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案例题目

北京一座名为“森豪公寓”的烂尾楼六亿骗贷案

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审计署审计引出大案 一烂尾楼牵出六亿骗贷案

2005年04月01日 来源:南方周末

围绕着至今已沉寂三年的森豪公寓,一起涉及金额达6亿元的骗贷大案渐渐浮出水面。

一家房地产公司、两个律师、一个银行内部人,利用北京一座名为“森豪公寓”的烂尾楼,共同导演了一出骗贷6亿元的大案。
北京市朝阳门桥往西100多米,东二环以内,这里本是寸土寸金之地。但是,一个名叫“森豪公寓”的外销楼盘在进行到装修阶段时,完全停顿下来,至今已沉寂三年,成了一个真正的烂尾楼盘。

也许没有人会想到,这几幢沉默的楼盘的背后,却与中国银行一起涉案金额达6.4亿元的贷款诈骗大案有关。

今年3月初,北京市检察机关已立案展开调查,并将涉案的几个关键人物邹庆、徐维联、孔卫东和战军等人正式逮捕。

森豪公寓的开发商是北京华运达房地产开发公司,邹庆是这家公司的董事长;徐维联曾任中国银行北京市分行零售业务处副处长;孔卫东和战军是两家律师事务所的负责人。正是这数人,共同导演了这起利用个人按揭贷款的骗贷大案。

北京大成律师事务所合伙人李晓峰律师对个人房贷业务非常熟悉。他认为,利用个人按揭贷款从银行骗贷,手法并不鲜见。但是,仅靠个人按揭贷款就能实施如此大额骗贷,却不多见。

骗贷案三方主角被捕

本报在获悉这起骗贷大案后,曾希望采访中国银行和北京市分行相关负责人,均被对方婉拒。目前,整个案件仍处于调查之中,想完整地揭示骗贷大案的来龙去脉,可能尚需时日。

据本报获得的情况,华运达房地产开发公司董事长邹庆以涉嫌贷款诈骗罪被捕。

在2000年12月至2002年6月,他以开发“森豪公寓”为名,与中国银行北京市分行签订了楼宇按揭贷款合作协议,后虚构销售“森豪公寓”事实,借用他人身份证,提供虚假收入证明及首付款证明,从中国银行北京市分行骗取个人住房按揭贷款共计6.4亿元。

“像这样的骗贷大案,如果没有银行内部的人里应外合,是不可能实现的。”SOHO中国总裁潘石屹说。

在这起骗贷大案中,徐维联被认为是起到了关键作用,他也因为涉嫌违法发放贷款罪被捕,理由是“违反法律、行政规定,为森豪公寓项目发放贷款6.4亿元”。

据了解徐维联的人士介绍,徐为人开朗,好结交朋友。从1990年代中期开始,他就成为中行北京市分行的一名副处长,负责个人消费信贷方面的业务。

因此,在北京房地产圈子里,当了十几年副处长的徐维联颇有名气,因他手中握有审批个人按揭贷款的权力。从2001年开始,有很长一段时间,中行北京市分行零售业务处正处长空缺。

徐在任副处长期间,既然能一手批出6.4亿元的贷款,也能说明他确实大权在握。

据说,徐在业余时间喜好打牌,时常出没于北京丰联广场附近的一个俱乐部。一些有求于徐的房地产商,在和他打牌时,投其所好,故意输钱给他。

这些只是小打小闹,真正让徐维联翻船的,还是森豪公寓项目。

据了解内情的人士称,徐维联曾得到华远达公司的好处费800多万元。他这种行为是受贿,还是合伙诈骗,检察机关尚未有定论。

在这起大案中,有两家律师事务所的负责人被捕,是多少有些出人意料的。孔卫东是北京市嘉惠律师事务所负责人,战军是北京华义律师事务所负责人。在律师界,两人都小有名气。

二人被捕理由相同,均是在为森豪公寓办理个人住房按揭贷款过程中,严重不负责任,出具证明文件严重失实。前者造成中行北京市分行被骗6亿元;后者为3000多万元。

审计署审计引出大案

如果从时间上看,中行“森豪公寓”案应属于陈年旧案。徐维联也许没想到,旧案居然会被重新翻出。

中国银行从何时开始意识到在森豪公寓上的问题,暂时还无从知晓。据承担森豪公寓后期装修的中关村开发建设股份公司证实,2002年初,整个工程就全部停顿下来。如今路过北京市朝阳门西侧,仍然能看到“中关村建设承建森豪公寓”的巨大标牌。

至少从彼时起,中国银行北京分行应该意识到了在这个项目上的巨大风险。

不久,徐维联被撤销了副处长之职,并被中行北京市分行予以开除。据接近徐维联的人士透露,被开除之后,两年多时间内,徐维联平安无事。他自己也认为可能就此无事了,但是他最终没能置身事外。

旧案翻出,据悉是与去年国家审计署对中国银行的一次审计有关。

据消息人士透露说,由于中行正准备申请上市,国际著名会计师事务所普华永道去年曾对中国银行进行了一次审计。审计署也受命对中行进行一次内部审计。结果发现,中行北京分行在个人按揭贷款方面有较大的不良贷款。

