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美丽园行政诉讼案结局备受关注 首次认定单个业主可提起行政诉讼

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美丽园行政诉讼案结局备受关注 首次认定单个业主可提起行政诉讼

2007年5月31日  来源:中国经济时报

业主个人能否对行政机关划分物业管理区域的决定提出诉讼呢?北京市首例“世纪城小区3名业主不服海淀区建委重新划定物业区域案”被海淀区法院裁定驳回起诉后,日前,北京市第一中级法院裁定海淀区法院应予审理此案,并首次认可业主个人有权提起行政诉讼。

“世纪城行政诉讼案的判决为美丽园小区案件的进展带来了希望,美丽园会将这场诉讼坚持到底!”北京美丽园小区业主委员会主任雷霞在接受中国经济时报记者采访时表示,目前美丽园小区已经分别以美丽园业主大会、美丽园业委会、业主雷霞个人三个主体将诉状递向市一中院,状告海淀区建委行政不作为。

“世纪城的这场行政诉讼进行得并不顺利。”世纪城小区原业主委员会主任杨爱秋在接受本报记者采访时介绍,世纪城东区分区纠纷始于2003年11月,业委会的前身物业管理委员会试图招聘更换物业,部分业主不同意,萌发分区的念头。

2005年年底,北京市建委批复同意世纪城东区一分为二后,海淀区建委、曙光街道办事处向世纪城东区业主发布公告称,将世纪城东区划分为两个物业管理区域:将原属于东区的3、4、6区拆分为3区和4、6两个社区。原东区业委会主任杨爱秋等业主认为,东区从规划到建成都是作为一个整体存在的,其资产价值依附于这个整体,分区意味着资产的贬值和流失。于是,2006年4月25日,杨爱秋等3名业主将海淀区建委、曙光街道办事处告上法庭,要求将小区恢复原来状态。

“小区分家会极大地影响每个业主的利益,且参与该投票的业主不足业主总数的50%,提起该表决决议的业主也不足《物业管理条例》规定的20%。”杨爱秋说,他们认为小区分家决定是违法的。

2007年1月25日,海淀区法院裁定认为,划分物业管理区域的目的是确立物业管理的联合体,确定业主团体的范围,不影响业主的财产权,不影响业主对相关公用配套设施的使用,业主仍可选聘物业以及行使其他权利。所以小区办和街道办事处分区并没有对杨爱秋等3名业主的权利义务产生影响,由此驳回他们的起诉。

随后,原告杨爱秋等三业主向市一中院提起上诉。2007年5月18日,市一中院裁定,杨爱秋等3名业主作为世纪城东区业主,认为分区公告违法,其行政行为影响了自己的具体权益,有权提起行政诉讼。一审法院裁定分区对3人的权利义务未产生实际影响的认定根据不足,裁定驳回起诉有误。由此,市一中院撤销海淀区法院的行政裁定,并指令其继续审理此案。

一石激起千层浪。“市一中院的判决具有重大意义,这不仅是世纪城一个小区的初战告捷,更是给很多小区业主的行政诉讼案起了示范作用。”此案的代理律师北京忆通律师事务所李劲松在接受记者采访时表示,此案说明:当行政部门作出了与小区全体业主共同利益相关的行政行为后,小区任何一个业主如认为政府部门的相关行政行为违法,对自已的权益产生了影响,都有权提起行政诉讼。这是北京市首次认定单个业主可以提起行政诉讼。

2007年4月,因不满北京市海淀区建委在新老物业交接过程中未全面、及时履行职责,美丽园小区业委会也向北京市海淀区人民法院提起了行政起诉,状告海淀建委行政不作为。

“为了节省诉讼时间,我们分别以业主大会、业主委员会、业主个人名义提起诉讼。”雷霞告诉记者,目前海淀区法院以业主委员会没有主体资格为由驳回了诉讼请求,另外两份诉讼已经超过期限仍未给予回复。所以,美丽园小区又分别以以上三个主体向市一中院提起了诉讼。目前,该案是否开庭仍在等待中。

作为世纪城小区和美丽园小区行政诉讼案的代理律师李劲松律师告诉记者,世纪城小区案件的最大意义是让大家知道单个业主完全可以提起行政诉讼。

他认为,市一中院此次有关世纪城小区案件的判决与《物权法》的通过有一定关系。有法律界人士撰文指出,曙光街道办事处和海淀区建委将原本完整的世纪城东区物业管理区域一分为二,必然导致这些建筑物区分所有权要在业主中重新划分,维修基金也将一分为二,无论对业主的所有权还是管理权都将产生极大的影响。原审法院认为物业管理区域的划分不会对业主的权利义务产生影响,难以令人信服。

