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案例题目

华润凤凰城“一房二卖”难定性

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关注:华润凤凰城“一房二卖”难定性

2008年4月11日  来源:京华时报 


2004年,杜平以近17万首付款“购买”了华润置地员工凌晓杰名下凤凰城二期一套内部认购房。两年后到了交房日期,凌晓杰却并未交房。2006年中旬杜平得知这套房子已经被华润置地(北京)股份有限公司卖给他人。杜平认为华润置地行为属一房二卖,但华润予以否认。4月8日,朝阳区建委称凤凰城一房二卖难定性,建议杜平通过司法程序进行认证。

买内部转让房首付17万

杜平没有想到,17万首付房款,四年等待,眼睁睁盼望的新居,竟然变成了无法企及的蜃楼。

2003年12月,凤凰城二期还没有正式开盘。作为一期业主,杜平可以进行内部认购。在即将崛起一座新楼的空地上,他挑中了E栋一套房间。但售楼员陈茹推荐,同一栋楼的609室为二期项目经理凌晓杰名下员工内部认购房,欲转让杜平。好处是:可以两年后正式入住再付按揭,可以省下利息,且价格优惠近两万元。陈茹向他出示了《商品房买卖合同补充协议》,并签上自己的名字交给他,称入住时就会签署这个协议。凌晓杰也承诺正式入住时即可办理过户。

面对种种优惠,加上售楼员陈茹和项目经理凌晓杰的口头承诺,杜平打消了疑虑。他于2004年1月5日和10月12日交了20%首付款,并拿到两张盖有华润公司财务章的收据。收据显示,杜平共交款167396元,房间号为E-609。

但是,房屋认购人并不是杜平,而是公司员工凌晓杰。杜平没有认购书,没有购房合同,只有两张替凌晓杰交首付款留下的收据,这为杜平的认购房化为泡影埋下了伏笔。

“公司不同意”致两年空等

“房子不能给你了,是公司不同意。”2005年底即将入住时,杜平找到凌晓杰要求办理入住手续,却得到了这样的答复。“首付款可以退给你”,杜平转述凌晓杰的话说。此时售楼员陈茹也已辞职,不知所踪。

2003年底杜平认购时凤凰城房价是8300元每平方米,而2005年底已经升至13000元每平方米。即使钱如数退回也已经不能以当时价格买到同样的房子。

“我不可能接受这样的结果,”杜平说,“我等了两年,两年的利息,房子涨价的差额等都应该补偿我。我也不是无理取闹要求全额补偿,至少应该让我能够接受。”凌晓杰最终没有退回他的首付款。

随后的两年,杜平通过各种途径试图私下解决问题。杜平称因工作繁忙托亲戚找凌晓杰,凌晓杰均避而不见。其间杜平曾托朋友找到凤凰城的一位负责人解决此事,该负责人称“这件事很棘手”。杜平又将问题反映给凤凰城项目部当时的销售经理梅女士和现任华润置地品牌总监朱华越,均无答复。

2006年,杜平得知E-609室已经卖给他人。“收据还在我手里,写明了是这个房子,华润置地并未通知我就把房子卖给了别人,已经构成一房二卖”。杜平气愤地说。

杜平寻求媒体介入后,华润置地经查账,承认收取凌晓杰近17万购房首付款,但在致媒体的说明函中称,曾购买凤凰城E座609号房的前员工已退房。说明函称“该客户因个人原因,不想再购买该套房屋,向我司提出退房。我司同意其退房。2006年7月8日我司将该房屋另行出售”。

律师说法

此案尚有诸多疑点


记者针对凤凰城事件咨询了相关律师。同创律师事务所律师王仕平称,在凤凰城事件中存在诸多疑点。凌晓杰无法交房,他给杜平的说法是“公司不同意”,而公司在说明函中称是凌晓杰个人原因主动提出退房。王仕平说,凌晓杰转让内部认购房分有效和无效两种情况,如果他无权转让,则凌晓杰转让内部认购房是无效的,他无权转让却转让造成杜平损失,应负赔偿责任。如果凌晓杰的转让是有效的,既然已经把房子卖给别人却又退房,凌晓杰更应负责。华润置地虽然在说明函中称凌晓杰已经退房,但并未说明凌晓杰的退房时间,也未出示其已经退房的证明,近17万首付款是否已退还给凌晓杰也不得而知。

王仕平补充道,“本案具有较大的争议性,有待进一步研究。至于这个事件应属个例,杜平可以要求凌晓杰退回首付款,并赔偿损失。杜平当时应与凌晓杰签订合同,购房者也应从中吸取教训。因其涉及单位内部销售,难以界定是否一房二卖。”王仕平在邮件中回复到。

建委建议

诉诸司法程序


记者联系到华润置地品牌总监朱华越,针对这些疑点,朱华越称公司退房都会有相应手续,但需落实后再进行答复。对于此事件,华润公司也在联系凌晓杰,希望与其进行沟通,解决此事。记者通过多种途径联系凌晓杰未果。

