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案例题目

浙江丽水银泰非法集资开发房地产崩溃案

发布日期】2008/11/03【转载来源法人失效日期

 

银泰绑架了谁:一家地产企业崩溃如何让数万人陷入贫困与绝望
2008年11月03日 法人

文 本刊记者 阮加文 姜东良


直到半年以前,位于浙江丽水的银泰公司还只是中国地产界一个微不足道的角色。伴随着这家企业的崩溃,当数万个家庭因之而陷入贫困和绝望的时候,人们才如梦初醒——把一个名不见经传的公司同浙江南部这个城市的命运连在一起。

“银泰房地产的崩盘在丽水并不是个案,许多靠民间集资起家的房地产公司都会陆续倒掉。”据一位十分了解丽水房地产市场的专家说,集资开发房地产的现象在四年前的丽水就已非常普遍。特别是在中央多项调控房地产市场的政策措施出台以后,原来依赖银行贷款、习惯空手套白狼的房地产公司,一下子失去了银行这根拐杖,就开始在民间资金这一块大动脑筋,有的是以借款的名义,有的是以入股的名义,有的干脆就是集资,广泛吸纳民间资本。

但是,最有吸引力的手段只有一个,那就是房地产公司承诺给予数倍于银行存款利息的回报。据这位专家的调查,丽水市区42家房地产公司有一大半实施了“集资开发”计划,其中涉及的各类“集资人”数以万计。

这位专家同时表示,最近五年来,丽水的房地产市场一直显得不太正常。丽水作为浙江省的欠发达地区,一度被称为“浙江的西藏”。直到今年,丽水市的人均GDP也才一万多元人民币,但其楼市涨幅却连年居高不下,看上去一枝独秀的房地产业与丽水整个经济增长水平完全格格不入。即使是按照官方统计数据,2005年丽水市区的楼市均价也达到了每平方米4392元,比上年度增长了百分之二十以上,而实际楼价比官方公开的数据要高得多。到2007年,丽水市的许多楼盘甚至卖到了每平米1万多元。

“丽水的楼价这些年涨得太快了。”一位在两家房地产公司都放有资金的小企业主告诉记者,仅看商品住宅的涨势就明白,房地产公司要想集资真是太容易。2004年每平方米也就两三千元,到半年前已经是八千上万元了,谁都相信向房地产公司集资不会有什么风险。

直到银泰崩溃之前,丽水电视台数年来从未中断的一档节目就是房产节目。在黄金时段里,丽水市大大小小的房地产公司老板粉墨登场,春风得意地在电视里大谈他的公司如何成为“大众公司”,大小股东就有数百个,并且都获得了怎样令人羡慕的回报。这些老板不惜巨资投入电视广告,目的不言而喻,希望获得更多的“投资”——让观众把钱存进他们公司以获取高额利息。耳濡目染的丽水观众当然不可能无动于衷,整个丽水市的民间资本正以这种合法或者非法的形式源源不断地流向在此前炙手可热的房地产公司。

“丽水房地产公司大肆集资,政府难辞其咎。那些官员哪个不知道电视上每晚播出的那些东西。”银泰公司的一位集资户仍然无法掩饰自己的愤怒。

丽水市建设局房地产处毛处长在接受记者电话采访时说,他不知道丽水市有没有集资开发房地产的情况,也不知道房地产业对整个GDP的贡献率是多少,知道了也不会说,这个问题太敏感。

浙江省政府的一位要求匿名的官员说,由于许多地方政府的财政收入过分依赖房地产业,对房地产业企业的各种违规操作往往是睁一只眼闭一只眼,有些地方的政府部门甚至与房地产企业达成某种默契,与中央政府搏弈。更有甚者,有的官员还直接参与房地产集资,牟取高利,一有风吹草动,他们凭着手中的权力可以迅速全身而退,不会有任何风险。

据记者调查,官方的统计数据表明,2005年,丽水市区的地税收入是49304万元,其中房地产业15936万元,占32.3%。而得到丽水市多家房地产企业老板认同的一个说法是:房地产业对丽水财政收入的贡献率高达50%以上。