他说:“世纪城小区行政诉讼案的判决不是杨爱秋等3人的胜利,对于正走在行政诉讼路上的美丽园小区以及全国很多与此相同的行政诉讼案,它更有指导意义。”

   (中国房地产信息网 www.crei.cn)  (作者: 王小霞)


美丽园物业费直降1.14元的曲折经历

  转自华夏时报·华夏网
  
    美丽园物业费直降1.14元的曲折经历 

    ■物业费单价从2.72元降为1.58元   ■业委会诉讼取证有技巧   ■物业称降低收费标准将影响服务质量
  
  
    ■核心提示
    2005年12月15日,美丽园业委会在北京市一中院领到了“美丽园业委会诉鸿铭物业公司物业费纠纷案”的终审判决书。
    该判决书支持了业委会13项诉求中的12项。根据该判决,美丽园小区的物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元,法院还判令鸿铭物业公司(以下简称“鸿铭”)向业主归还3年的电梯广告位收益18万元,同时应归还的还有3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。
    此事一出,京城媒体立即以“业委会状告物业首次获胜”为标题进行了报道,焦点房地产网还将此事列为2005年全国社区十大热点事件之一。
    近日,京城众多的业主来美丽园“取经”,他们想知道:不满物业公司的收费标准是比较普遍的现象,但是此前胜诉的几乎没有,美丽园业委会为什么能够在与物业的博弈中占得上风。
  
  
    ■起诉物业
    权利对等必须成立业委会
    业主与物业因收费而引起的纠纷中,发现问题难,取证更难。即使过了这两道坎儿,业主个人也是无权起诉物业公司的,那么成立一个和物业公司有着平等话语权的业主委员会至关重要。美丽园业委会提醒:不满物业收费就缓交或不交物业费,最后只能把自己送上法庭,走理性维权的道路才是根本。
  
    公共事务
    应由小区业委会起诉
    “对于物业公司收费不满,相信北京的很多小区都存在过类似的问题。但是美丽园的业主们为什么可以告赢物业公司呢?”近日,美丽园小区业主委员会委员朴寅吉对记者谈起了刚刚打完的这场官司。
    2004年以前,位于海淀区五棵松路20号的美丽园曾经拥有物业管理委员会,这届管委会在核查小区物业实际情况时发现,小区内的电梯数量并不是当初规划的118部,只有111部;水泵数量与当初规划的30组60台相差更远,只有1组2台。而“鸿铭”在计算物业费单价时,仍然参照规划前的电梯与水泵数量。管委会从而对物业费的收取标准产生了质疑。
    在此期间,小区里有七八个业主因为对“鸿铭”的收费行为不满,缓交部分物业费,后被“鸿铭”告上法庭。法院对于业主指出的物业费单价虚高的问题不予支持,业主最终被判败诉,并承担物业费滞纳金。法院在判决中称:“小区公共事务应由业主委员会起诉。”
  
    理性维权
    必须话语权对等
    “很多问题业主个人是无从发现的,就算发现了也很难取证,最后就算是发现和取证两道坎都过了,就目前我们国家的法律制度来说,业主个人是无权就物业费起诉物业公司的。在这种情况下,拥有一个合法的、真正能为业主说话的业委会至关重要。”朴寅吉说。
    在前任业委会卸任后的10个月里,美丽园处于无业委会的状态。在这段时间里,业主曾自发组织过业主维权小组,但是因为小组本身“名不正,言不顺”,缺少与物业公司平等的话语权,其一系列的维权行动受挫。维权小组中的一些骨干渐渐认识到,要想真正维护自己的权益,必须成立业委会,走理性维权的道路才是根本。
  
    挨户发选票
    选举小区业委会成员
    按照《物业管理条例》中的规定,“物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”2004年6月14日,在海淀区小区办、八里庄街道办事处和美丽园居民委员会的监督下,美丽园小区业主以无记名投票的方式选举产生了首次业主大会筹备组。
    此后,筹备组起草了《美丽园小区业主公约》、《美丽园小区业主大会议事规则》以及《美丽园小区业主委员会选举办法》等文件草案,并在小区内发布公告予以公示。筹备组成员还积极自筹资金,印制选票及宣传材料。
    为了解决无法将千余户业主聚集在一起开会的难题,筹备组想出了一个办法:把业主大会的内容和选票印制出来送到业主家中,再带着投票箱上门回收选票。“小区有100多个单元,1378户业主,我们硬是一家一户地上门发放和回收选票。”朴寅吉说。
    2004年8月19日,美丽园第一届业委会终于经选举产生了。当年10月8日,业委会在海淀区小区办办妥了备案手续。
  