4月8日杜平向朝阳区建委投诉。朝阳区建委负责人胡女士称已经见到媒体报道并找过华润公司,但杜平并未签署房屋买卖合同,建委无法认定华润公司是否构成一房二卖,胡女士建议杜平通过司法程序进行认证。对此,杜平反馈说,“凌晓杰和陈茹都是华润的员工,出现这种事,华润的管理和品牌信誉值得质疑。这件事我不会罢休,一定要讨回说法。”(钟勇)


"华润至今不理我" 开发商冷漠令购房人备感气愤

2008年4月10日  来源:北京晨报 


买房人已向房管部门投诉

自本报报道“凤凰城一房许二主”事件至今已经整一个月,而买房人杜先生的房款放置在华润置地的时间更是4年之久。本周一,在依旧没有接到华润置地对该事件处理方案的情况下,杜先生在正式上诉前先向朝阳房管局进行了投诉。

杜先生在回忆自己投诉经过时,未能掩饰住自己的惊讶,他说:“我把电话打到朝阳房管局市场科,说明我因交了首付款至今没见着房子的事要投诉华润时,接电话的女同志问我是不是杜先生,让我很是意外。后来对方说他们订了晨报,因此对事件的全过程都比较了解,所以知道你姓杜。”还有让杜先生更意外的事情,朝阳房管局的这位同志透露就此事情他们已经向华润了解情况了,杜先生描述朝阳房管局同志告诉自己的原话是:“我们市场科就是管项目预售的。看了报道后我们马上联系华润了解情况,随后华润给我们发函解释此事。”杜先生告诉记者,朝阳房管局的这位同志在电话里给他读了一下说明函的内容,大致是说双方因未签署正式合同,因此不存在一房二卖。“事情如果是这样就不在我们的处理范畴了,但是你自己可以走法律程序。”杜先生告诉记者这是房管局同志的建议。

让杜先生不能理解的是,华润置地给报社、政府都发函说明,但至今没有联系作为当事人的他,依旧对他采取不理不睬的态度。

记者致电朝阳房管局求证此事,但因要走采访流程,因此未能在本次发稿前得到相关答复。

律师看法

明知内部购房有风险,买房人要担一半责任

●姚克枫北京市筑成律师事务所律师

我国民事诉讼的一般诉讼时效为两年,超过了诉讼时效,虽可提起诉讼,但所主张的权利则不受法律保护。而该事件由发生至今已有四年的时间,从2005年10月入住开始至今也超过了两年,因此显然已经超过了诉讼时效期。从整个事情可以看出,买房人是知道内部认购有风险的,在此前提下继续进行操作,自己本身也是有责任的,因此法院判决双方均有责任的可能性最大。但是法院不会具体判决谁责任多、谁责任少,一般是各自承担一半。也就是说买房人只能要回自己的房款,没有补偿。

华润盖章能说明事实存在

●庄清忠广东广大(北京)律师事务所律师

首先收据上明确写明房款,并盖有公章起诉对方是没有问题的,能说明事实存在。如果华润承认自己确实拿了这笔钱,并且表示会退还给买房人,就不存在诉讼时效过期的说法了。但是还要注意买房人第一次付款时,并不是写的自己的名字。因此按照“谁主张谁举证”的原则,买房人要在上诉前先去收集自己在交款当天的取款凭证,最好还要找到当时能证明自己交钱的证人。

华润在该事件的行为是“广义”上的一房二卖,指把同一套订给两主,最后只卖给其中一人。尤其以收据为证,已形成合同行为。只是目前我国没有对出现此类事件明确违约责任,因此法院一般会判当事人双方各承担一半责任。

一般作为大公司,如果承认拿了钱也不会退不出来。但不排除会出现买房人的这笔购房款变成“无息定期存款”,即买房人的钱被华润拿去白白用了几年,且不付利息。买房人在此体现的劣势还是诉讼时效处于被动。现在的问题核心是看华润用什么样的方式退款。”

事件回放:3月13日,本报在楼市维权特别报道中就华润置地旗下凤凰城项目被疑一房二卖事件进行了曝光。报道见报当天,本报接到华润置地相关负责人电话,对方称与投诉人未签署合同,不存在一房二卖,但承认收取了投诉人所说的近17万元购房首付款。此后本报就该事件的进展一直进行跟踪报道。在投诉人杜先生已由对事发本身的气愤升级为对华润置地这一知名企业品牌的质疑时,该事件的另一主角华润置地,用发函的形式证明自己的“清白”,声称自己不存在一房二卖,因为没与投诉人杜先生签署买卖协议。于是,杜先生开始走上通过法律维权的道路;同时华润表示在商议后才能对之前发给晨报的说明函进行释疑。截至记者发稿前,该事件没有实质性进展,本报将继续予以关注。

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