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深圳市漾日湾畔小区“断供”楼盘背后的零首付内幕

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深圳市漾日湾畔小区“断供”楼盘背后的零首付内幕

作者:南方周末特约撰稿 杨大正 发自深圳

2008-07-31 来源:南方周末

一家房地产企业破产,开发商神秘失踪,几番“断供”在楼市升跌中隐现,“零首付”内幕开始显山露水……

深圳楼市的“断供潮”传言,已引发国务院调研小组上周赴深圳调研深圳房地产市场对银行的风险。目前,尚无任何机构提供能表明大面积断供的证据,但一些个案浮出了水面。

深圳市漾日湾畔小区出现的多户业主断供状况,是一个尤为特别的个案。

该小区的开发商国基房地产公司因资金链断裂破产,董事长李会斌神秘失踪。深圳市中级人民法院指定的破产清算组在开发商的账目中发现,该小区有两百多名业主没有向银行支付首付款。也就是说,这些业主基本是“零首付供房”。

这些“零首付供房”者均未拿到房产证,银行对部分业主提起了诉讼,要求业主支付首期款。根据深圳市中级人民法院公布的数据,这些首付款共达四千五百多万元。多名业主则以“断供”抗议,称这是因为中了开发商和银行的圈套。

错综复杂的利益链也因此得以展示……

“零首付”陷阱

在漾日湾畔这个高档楼盘,“零首付”不是秘密。

业主刘兴向南方周末记者讲述了零首付的操作过程,他2004年买下的房产价格总价是152万元,按照当时的个人房屋贷款规定可以从银行贷款八成,即121.6万元。事实上国基地产将刘兴的房产总价抬高到190万,并且伪造了38万元首付款收据,顺利帮他从银行贷出了房屋总价的全部款项152万元。

“当时南山区的房屋每平方米均价大约5000元,漾日湾畔当时却创下了9500元/平方米的高价纪录,”刘兴说,“国基地产虚增了购房价格,通过银行贷款将超出正常成交价格的部分挪用,从而造成事实上的‘零首付’。”

清算组负责人赵健之前在接受南方日报记者采访时指出,国基地产有可能与实际上并不存在的“消费者”或者国基地产内部人士签订所谓“购房合同”向银行贷款,之后国基地产拿着这些合同去银行贷款,并支付短期的银行按揭款以达到套取银行贷款。实际上,大多数涉及首期款纠纷的房产没有缴纳一分钱的首期款。国基地产申请破产期间,这些“假业主”凭借着首期购买款收据去欺骗下一家,将房子卖出,收到下家的首期购房款再去银行转一下按揭手续就逃之夭夭了。

一位不愿意透露姓名的业主告诉记者,国基地产从银行成功套现后给了员工每套房产2万块好处费。

陈英的遭遇则更加离奇。2003年11月他来到漾日湾畔看房,漾日湾畔的销售人员骗取了他的个人身份资料。

2005年7月,招商银行蛇口支行忽然打给他的催款电话让他大吃一惊:自己竟然毫不知情地购买了漾日湾畔的房子,并欠银行80多万元的按揭贷款。

陈英这才得知,国基地产以他的名义从招商银行蛇口支行贷款82万元,期限为20年。他之所以不知,是因为以他名义的按揭贷款的还本付利一直是由国基地产在负责偿还。

深圳的一位炒楼者告诉记者,当时国基地产除了从银行套现来实现资金快速回笼外,还想通过空手套白狼的方式囤积房产资源,以实现在房价高点的时候抛售。

但2005年3月,国基地产资金链断裂,包括陈英被骗在内的各种问题开始暴露。

高房价曾为“断供”解套

截至2005年9月,作为漾日湾畔的大多数房产实际掌控者,国基地产断供已经超过7个月。

此时,已经无力回天的国基地产向贷款银行出具了一份盖有国基房地产开发有限公司公章的《付清按揭首期款及全部房款》的声明:承认之前的买主已经向国基地产支付了房产的全部首期款并通过银行按揭的方式支付其余房款,所有房屋产权完全归属业主。