    业主大会
    授权业委会代为诉讼
    取得合法身份后,业委会曾主动与“鸿铭”商谈物业费的问题。商谈中,业委会要求“鸿铭”减除虚高部分的物业费。“鸿铭”则态度坚决,说他们收取的已经是成本价了,无法再降。谈判陷入僵局以后,业委会决定将物业费纠纷交由法院裁决。但是按照相关规定,业委会只是业主大会的执行机构,不具有诉讼的主体资格。“如果不越过这个障碍,就算起诉到法院,也无法通过法官对原告的资格审查。”
    2004年12月,业委会紧急召集了第二次业主大会。大会以超过全体业主三分之二的票数通过了7项决议,其中一项就是授权业委会代表全体业主提起物业费诉讼。
  
    ■直奔法庭
    多方取证对不满意的收费项目留实据
    业主起诉物业,发现问题只是第一步,当一股脑儿地发现很多问题时,业委会往往需要思考这样的问题:什么样的诉讼请求最可能得到法官的支持。打一场“有把握的官司”需要锁定诉讼范围,事实上并不是诉讼的内容越多就越有把握赢官司。美丽园业委会提醒:物业“高收费、乱收费和多收费”,也不外是通过“大斗进小斗出”、“化整为零”和“瞒天过海”三种方式。
  
    诉讼请求明确
    才能得到法官支持
    2004年12月,美丽园业委会决定将鸿铭物业公司诉上法庭。“除了小区内的电梯数量并不是当初规划中的118部,只有111部;水泵数量与当初规划的30组60台相差更远,只有1组2台等实际差距引起了物业费‘水分’外,业主们还发现,物业公司把小区内的绿地和人行道等公共场地改建为停车场,并出租营利。另外,业主们发现,开发商在小区内拥有的经营性用房,物业公司并不按有关每平方米9元/月的标准收取。”朴寅吉说。
    问题是很多的,但是什么样的诉讼请求最可能得到法官的支持?这个问题对于业委会来说非常关键。经过反复权衡,业委会决定打一场“有把握的官司”。他们将诉讼的范围圈定在“鸿铭”擅自变更收费标准;不按照小区实际建筑面积、电梯、水泵数量收费;违反相关规定收取额外费用;以及未经业主许可出租电梯广告位等四个方面。方向确定后,接下来的几个月,业委会着手搜集相关证据。
  
    物业收费
    被指“大斗进小斗出”
    业委会经过商议,明确了要告“小区电梯、水泵的实际数量与规划不符”,此外,朴寅吉他们又从业委会选举中发现了一个重要线索:因为选举时使用的计票方式为每一建筑平方米算为一个投票权(比如一套房屋有144平方米,那么它的业主每投出一票,就意味着他行使了144个投票权),朴寅吉他们对回收后的投票进行累加后,发现全小区的总投票权为210569.26个,“这说明了小区的实际建筑面积为210569.26平方米,而根据《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》和鸿铭物业公司的《美丽园管理费测算说明》中显示,小区规划时的建筑面积为205210平方米,这与实际面积相差5000多平方米。如果依照‘鸿铭’的算法,把小区内各项费用以规划面积进行平摊,每平方米的物业费单价自然也就升高了。”朴寅吉把“鸿铭”的这种做法称为“大斗进小斗出”。
  
    小区保安费
    被疑“化整为零”
    业委会还发现,“鸿铭”擅自变更了《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》中的收费标准,以保安费为例,《公约》中规定的是每月5元/户,但是“鸿铭”却按每月0.035元/平方米的标准收费。“我们小区房屋平均面积有152平方米,按这个数字计算,物业公司每月实际收取的保安费为5.32元/户。”朴寅吉表示:“在保洁费、垃圾清运费的收取中,存在同样的问题。用这种‘化整为零’的方式,物业公司达到了乱收费的目的。”
  