国务院发展研究中心的陈同教授告诉记者,非法集资开发房地产现象的蔓延,不仅使中央政府宏观调控房地产市场的各项政策措施的功能失灵,也可能引发严重的社会后果——楼市泡沫一旦破灭,或者房地产企业经营不善而破产,无法无天的房地产老板携款逃跑,成千上万的集资户将血本无归。

16亿民间集资与一家地产企业的崩溃

长期失去监管的地产企业崩溃之后,政府出手能解困局吗

文 本刊记者 阮加文 姜东良

亏损8亿元,消息刚一出来,就在浙江南部的丽水市掀起了惊涛骇浪。银泰集团——这家在当地赫赫有名的地产企业,在短短的几年时间里,通过各种渠道集资款额竟高达16亿元之巨,集资户牵涉15947个家庭。成千上万的借款人就像这个秋天飘零的树叶一样,在整座城市一片惊恐的气氛中瑟瑟发抖。

银泰崩盘,套牢上万集资户

丽水市工商局提供的有关资料显示,银泰房地产集团公司(以下简称“银泰”)是丽水市第一家无区域地名的房地产企业,前身为庆元银泰房地产有限公司,2002年9月在庆元登记注册成立。2003年8月转到丽水登记注册。2005年成立银泰房地产集团公司,法人代表季文华。下设遂昌公司、庆元公司、龙游公司、湖南福泰房产公司、江西君临公司、银泰建筑公司、银泰温馨园房产公司、银泰物业公司8个公司和银泰装饰工程公司、金威实业有限公司、银泰安防技术有限公司等3家挂靠企业,集团注册资金2.01亿元,其中,总部注册资金1.18亿元。

在丽水房地产界,银泰算得上是融资大鳄。一位知情人士告诉记者,银泰的自有资金极其有限,大部分资金是从多人手中借来的高利贷。

“银泰颇有来头。”多位集资户告诉《法人》记者,银泰先后获得“中国百家诚信名牌企业”、“中国企业创新管理单位”、“浙江省重诚信守合同满意房产企业”和“浙江省首批行业质量服务诚信领先示范单位”等一系列荣誉光环。加上银泰选择的项目好,支付的利息高,很快就取得了人们的信任。它的融资客户遍及青田、莲都、遂昌、庆元、龙游等县(市、区),每年的融资金额都在10亿元之上。正是依靠这相当数额的民间融资,银泰房地产集团有限公司取得了超常规发展,房地产业务遍布在丽水市莲都区、遂昌、庆元、浙江龙游、湖南株洲、山东青岛;不仅如此,银泰还在秦皇岛拿下了大面积的养殖水面用地和配套设施的农业用地。

如果没有突发的“万松事件”,与万松地产公司同城的银泰也许不会如此迅速的走上末路。2008年1月16日,是万松房地产公司向集资户约定的利息发放日。参与集资的人们跑到了银行,却发现自己账户并没有约定的利息钱。一时谣言四起,恐慌迅速引发了挤兑潮,集资户们涌向了万松公司。

“万松公司无钱可兑,我们打万松老板潘万松的电话他也不接。”熟悉情况的一位集资户告诉记者,愤怒的集资户在万松房产公司的墙上喷满了要求还钱的各种标语。

最终,丽水市政府出面安抚集资户,并对万松房产进行了审计,审计结果显示:万松公司有4.85亿元的集资款,资产5个多亿,尚能以资抵债。随后,政府提出了托盘、破产清算和卖房还钱三种方案。然而,在“万松事件”刚刚发生不久,银泰集资户并没有感到太多的危机,他们认为万松是小公司,抗风险能力差,银泰是大公司,又颇有“背景”,很多赚钱心切的人继续把钱投进来。

但是,在此后的一段时间,一个令人不安的传言就像病毒一样在丽水市的大街小巷到处蔓延:银泰已经资不抵债,老总卷款潜逃,帐户被银行冻结,遂昌银泰华庭项目地块被政府收回。

6月3号,传言终于被部分证实,银泰总部一些到期的集资户发现,他们的存折上并没有收到银泰支付的利息。虽然,几天后,一些人收到了补发的利息。6月8日,央视的一个报道在众多的集资户看来几乎是一个噩耗:中央电视2台“经济半小时”节目以“丽水楼价赶超杭州,神话背后泡沫惊人”为题,并以丽水万松房地产公司因资金链断裂崩盘为例子,对丽水楼市进行了分析。

