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案例题目

水口锦湖湾开发商卷款失踪事件探访

发布日期】【转载来源】 赢周刊【失效日期

 

房管部门将加强楼房预售监管和开发商项目资金监管

  专题策划赢周刊记者林卫锋

  专题采写赢周刊记者古优裕

  新闻背景

  水口锦湖湾别墅开发商卷款失踪了,该楼盘已停工数月,目前拖欠建设方的建设资金1000多万元。锦湖湾别墅开发商与涉嫌一房两卖的君龙雅苑开发商系同一个人,均为岳筱琦。惠州警方已经以涉嫌经济诈骗对其立案侦查。

  本报记者对此事件进行了跟踪了解,记者在采访调查中发现,锦湖湾楼房除了抵押给银行外,还涉及部分楼房抵押给了典当行。目前政府已成立工作小组调查处理锦湖湾事件,并下令房管局对锦湖湾楼房财产进行监管,未经政府同意,任何人和任何单位不得对锦湖湾楼房进行买卖,同时确保业主在楼房建成后安全入住。房管科表示,今后将加强房地产的预售管理和开发商资金使用项目的监管。为预防和避免业主受开发商欺骗的事件再次发生,卓凡律师事务所的洪律师建议购房者要注意查验开发商的“五证”。

  已停工两月,开发商人很老实心很黑

  记者走访了水口镇锦湖湾楼盘看守工地的徐姓负责人。看上去已快六十岁的老徐脸上布满了沧桑,在与记者接触时,他显得尤其警惕,要求记者出示工作证并表示不愿多谈。在记者的一番解释下,老徐最终配合完成了此次的采访工作。据老徐介绍,锦湖湾春节后就停工了,到现在已停工差不多两个月。他们建设方老板大概三月初打电话找开发商就已经找不到了,电话一直打不通。开发商岳筱琦去年到过工地,但今年一直没到过,现在不知跑哪儿去了。

  “他是湖北人,一开始倒跟我们装得挺像的,人看上去也很谦和很老实,很好说话的。之前有熟人介绍,说这个开发商信誉很好的,不用担心。这个开发商还说他有很多熟人,不用担心资金问题,要我们安心工作。合同都已经签了,谁知道一下子就跑了,一点预兆都没有,想不到这么老实的人,心却这么黑。”老徐郁闷的说。据了解,春节时建设方就催开发商岳筱琦付工程款,岳筱琦说再过几天,他正准备跟其他人融资,再找其他老板来投资,后来人就失踪不见了。至于岳欠了多少债,他也不清楚。他们建设方上个月清明前将开发商起诉到惠州市法院,目前法院已受理此事,但结果如何他们也不知道。

  楼房被抵押给银行典当行,建设方已垫资1700多万

  据了解,锦湖湾原来的建筑工人的工钱都已付清。他们有的到了清远,有的则去了江西做工。他们建设方是带资建筑的,锦湖湾楼房共48套,24套别墅,24套商品房,已全被开发商售完。其中两套是银行按揭贷款的,据说其中一部分楼房抵押给了三个典当行,一个是梅州典当行。典当行想通过融资把这个楼盘建完,再由他们卖出去,回笼资金。

  据称有银行曾两次找施工主管了解情况,银行称锦湖湾楼盘的业主还是每个月都给银行按揭付款,银行说如果业主不给银行付款还更好办一些,这样的话他们银行就可以通过起诉业主来推动这个事情的解决。建设方共垫资1700多万,但开发商只支付了少量的款项,其中开发商还欠建设方钢筋款140多万,建设方欠混泥土款120万,混泥土商每个月都来催款。据老徐说,按照合同,主体封顶开发商应付工程款总额的百分之七十,装修完后付剩下的百分之三十。但封顶后开发商就再没付过钱。