    电梯广告费
    背后“藏”着18万元
    业委会还想方设法拿到了“鸿铭”与一家广告公司签订的《电梯广告位租赁合同》,证实鸿铭物业公司曾收取过3年的电梯广告位收益18万元,而这笔钱应该归业主所有。
    同时,他们还取得了“鸿铭”收取小区公共厕所物业费和采暖费的凭证,而实际上,这座厕所并未建造过。“室内小、中修费是必须在业主特别委托下才可收取的,但是物业公司把这两项费用当成是必交的费用来收。”朴寅吉他们对物业的这种“瞒天过海”的收费方法十分不满。
  
    ■庭上对质
    拆分诉讼请求以防全盘皆输
    即使取证充分,准备充足,小区业主诉物业公司的物业费纠纷案也并不那么容易取胜,诉讼技巧同样关键。一个原理是“不把鸡蛋放在一个篮子里”。美丽园小区的13项诉讼请求,在北京一中院的判决中对其中的12项诉讼请求予以支持。美丽园业委会提醒:把所有的诉讼请求合在一起提出,很容易因其中一个被驳回,造成全盘皆输。
    2005年3月,经过长时间准备的美丽园小区业委会向海淀区法院递交了诉状,状告“鸿铭”乱收费。
    业委会最终提出了13项诉讼请求:
    ⊙判令“鸿铭”将保安费、保洁费、垃圾清运费分别变更为按每月5元/户、每月3元/户、每月2.5元/户收取。
    ⊙判令“鸿铭”将未曾书面特别委托的业主的室内小、中修费取消。
    ⊙判令“鸿铭”自2003年9月1日起无条件将各项费用统收服务费取消,并返还已收取的该项费用。
    ⊙判令“鸿铭”自2002年9月3日起无条件将共用天线管理费取消,并返还已收取的该项费用。
    ⊙判令“鸿铭”将电梯维保费、运行费变更为按实际电梯规格、数量(111部)及小区实际住宅建筑面积(210569.26平方米)计算收取。
    ⊙判令“鸿铭”将高压水泵费变更为按实际可收费高压泵组数(1组),及小区实际住宅建筑面积(210569.26平方米)计算收取。
    ⊙判令“鸿铭”立即中止未经业主同意的《电梯广告位租赁合同》,并将相关收益返还业主。
    ⊙判令“鸿铭”将已收取的未建公厕的物业费和采暖费返还业主。
    ⊙判令“鸿铭”将收取的营业税由5.5%变更为5%……
    在北京一中院的判决中,除了“鸿铭”对共用天线管理费的收取已在2004年11月18日受到北京发展和改革委员会的处理,“故无须再予以重复处理”以外,对其他的12项诉讼请求予以支持。
    “为了更有把握,我们放弃了一些可能存在争议的诉讼请求。”朴寅吉说。在具体的诉讼行为中,业委会也是动了一番脑筋的,他们把所有的诉讼请求拆解成13项,“这样就算是其中一两项法院不支持,其他请求并不会受太大的影响”。之所以这样做,业委会也是吸取了其他业主与物业诉讼案中的教训。“把所有的诉讼请求合在一起提出,很容易因其中一个被驳回,造成全盘皆输。”朴寅吉说。
  
    ■判决之后
    判决表明:美丽园小区的物业费单价将由每月每平方米2.72元降为1.58元,涉及的860万元多收的物业费应退回,同时“鸿铭”还要向业主归还3年的电梯广告位收益18万元,以及3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。对此,业委会如何看待?物业如何表态?
  
    物业 收费低将影响服务质量
    鸿铭表态1
    物业费收多少 法院没资格判
    2005年12月31日下午,记者来到了鸿铭物业管理公司美丽园管理处,该管理处客服部负责人赵福良认为,物业公司并没有完全败诉,法院也没有资格来判定物业费的收取标准,这个标准只有物价部门才能够确定,“我们正在申诉”。
    赵福良说,法院判决美丽园小区的物业费应为每月1.58元/平方米,“我认为这个标准偏低,我们提供的服务不但高于这个标准,甚至达到了每月3元/平方米的水平”。
  
    鸿铭表态2
    降低收费标准会降低服务质量
    据了解,判决书下达已将近一个月了,但是“鸿铭”不仅至今没有作出正面回应,还于2005年12月19日,在小区内贴出了一份声明:作为一个以物业服务为其主业的经营性公司,目前的物业服务费标准“是公道报价”,“如果有人以超低价格强加,本公司断然不能接受,只能遗憾地宣布将退出美丽园”。
    声明还称,业委会提倡的每月1.58元/平方米的物业费标准将会直接影响小区业主的生活品质。如果真的实施这一标准,小区的公共照明、二次供水水泵、监控系统、单元门禁等设施都会因无人管理而停用。
  