即便如此,许多因为签订借款的“虚假购房人”根本没有供房的准备。无奈之下只有把房子转让。

但随着深圳房市的升温,此地段的二手房交易也逐渐升温,原来有所暴露的问题又被高房价掩盖下来。

张云也在2006年看中了漾日湾畔优越的地理位置,他还回忆,时任招商银行蛇口支行信贷部主任的孙某还拿出国基地产出具的《付清首期款及全部房款》的声明,许诺称,国基的房子已经抵押给招商,产权清晰,无论是原业主还是新业主,只要继续国基的月供并补上国基断供的7期贷款,房子的产权就全部归他所有,房产证很快就可以办好。

由于孙的承诺,很多人觉得漾日湾畔的房子性价比高,而且不用立即缴首期款,纷纷在此时出手充当下家。如此一来,漾日湾畔小区很快完成了新一轮业主的更换。

张云和其他的二手业主一样,与一手业主签订了买卖合同。只是,他们以一种奇怪的方式付月供:每个月先把钱打进一手业主的银行账号,银行再进行扣款。因为,原信贷部主任孙某许诺的房产证一直没有办理下来,房子无法过户。

招商银行蛇口支行的工作人员否认了业主所说的银行承诺。加之当时负责办理此事的银行个人信贷部经理孙某在国基地产破产后移民去了美国,让事情蒙上一层迷雾。

“零首付”使银行最吃亏

2006年9月14日,张云听到了一个令他十分不安的消息:国基地产背上了9.06亿元的巨额债务并破产,成为当时全国房地产最大的破产案。国基地产董事长李会斌神秘失踪。

国基地产破产后,深圳市中级人民法院指定的破产清算小组入驻国基开始清算工作。而此时,国基地产所属的漾日湾畔1133套住宅已基本售罄,但没有一套成功办理房产证。

清算小组的统计数据显示,截至目前,清算组已经为一部分业主办理了房产证审核手续,除去被法院查封的住宅以外,还剩下244套住宅没有办理房产证申办手续。

据了解,这244套住宅无法办理房产证申办手续的主要原因是:在国基地产的账目上没有这些住宅的首期款支付记录。

业主张云前往清算小组申请办理房产证,亦被清算小组告知在国基地产的账目上没有其房产的首期房款缴纳记录,无法办理房产证审核手续。

由于房产证的办理遥遥无期,2007年10月,张云与多名业主选择了停止继续供楼进行抗议。今年5月,深圳市招商银行蛇口支行起诉了张云等人。

“漾日湾畔的首期款纠纷绝非偶然,只是小浪花而已。”曾经因为网文披露“深圳断供已过千亿”的“风语”接受南方周末采访时说,“如果房价继续下滑,破产的开发商日益增多,首付款引起的矛盾会在各大城市蔓延开来。”

“风语”称,深圳楼市疯涨时期,很多炒家钻了银行对房贷借款人审查不严的漏洞,利用提高房产实际交易价格的方式,不用交一分钱首期款就把房子从银行贷出来,再进行炒楼。虽然某些银行对这种情况知情,但是为了发展个贷业务而表示默许。如果炒家和银行的关系铁,甚至可以从银行贷出超过房产总价几十万的贷款,炒家在找到新的下家之前,可以利用多贷出的这笔钱来维持房产的月供。

“房价跌破他们的买入价格后,炒家就会停止供楼,反正首期款的风险也转嫁给了银行,自己没什么损失。”“风语”说。

深圳一位不愿意透露姓名的银行工作人员确认存在这类情况。个人住房贷款收益稳定、成长性好,成为各家商业银行的必争之地,某些商业银行争抢市场份额的过程中存在“冒进主义”,对房地产开发商、地产中介以及贷款人的审查不到位,“也不排除银行工作人员的内外勾结行为,如果这样,就应该依法追究其民事和刑事责任了”。

(为保护个人隐私,文中涉及业主均为化名)

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