  博罗厂房亦出事,建设方应了解开发商底细

  据老徐说,发开商岳筱琦在君龙雅苑一房多卖事件被曝光之后还没走,而且他到处都有很多熟人,本以为他会留下来处理此事,想不到后来居然卷款逃跑了。据称岳筱琦曾在博罗也开发了一个厂房,也是由于资金出现问题被封了。春节期间,被欠款的建设方还跑到岳筱琦的办公室去索债,催不回款,就睡在他的办公桌上,在那里吃饭。可能是被追债追得太紧了,欠债太多顶不住就跑了。

  记者问到锦湖湾开发商卷款逃跑这件事情让他们建设方吸取了什么教训,老徐表示,如果下次再接手建设工程,作为建设方一定要事先查清楚开发商的实力和信誉,而且这个付款一定要按更紧密的进度来付。

  当记者采访完毕时,天已经黑了,甚至已经看不清坐在对面的老徐。记者问到为什么天黑了不开灯,老徐说开发商跑了,欠了电费,该楼盘就被停电了,他们每到晚上就只能点蜡烛度过了。

  市民反应:锦湖湾事件带来心理阴影,观望情绪愈加浓郁

  通过君龙雅苑和锦湖湾事件,不少市民认为给人们造成了心理阴影。市民李先生认为现在买房要特别的小心谨慎,否则一不留神就很有可能会买到烂尾楼。市民张小姐说谁买了锦湖湾的房子就惨了,将来买房一定要查清楚开发商的底细。甚至有激愤的市民骂这样的开发商不得好死。

  而一个署名为jyhyy的网友则认为,现在的问题已经不是买没买锦湖湾楼房,而是买任何一个没有完工、没有交楼的楼盘都很可能成为下一个烂尾楼。所以,这一事件必将对目前惠州本来就浓重的观望情绪推波助澜。除了买现楼,估计99%的人都再不敢说自己不会上当了。这对楼市的打击也是雪上加霜的。以前只是卷了市民的钱走了,这次竟然还牵涉到不同的银行,不单单是一房多卖,而且还一房多重抵押,在不同的银行抵押。看来银行必须加强风险控制,银监局也要加大监管力度,否则市民会对银行存钱有心理阴影。

  房管局说法

  办公室:未经政府同意,任何人不得对锦湖湾楼房进行买卖

  记者从房管局办公室了解到,目前针对锦湖湾事件,政府已成立了一个工作组,由几个部门参与了这个工作,包括公安部门、法院、房管局和信访局。据房管局办公室巫主任介绍,此次工作由信访局牵头,现在主要是公安局在调查此事,房管局主要负责批准锦湖湾楼盘的财产转移。目前政府有指令,对于锦湖湾楼盘的房子,如何处理一切要听政府的。关于这个楼盘的所有房子,未经市政府同意,任何人和任何单位不得买卖。楼房建成后,如有业主入住,任何人不得对业主进行阻挠和干扰,确保业主安全入住。巫主任称,房管局目前没有接到业主的投诉,至于业主、建设方与广告商的欠款如何追回,他说这个得看政府怎么处理,政府已交待公安局去破案,把该追缴的钱追缴回来,再根据具体情况进行处理。

  房管科:加强预售及资金监管,保障购房者权益

  对于为避免将来发生类似锦湖湾和君龙雅苑的事情,如何在对房地产业的管理制度上加以防范与遏制,房管科谢科长表示,现在房管局有个预售网,采取从网上下载预售合同的方式。可以保证已卖出的楼房不会出现多重抵押或买卖。从四月份开始,房管局对预售房的监管措施已经加强,对预售款的监管力图做到严格到位。从本月开始,所有预售前来办预售的项目,都必须与金融机构,房产局签订预售款监管协议,设立预售款专用帐户。房管局将依法对开发商资金的使用项目进行监管,监管的目的就是使他的资金必须保证项目工程完成,卖了楼房的钱收回后,不能乱用,而要保证项目建设的顺利完成。以前没有要求开发商与金融机构、房产局签订三方监管协议,由房产局对资金的合理使用按工程分期分批进行核准。