这一次,银泰的集资户们开始预感到大祸即将临头。挤兑潮首先从银泰在丽水的总部开始,很快波及银泰的各个分公司。

6月21日,银泰遂昌分公司发布公告称,“延期支付到期的借款”。

公告上说,为了确保企业安全度过目前面临的资金困难,保证在建工程顺利施工,从2008年6月21日起,对原借资协议期限一律自然顺延半年,利率按原协议执行,利息按季支付。

一石激起千层浪,消息很快传遍了这个山区小县城。人们从四面八方涌到的银泰遂昌分公司,要求提取本金和利息。经过此次挤兑风波,银泰的在建楼盘基本停工,各分公司也是大门紧闭。无钱可兑的银泰公司很快陷入崩盘危机中。

记者了解到,遂昌是这次集资风暴的重灾区。银泰遂昌分公司在遂昌的资产只有15572万元,在遂昌的集资额高达85037万元,涉及遂昌县集资户11517户。

丽水市审计局局长吴利文告诉记者,截止到2008年7月11日,包括未售、抵押商品房、未开发楼盘等资产总额为150077万元,银泰负债总额为229533万元,其中集资户集资158504万元,涉及29933人次,15947户,资不抵债84098万元,资产负债率高达156%。

政府出手,难解银泰困局

银泰挤兑风潮之后,银泰遂昌分公司除了采取延期支付的措施外,还出台了抵交措施,凡属银泰房产的剩余商铺、住宅和地下车库,集资户可用50%集资款抵交购买。但随着政府介入,抵交措施被制止,凡7月10日后抵交的房屋也暂不过户。

丽水市人民政府副秘书长刘世书告诉记者,银泰公司资金链断裂后,市委、市政府多次召开专题会议研究银泰问题,专门成立了银泰公司问题协调处置小组,组织制定了《银泰公司问题处置工作方案》和各种处置方案,并对方案组织了反复论证、比较。他说,丽水市审计局抽调了38人组成8个审计组,对银泰及其下属公司的资产和负债进行了全面审计。根据审计结果,协调小组组织银泰和有关单位,制定了企业自救与解困方案、企业破产方案和立案侦查与政府监督企业清偿的方案。

刘世书说,审计发现银泰公司有1.58亿元巨额资金游离于公司财务之外,必须依法侦查。同时考虑资产处置最大化,债权人损失最小化的原则,市里最终决定采用立案侦查与政府监督企业清偿的方案。这样有利于打击罪犯和查清其他犯罪活动,防止资产转移、流失;还有利于处置及留尾工程的建设,实现资产最大化,保护债权人的权益,维护社会稳定。

刘世书透露,在采取何种方式解决银泰的问题上,政府经过了反复磋商和对比,问题不是抓几个人那么简单,银泰的集资户中大部分是农民、下岗职工、拆迁户,这些钱是他们多年的积蓄。银泰完了,大部分集资户也将拿不到钱。刘世书承认,这是压力最大的方案,需要投入大量的人力、财力、精力。

9月16日,丽水市公安局依法对银泰法人代表季文华,股东季林青、季胜军、季永军立案侦查。当晚,以涉嫌挪用资金罪对季家父子四人予以刑事拘留。

丽水市公安局副局长马平告诉记者,截止10月6日,已查询涉案银行账户329个,冻结公司、犯罪嫌疑人及其密切人员的银行帐户176个,冻结帐户资金余额800余万元;冻结银泰和季家父子四人购置的房产28套;扣押银泰和季家父子四人购置的中高档汽车24辆,其中不乏奔驰、保时捷和宝马x5越野车。