据了解,继审计发现问题后,国家有关机构因此成立专案组对中行北京市分行的个贷不良贷款进行调查。调查的结果是翻出了“森豪公寓”骗贷旧账,随之检察机关正式介入,已经离开中行的徐维联因此被捕。

森豪公寓的开发商是北京华运达房地产公司,董事长是香港商人邹庆。在项目停工后,其设在北京富华大厦F座的办公室也早已换了主人。由于邹庆被捕,记者也无法具体获悉森豪公寓的具体运作情况。

不过,据记者了解,在北京房地产界,邹庆和他的华运达房地产公司都名声甚微。在森豪公寓之前,华运达在北京也没有开发过其他项目。有业内人士根据其骗贷手法,推断华运达房地产公司是一家项目制公司,专为运作森豪公寓项目而成立。

据记者查阅其原始注册资料,森豪公寓项目最早由香港慕来投资公司和北京住总集团共同开发,双方合资成立慕来房地产开发公司,其中住总持股20%。慕来投资公司是香港华运达集团公司的全资子公司。两家公司的法定代表人均为香港人邹庆。

1999年1月,慕来投资将其所持80%股份全部转让给了香港华运达集团。慕来房地产公司也变更为北京华运达房地产开发公司。合资公司注册资金1120万美元,全部由华运达方面出资。

2000年上半年,森豪公寓开始启动。事后看,当年6月开始,中行已经开始为其提供个人住房按揭贷款。记者检索到的资料表明,次年3月,森豪公寓对外销售价格为2500美元/平方米,由中国银行提供七成20年按揭。

如果开发商资金实力雄厚,森豪公寓地处黄金地段,又有中行的按揭贷款,这似乎是一个正常的商业故事。操作得当,华运达公司还能稳赚一笔,毕竟最近数年北京的房地产业行情一直上涨。

骗贷为何能得逞?

但是,这个商业故事最终演绎成了骗贷大案。

据李晓峰律师介绍,按照正常程序,国内各家商业银行发放个人按揭贷款,大致都包括这几个步骤:

第一步,购房者和房地产商签订商品房买卖合同,并交纳首付款,房地产商向购房者开具发票,表明已交纳首付款;第二步,购房者拿着自己的身份证、购房合同、首付款证明和收入证明,到由银行指定的律师事务所审核后,出具法律意见书;第三步,银行审核这些必备资料,并认为合格后,就可以向购房者放贷。

使用过按揭贷款买房的人都知道,这笔贷款实际上是由银行直接转到了开发商的账户上,开发商因此得到全部房款。购房者以所置房产为抵押,形成了和银行的借贷关系。

事实证明,在中行“森豪公寓”案中,每一步都有魔鬼隐藏其中。

首先是华运达公司虚构了并不存在的购房者,制造虚假销售事实。从购房者的身份、销售合同,到首付款证明和收入证明,全部有假。如果按每个人平均贷款200万元计算,要骗贷6.4亿元,也需要借用300多个身份证,伪造300多份合同及相关资料。

如此大规模造假,胆大可见一斑。不过,也由此可以看出华运达公司资金窘迫,几乎将全部工程建设资金都指望银行贷款,并且铤而走险。

在第二关上,两家律师事务所并没能恪守资信审查职责,出具了严重失实的法律意见书,到最后一关时,由于握有实权的内部人徐维联作呼应,贷款审批毫无障碍可言,骗贷得以顺利实施。

潘石屹说,一条完整的骗贷链应有三方合谋构成:房地产商、律师事务所和银行内部人士。如果没有律师事务所参与,房地产商和银行里应外合,也能骗贷成功。中行“森豪公寓”骗贷案,几乎是展示了一起经典的骗贷操作,并且数额特别巨大。“这种事,其实银行的潜在风险特别大,因为项目没有真实的销售。”潘石屹说。

对银行而言,真正风险凸现是在房子卖不出去之后。

李晓峰律师分析说,一般利用个人住房按揭贷款进行骗贷的开发商,大都资金实力较弱,希望通过这种假按揭的方式从银行骗贷,以补充建设资金。从骗贷数额上看,一般上亿元的并不多。如果项目热销,整个过程的运作几乎天衣无缝。

开发商在有真正的销售资金回笼时,可以将那些假按揭与银行解除合约,或转按揭方式脱手。作为开发商,所付出的不过是一些不多的违约金或者税费而已。

据了解,这种操作手法,在房地产圈内并不陌生,有些实力较弱的房地产商经常采用这种“曲线救国”的方式。因为和商业贷款或民间融资相比,个人住房贷款有两大优势:年利率低,且使用周期长。

最近几年房价一直在上涨,商品房销售状况也持续红火,因此暴露出来的骗贷案并不多。但是,开发楼盘一旦销售不好,成为烂尾楼,由于按揭是假,没有人持续地按月还款,骗贷真相无法掩盖,银行的风险也立即变现。

所以森豪公寓停工后,徐维联也许已经意识到,6.4亿元的贷款已经不可能完璧归赵,真相暴露只是迟早之事。

本报驻京记者 庞瑞锋

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