  谢科长表示,原来对于开发商的资金房管局也有进行监管的措施,但由于人力物力和技术系统等方面不足,监管不够得力。更主要的是,以前也没有建立网上预售系统,开发商可以随意与购房者签订商品购销合同,而购房者对拟购房屋的真实情况难以知晓,现在全部商品房都要通过网上下载合同进行预售,房产局也建立了健全的预售款监管制度,必将会更好地预防、遏制一房多卖、多重抵押以及不良开发商卷款逃跑现象的再次发生。作为房管局,必定会从制度上,监管措施上,尽最大的努力去保证这个房产交易的安全性。但如果碰到一些骗子、无良奸商蓄谋进行这种经济诈骗的话,有时也是防不胜防的。这就要求对经济诈骗应及时举报或上诉,请求职能部门或公安、法院协助调解、侦破、裁决,依法保护自身的合法权益,买方要更加留神,更细心,对开发商的实力和信誉,要有更深、更全面的了解;另一方面对有些情况可以到房管局进行咨询。

  市公安局表示,锦湖湾事件涉及金额还在调查统计中,但已发现锦湖湾存在多重抵押现象,同时涉及部分典当行,是否一房多卖暂时还没有业主报案,案件还在进一步调查中。宣传科曾科长表示,由于案件调查结果尚未明了,其它情况暂时不便透露。

  当记者到信访局了解相关情况时,接待人员称不知道此事,并不愿带记者见其领导。

  律师:何种诈骗看具体情况,购房者应注意“五证”

  卓凡律师事务所的洪华敏律师表示,类似这种君龙雅苑和锦湖湾这种案例以前也有。从法律角度上讲,锦湖湾事件是否属于经济诈骗,属于何种性质的经济诈骗,还要看具体情况,如果开发商一开始从合同的签订上就存在主观的诈骗的话,可以认定为刑事诈骗,如果开发商一开始没有主观诈骗行为,但后来由于资金出现问题或其它原因导致楼房停建,弃楼逃跑的话,可能会被认定为民事诈骗行为。对于重复抵押、一房多卖的,开发商要双倍赔偿业主。

  至于购房者将来如何避免发生类似事件,预防上当受骗,洪律师认为,买房者应注意几个方面:

  第一,购房前的准备,购房者首先应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

  第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。

  第三,审查工程施工合同,看清交房期限。审查工程现场,了解实际施工状况。审查该楼盘是否有法定查封或其他权利受限情况。审查是否有预售证,如尚无预售证,签订的订购协议应当只涉及定金,以免被认为是预售合同而被撤销。由于内部认购有风险,“订购”协议应加重开发商的违约责任。


水口在建的锦湖湾别墅开发商卷款失踪了!
 

2008年04月24日 南方都市报

  ●与此前曝光的涉嫌一房两卖的君龙雅苑系同一老板

    ●调查显示锦湖湾涉嫌重复抵押,涉及金额可能过亿


  昨日,记者采访了解到,该楼盘已经停工数月,目前拖欠建设方的建设资金有1000多万元。记者同时获悉,锦湖湾别墅开发商与涉嫌一房两卖的君龙雅苑开发商为同一个人。惠州警方已经以涉嫌经济诈骗对该案进行立案侦查。

  别墅建一半开发商失踪

  率先向本报报料的是去年曾为锦湖湾别墅做营销推广的一家广告公司员工。前天下午,记者在报料人张小姐的带领下来到了位于水口青塘湖北岸、水口湖滨公园旁的锦湖湾楼盘工地现场。该楼盘售楼部紧闭,已经被一整块蓝色挡板和一层木栅栏完全封闭,无法进入。隔着楼盘工地的临时外墙可以看到小区内几排房子的主体工程已经建好,虽然排栅和脚手架还没有拆除,但已经可以清晰地看到几栋欧式别墅的轮廓,整个工地一片寂静,杂乱地放着一些钢管和木材。工地外墙上锦湖湾的宣传广告依旧光鲜,根据外墙广告上的内容,开发商是惠州锦湖房地产开发有限公司。

  据张女士和同事讲,锦湖房地产开发有限公司的老板与开发君龙雅苑的惠州市福成房地产开发有限公司老板是同一个人。记者从惠州市工商局的企业信息网上查询以上两家公司的法人代表,证实均为岳筱琦。记者试图致电岳筱琦了解情况,其两部手机均显示停机,该公司一位李姓办公室主任的手机也停掉了。