10月16日,丽水公安局又追回了一辆价值300万的法拉利跑车,查获了一辆涉案宝马525。

审计报告惹来众多非议

9月18日,丽水市审计局局长吴利文向媒体公布了银泰的审计结果。审计结果显示,银泰近年来在丽水市莲都区、遂昌、庆元、浙江龙游、湖南株洲、山东青岛等地开发房地产业务,已经开发在售的楼盘有11个。已经销售住宅1765套,商用房间307间,以及部分车库和柴间,实现销售收入16.41亿元,回笼资金15.18亿元,银行按揭未到位1.23亿元。另外,丽水学院东侧地块,遂昌银泰华庭,庆元盛世华庭,山东青岛养殖、农业用地,湖南株洲3个地块等7个项目已经支付全部或部分土地出让金和前期费用,除庆元盛世华庭已经完成土建一层外,其他项目尚未开发。

截止到2008年7月11日,银泰集团预计资产总额(全额计算)150077万元。其中未售和抵押商品房66756万元;未开发楼盘63073万元;货币资金1213万元;存货60万元;固定资产1832万元;债权14531万元(其中银行按揭未到位12274万元);私有财产2612万元。银泰预计负债229533万元(按全额计算)。其中集资负债158504万元;银行借款6800万元;土地证和商品房抵押借款15728万元;订房预收款1479万元;临时借款、有关保证金、票到未付款10393万元;应付未付工程款24913万元;应交未交税金11716万元。

吴利文说,除公开集资和公司入账借款外,在没有发现季家父子其它账外借款的情况下,银泰集团公司预计资不抵债84098万元,资产负债率156%。

审计还发现,银泰及其下属有关公司,建立集资和公司财务两套账,季家父子等人经常从集资和公司帐户以现金或转账方式取走资金,取走的资金也有用于公司有关开支的,资产混同现象严重,到审计日至,还有1.58亿元资金游离公司财务之外。

部分集资户对这个审计报告并不认同,他们认为审计的资产不全面,有资产缩水、债务扩大的迹象。他们告诉记者,银泰在丽水芦埠地块的三栋楼房70多套房子,审计显示有1000多万元。这个地段靠近火车站,按照市场最低价4500元一个平方,价值也有4000多万元;他们另一个证据是,银泰的办公大楼是几年前花1100万元买的,近期光装修就花了几百万元,如果算上地块增值,市价应该在3000万元以上,审计还是按照购置价1100万元计算的。

至于游离在公司财务之外的1.58亿元,集资户更是理解不了。银泰公司的一位接近高层的核心职员告诉记者,集资户的钱都是通过银行汇到公司提供的帐户内的。这些钱不管是转账还是取现,银行和财务上肯定都有记录的,哪怕经过100个帐户,也是能查处来的,咋会查不出来呢?

集资户多次要求对银泰重新审计。他们希望政府准许借资户推选5——10名懂业务的代表,参与公司财务监管,对公司项目建设进行监督,同时委托上级有权威的审计机构对银泰资产重新审计。

这个要求,至今没有得到有关部门的回应。

关于银泰的“背景”

一些有权有势的集资大户最先把钱取走了,最大的一笔是1.06亿元——一些公司高管和政府官员的集中挤兑让银泰雪上加霜

文 本刊记者 姜东良

“今年4月到6月,两个多月的时间里,银泰退还集资款2个多亿,这应当是银泰崩盘的主要根源。”银泰的一位职工告诉记者。

这位职工说,3月份银泰公司会计黄灵燕要出国,财务交割时银泰的账上有7个多亿的现金。5月29日的职工大会上,财务总监周望慧披露帐户上还有现金5个多亿。这两个亿,银泰并没有用于投资,而是一些有权有势的集资大户把钱取走了,最大的一笔是1.06亿元,一些未到期的借款也被提前支取。导致银泰资金周转捉襟见肘,后来,一些公司高管和政府官员的集中挤兑更是让银泰雪上加霜。

据知情者透露,7月11日,银泰公司总经理诸葛彪,将自己还有10个多月才到期的30万元借款提前支取;财务总监周望慧、会计陈爱丽也将自己及其亲属未到期的数百万集资款私自取出来,一些政府官员的集资也被他们退掉。此外,包括周望慧在内的财务人员,又私自支取了几十万元的融资奖励。

直到8月11日,在集资户的强烈反应下,银泰和当地政府分别发出通知,要求财务人员和公职人员擅自支取的融资奖金、私取的公款、提取的集资款如数退还或者交到纪委指定的帐户。