    业主 准备选聘新物业
    业委会表态1
    想让业主了解服务值多少钱
    按照美丽园的平均房屋面积152平方米计算,判决前应交的物业费每年为4961.28元,判决后的交费为2881.92元,两者之间存在的差额多达2079.36元。
    “我们本来就不是为了省两千块钱,而是想让业主们真正了解,自己享受的服务到底值多少钱。”朴寅吉表示。
    据业委会主任雷霞介绍,经过诉讼追回的3年电梯广告位收益18万元,将用于支付本次一、二审诉讼律师费及其他相关费用,约2万元;余款将按《美丽园业主共有财产收益管理办法》管理并使用。因为判决涵盖2003年至2005年,经计算物业公司多收的费用为860万元。“如果物业公司不能主动退费,这些多收的费用将冲抵明年的物业费。”朴寅吉对记者说。
  
    业委会表态2
    起草新合同准备选聘新物业
    “如果物业公司既不退费,也不愿冲抵明年的物业费,那我们仍将通过法律途径解决此事。”业委会表示。
    对于“鸿铭”表示物业费降低将影响服务质量这一说法,朴寅吉表示:“我们计算过了,小区的物业费加上出租车位获得的收益,不但能满足物业公司的开支,还能令他们有所盈余。每月1.58元/平方米是按原收费每月2.72元/平方米扣除虚高收费后得到的价格,是合理的。”
    业委会主任雷霞还告诉记者,为了规范小区的物业管理,业委会正在着手起草新的物业管理合同,为选聘新的物业公司的招投标工作做筹备。
  
    业委会表态3
    业委会要专职化成员应有薪酬
    从这次诉讼中,美丽园业委会主任雷霞得出一个观点:“小区业委会应该朝专职化方向发展,其成员应该有薪酬,这样才能吸引优秀的人才加入进来。”雷霞说,美丽园业委会的成员正是有了像朴寅吉这样将财富积累到一定程度的人,愿意把自己享受生活的时间拿出来为小区业主服务,才能取得这样的维权成果,“他们实际上就是专职人员”。
  
  
    ■华夏追访
    美丽园案业主维权的里程碑
    从2005年3月起,北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌一直关注此事。
    前天他告诉记者,北京一中院作出的判决是非常贴近法律事实的,在物业纠纷越来越尖锐的今天,美丽园业委会的胜诉“是法律公平的一种胜利,是业主长期维权的胜利,也是社会各界中关注物业纠纷的人们的胜利”。
  
    业主维权其实很艰难
    邱宝昌认为,现在普遍存在的问题是,业主入住时,就已经签订了物业管理合同,但是这种合同是在没有与业主协商的情况下制定的,业主却只能被动接受。合同中的很多条款都是对物业公司有利的。这种合同不但存在条款的不合理,而且使得业主失去了应有的话语权,就注定了业主维权的艰难性。
  
    法规漏洞使业主处弱势
    邱宝昌表示,我国现行的相关法规中,物业管理公司的权利是实实在在的。而业主虽然也有权利,但因为受到业主大会的召开、业委会的成立以及业委会之间看法的分歧等诸多因素的制约,因此在现实中很难行使。
  
    标准模糊使业主胜诉难
    邱宝昌说,以往业主诉物业,多针对服务质量,那些诉讼请求都有很大弹性,甚至很有争议,服务怎么叫到位?由物业公司单方起草的合同通常都没有详细的约定。比如保安的24小时巡逻,是20分钟巡逻一次叫到位还是3个小时巡逻一次叫到位?因为服务标准的模糊,常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各说各的理,由于业主要承担举证责任,败诉几乎就是不可避免的。而美丽园业主这次胜诉的关键在于避开了服务质量问题,而查找物业公司的收费漏洞。
  
    此案具有里程碑意义
    邱宝昌说,作出业委会胜诉的判决,实际上法院认定了物业公司多收费不合理。美丽园业委会的胜诉为如何解决物业纠纷起到了示范作用,也能给某些物业公司的违法经营起到很好的扼制作用。邱宝昌告诉记者,虽然我国实行的不是判例法,但是按照我国法律,生效的判决可以直接援引作为有效的证据,“从这个意义上说,这个案件对于所有业委会具有里程碑的意义”。

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