  工程款拖欠1000万元

  位于工地尽头是一排临时搭建起来的工棚,工棚前面的铁门虚掩着,在一大堆木材钢筋旁边的空地上,两个年轻男子在打羽毛球,看到记者,他们停了下来。据年轻人讲,他们原来都是参与锦湖湾主体工程建设的建筑工人,并叫来了他们的“领导”。据这位穿黄T恤的“领导”讲,他们都是中国建筑第四工程局(以下简称“中建四局”)下属公司的工人,从去年3月份锦湖湾动工他们就来到了这个工地。按照合同的约定,中建四局下属的该公司以先垫付建设资金的方式建设,工程主体竣工后开发商再支付工程款。

  去年10月份,锦湖湾别墅和销售中心主体就竣工了,但开发商以资金紧张为由一直推迟付款时间,一直拖到春节也没有付款。“我们还一直在建,售楼部的装修都做好了,春节也过了,还是没有钱,就停了。”被问到开发商具体欠中建四局多少钱时,穿黄T恤的工头说,“还没核算,但起码有1000万”。他指着现场的一栋别墅说,“这些房子所有的材料都是我们老板垫钱,现在那些供应商都问我们老板要钱呢”。

  据工人们讲,目前整个工地只有6个中建四局的工人留守,主要负责看守停工后没有用完的建筑材料。其他参与建设的几百名建筑工人2月份就已经到其他项目工地上去了。记者欲联系中建四局方面的负责人核实具体欠款数额,但工人提供的号码无法接通,“他们到广州的一个工地去了,可能换号了”。在场几位工人均表示已经拿到在锦湖湾做工应得的工资,“甲方跑了,工资是我们老板自己垫的”。

  警方:涉及金额可能过亿

  记者昨日从惠州警方获悉,警方已经将锦湖湾一案定性为经济诈骗案,惠州市公安局经侦支队立案侦查。据介绍,此前惠州发生一房多卖的君龙雅苑和锦湖湾系一个老板,所以,警方已经将两起案件并案侦查了。初步调查显示,锦湖湾涉嫌重复抵押,具体哪些银行受骗,警方没有透露。据警方内部人士透露,该案涉及金额可能过亿,两个月前,曾有数人持锦湖湾的订金条报案,当时订金条上显示金额有10万、20万不等。
  ■各方说法

  广告商:10万广告费问谁要

  据点创营销策划有限公司张小姐讲,从去年10月锦湖湾筹备开盘,请点创营销策划有限公司做相关广告推广工作,从广告设计到开盘活动甚至连开盘当天赠送给买房者的赠品都是点创营销策划有限公司垫资购买的。“当时不知道这个老板的实力这么差,但后来活动做完了钱一直拖着。”张小姐讲她是最近两天才听说锦湖湾的开发商跑掉了。

  按张小姐计算,锦湖湾前前后后共欠她所在公司广告和其他服务费用共10万元左右,现在锦湖湾房产有限公司也关门了,楼盘售楼部也封闭起来了,“听说那个老板跑到加拿大去了”,张小姐说这10万元广告费不知道找谁去要。

  代理商:庆幸提前停止合作

  据曾承接锦湖湾销售代理工作的深圳中原地产有关负责人表示,锦湖湾在去年11月份开盘时同时推别墅和洋房,但开盘并没有卖完,“当时就了解到开发商资金方面出了一点问题,我们就终止合作了”。据其透露,开发商此前已向中原地产支付了一部分佣金,目前仍有少量资金没有结清。


  从锦湖湾去年开盘时的一个宣传手册看,锦湖湾总占地面积7万平米,其中一期占地13000多平米,预计交楼时间是今年3月份。一期有3栋花园洋房、3栋联排别墅共60套左右,目前交楼时间已过,楼盘却一直处于停工状态。记者欲联系已购买锦湖湾房产的业主求证业主损失,但没有联系到。

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