这位银泰职工还告诉记者,公司总监周望慧和会计持有银泰董事长季文华几十个存折,这些存折连季文华本人都可能不知道。周还违反财务制度,经常大额提取现金,他说,仅3-5月份,周就在当地建行东方分理处提取了数百万现金。挤兑风波后,周被免去了财务总监的职务,但是,她管理的账册却没有交出来。周并没有被追究责任,相反,在丽水市政府参与的财务审计过程中,周还经常为审计人员提供“帮助”。

显然,这一切直接引发了普通集资户的不满,众多集资户开始直接将矛头对准丽水市政府的一位领导。

知情人周刚(化名)告诉记者,银泰副总经理刘汉文是市政府那位领导的亲哥哥,银泰副总、温馨园公司负责人尹温和与财务总监周望慧也都与市政府那位领导有亲近关系。

集资户刘远怀印证了周刚的说法。刘远怀和尹温和曾经是不错的朋友。他说,在尹温和的介绍下,他们全家筹借了100多万元投到银泰公司。由于当时是尹温和写的条子,银泰事件发生后,他母亲找到尹温和询问,没想到尹温和翻脸大怒,拍着桌子斥责:“你去告我去吧!”

刘远怀伤心的说:“在这之前,尹温和经常到家里去玩的,我妈待他不错的。”

据了解,“银泰事件”后,丽水市成立了“稳定丽水房地产市场领导小组”,市政府那位领导是小组成员。该小组负责处理银泰的善后事宜。

集资户杨伟贵之死

银泰的崩盘使成千上万人血本无归,如果处置不当,杨伟贵的死很可能只是这场悲剧的一个序幕

文 本刊记者 姜东良 阮加文

9月13日,老实巴交的丽水农民杨伟贵走向生命的尽头,喝农药自杀了。

杨伟贵死得很痛苦,也很屈辱。他的死让银泰上万名借资户不寒而栗。在他之前,81岁的朱法源老人被气得突发脑血栓不治而亡。

发生在浙江丽水的这场地产商民间融资风暴,让人隐隐感受了资本嗜血的本性。

杨伟贵是丽水市遂昌县妙高镇荫樟源村的农民。荫樟源村位于大山深处,杨伟贵的家就在山腰下。家里种了10亩茶园,平常杨伟贵很少下山,对待茶园就像对待自己的孩子一样,小心而快活的伺候着。这十亩茶园,每年可为他带来近万元的收入。他最大的梦想就是扒掉住了几十年的土房子,盖一座像样的砖瓦房,给儿子娶个媳妇。劳作之余,他经常掰着指头算计着自己分分厘厘的收入,看着银行存款不断的增加,离自己的梦想越来越近,高兴之余,他也会喝上二两小酒。

2006年1月初,杨伟贵亲戚的一席话,让他感到实现自己的梦想更近了。亲戚告诉他,把钱存到银泰公司可以得到月息2分的利息。2006年1月9日,杨伟贵将到期的两笔存款35000元取出来,存到了银泰公司遂昌分公司。三个月后,杨伟贵得到了2100元的利息,尝到了甜头后,杨伟贵又陆陆续续将银行到期的存款和卖茶叶的钱存到了银泰公司。

2008年6月20日,杨伟贵又存进去2万元,至此,杨伟贵全部的家底共计13.6万元都存到了银泰公司。杨伟贵盘算着,如果再存上两年,光利息就有6万多元,加上本金和自己每年种茶的收入,就有20多万元,盖房子的钱就够了。

哪知道,仅仅过了一周,在山上采茶叶的杨伟贵就听到了不好的消息:“银泰没钱了,要倒了。”闻听此言的杨伟贵,放下手头的活计,搭车去了县城。

“完了,钱取不回来了!”杨伟贵的妻子章子芽告诉《法人》记者,杨伟贵进门就说了这一句话。她回忆着当时的情景说:“伟贵的脸阴的吓人。”此后,只要有时间,失魂落魄的杨伟贵就会到城里去找银泰公司讨要存款,前后去了十几次,每次都是空手回来。

9月13日,杨伟贵在茶园干了一上午活,中午回家吃饭,一个人喝起了闷酒。酒越喝越闷,趁家人不注意,杨伟贵拿起了“敌敌畏”,仰脖喝了下去。家人发现后,赶紧拨打了急救电话,可是,一切都太晚了,在去医院的路上,杨伟贵停止了呼吸,年仅41岁。

