。对开发商来说,是绝不肯轻易放弃的利益。

对车库产生的暴利,房地产建设主管部门显然十分清楚。但是由于政府让开发商在开发建设过程中承担了理应由公共财政承担的部分义务,如道路改造、公共绿地等市政建设,一些部门也就对开发商网开一面,默认暴利。

类似的逻辑还存在于人防管理中。人防工程本应由政府出资修建,但现在政府让开发商“协助”修建,作为对开发商的“补偿”,人防部门默许将人防工程用地交给开发商使用,开发商将其变为聚宝盆。而这一工程的建设费用被开发商打入售楼成本中,开发商又将其出售给业主,于是就出现了不合理的“一物两卖”行为,购房者最终成为埋单人。

更令人担心的是,如果存在着开发商向这些管理部门的利益输送,这些管理部门同样会付出相应的回报——人防部门会默许开发商自由支配人防工程,国土和房产部门则会以模糊应对模糊,给本不能出售产权的地下车库交易办理合同鉴证和核发两证。

问题是,那些购买了地下车库的业主们还没有清醒地意识到问题的实质。“他们在长时间的争夺中消耗了时间和精力,最终选择保留权利,暂时回避。但是随着时间推移,损害就成了既成事实,直到新的利益冲突爆发。”

骏景花园业主杜先生就是这样的心理。尽管距离收到开发商的“最后通牒”将满一年,他还是安安稳稳地把车停在自己的车库里,没有谁找他的麻烦,他也不打算真的花心思找谁的麻烦。

朱宪辰说:“如果围绕车库的整个利益格局没有大的调整,没有各方面参与者观念、行为的磨合与调整,没有业主自主管理意识的觉醒,这个问题将始终无法得到根本解决。”

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