“他傻啊!钱没了,咱再挣啊……”章子芽含着眼泪说,“看着自己十几年攒下的辛苦钱,打了水漂,房子也没法盖了,他后悔得要死,做梦都在抱怨自己,他是不能原谅自己啊。”

杨伟贵的死并没有引起银泰和当地政府的注意,至今没有一个人来过问过。为了给死去的丈夫一点安慰,在安葬了丈夫后,章子芽,这位很少走出大山的柔弱女子,十几次找到银泰讨要存款。银泰的态度让章子芽的心跌到了“冰点”,每次都是千篇一律的答复“等卖了地再给”。至今,章子芽连一分钱也没有拿到。

杨伟贵的家几近一贫如洗,简陋的土舍里连一件像样的家具都没有。记者采访的时候,章子芽正在晾晒稻谷。现在,家里就剩她一个人了,公公死的早,60多岁的婆婆为了补贴家用,进城当保姆去了,19岁的儿子也进城打工去了。

章子芽愤怒的告诉记者:“6月20号,还骗我把钱存进去,刚存进去几天就不让取了,现在,连个出来说话的人都没有,他们没有人性啊!”她说,她不知道今后的日子该怎么过下去。

在丽水遂昌县,因银泰集资款要不回来而死亡的,杨伟贵不是第一个。8月23日,81岁的朱法源老人,因多次向银泰讨要“借款”未果,又急又气,引发脑血栓不治而亡。

一年前,朱法源老人听信了“银泰借款利息高”的说法,将自己养老的6万元从银行取出来,连同女儿的6万元和儿子的6万元,共计18万元,全部交给了银泰遂昌分公司。

6月23日,听到了银泰延期付款的消息,老人就急忙赶到银泰,看到银泰门口黑压压的讨债人,他的头都炸了。他的老伴受不了刺激,住进了医院。由于手头没钱,朱法源的儿女们四处为母亲筹措医疗费用,在花光了借来的2万多元后,不得已,为老人办理了出院手续。老伴没钱治病,自己的钱又取不回来,朱法源又急又气,引发脑血栓不治身亡。朱传福是朱法源的儿子,没有固定工作,靠四处打零工维持生计,他告诉记者:“老爷子身体一直很好,没事的时候,经常到山上采草药,这次,是一时气不过,急死的。”

“我只想要回本金,哪怕给我套房子也行。”60多岁叶品东老人说。

叶品东是丽水市青田县高湖镇人的农民,是银泰老总季林青的老乡,地被征了后,夫妻二人就失去了生活来源,靠女儿的接济过日子。2007年7月,叶品东在国外打工的女婿给了他70万元,委托他在丽水买套房子。

“当时,我找到季林青,他告诉我,房子还得一年才开盘,你先把钱存这儿吧,我给你2分的月息,一年有十五六万的利息呢。”叶品东如是说。他听从了季林青的建议,将钱放在了银泰。银泰事件发生后,叶品东和老伴就住进了银泰总部办公楼,他对劝他离开的工作人员说,“我不住这儿,我住哪儿啊?钱要不回来哪有脸见女婿啊!”

比他们的处境更为悲惨的是遂昌县的一些农村拆迁户。

遂昌县妙高镇二都街村村民朱宗苗告诉记者,今年,因为城市拆迁改造,他的房子被拆了,耕地也被占了。拆迁期间,拆迁办的人给他们做工作,说把钱放进银泰,可以得到20%的年息,利息一个季度一结。5月14日,50万元的拆迁款来了,深信不疑的朱宗苗就直接把这笔钱直接打到了银泰的指定帐户上。他说,全村有300多人和他一样,房子也没了,钱也没了,大家都是租房子住。《法人》记者了解到,与朱宗苗有相同遭遇的,还有妙高镇的渡船头、金岸村的几百户村民。

“我放给银泰600多万元,其中有100多万元的银行贷款呢!”一位集资户后悔的说。他给记者算了一笔账:“银泰月息2分的利,年利率就是24%,是银行一年利率的6倍呀,600万元一年就有144万元的利息。”他感慨的说,比投资什么都强啊!

正是因为这个诱惑,丽水的许多百姓不惜把所有的积蓄都拿出来,投进银泰。一些人甚至把房子抵押给银行,贷款投放到银泰公司。


小城丽水的“贪食蛇游戏”

作者:南方周末记者 吕明合 发自浙江丽水  2008-09-17 来源:南方周末


位于首端的政府高拆迁补偿,却卖不了地;开发商大量囤积了土地,却卖不了房;集资户不想深陷抽身已是不能;而位于尾端的市民“用脚投票”,最终进行了反噬

经历数年的高位楼价“狂奔”后,丽水的土地拍卖仿佛被瞬间定格——地突然卖不出去了。

“每次拍卖会都是流拍,4月份以后再也没卖出过一块地。”丽水市房产界资深人士万春介绍,去年“7·31”黄金时期土地拍卖会人满为患的场面,现在早成了前尘往事。

唯一售出的两块地,还在四个月前,分属丽水最大的两家地产商“金龙房地产”和“正达置业”。“金龙交钱时,经济形势还可以。”万春说,但3月“万松公司集资挤兑事件”之后,丽水的房地产商就陷入了资金危机中。“民间借贷市场没有了,银行又缩紧了对房地产企业的贷款,谁也拿不出钱买地。”

更糟糕的是,“去年7·31大拍卖的地,本来已卖出去,今年能收尾款的。但很多公司宁愿受罚,被没收保证金,再也不交尾款了”。

一个例证是,4月23日拍得酿造厂地块的“正达置业”,本该于8月5日前交清的8120万元土地出让金,迄今仍有4620万元未付,超出一半。“政府给出了种种优惠,希望开发商能共渡难关,但大家都已有心无力。”万春介绍,虽然每次土地拍卖,开发商仍会列席捧场,但一到举牌应对,举目望去总是空空如也,“连起拍价也无人敢应”。“没人想陷得更深。”知情者介绍,为拯救身陷集资危机中的丽水“银泰房产”公司,此前政府曾一度希望让金龙和正达共组新公司,以优惠价格回购“银泰”手中囤积的土地,但两家公司思量再三,最终仍选择放弃。

“丽水楼市就像是一条食物链。”万春分析,市政府、开发商、集资户、普通市民中,这条周而复始的食物链,一直维系着楼市生态的循环。

位于蛇首的政府高拆迁补偿,却卖不了地;开发商大量囤积了土地,却卖不了房;集资户不想深陷,抽身已是不能;而位于食物链最下端的市民用脚投票的方式,终于反噬了蛇首自身。

“继续把高拆迁标准搞下去,只会加剧后果。但如果临时变更,又会引发社会动荡。”丽水市委办官员杜宇对南方周末说,丽水的拆迁、丽水的楼市,无论进退,现在都已成了难局。

虽然今年财政预算不会更动,但在几乎失去大部分预算外收入的同时,预算外的开支却大大增加了。“省里要求负债率稳定降低。但现在,丽水不得不加大举债。”杜宇说。“这仅仅是肃杀之秋。真正的酷寒还未来临。”杜宇说,今年还能应付的原因,有去年出让土地的节余出让金未收款,还有收回土地的罚款。

了解此中内情的人士说,按照土地退还的惩罚规定,5000万以下的将按出让金的10%罚款收取,超出5000万部分按5%收取,超出1亿元部分按2%收取。而去年7月31日拍出的土地,分别为10.08亿、2.56亿、6亿、1.72亿和1.88亿元,依照这样的规定,罚款共有7180多万元可收。

但这些钱仍是杯水车薪。杜宇悲观地说,丽水的楼市现在就像皇帝的新衣,人人都已知无可维系,却又谁也不敢放弃希望。“你觉得我们会怎么样?”采访中,无论是官员还是市民和银行职工,都喃喃地向南方周末记者发问。也许就是这样,不管生死,大家仍都在等。

断臂求生不能,死撑到底亦是下策。丽水再次陷入了两难的抉择之中。“丽水的土地市场,从狂飙突进到泡沫破裂,再到政府举债救市,至此终于陷入僵局。”

救市:拆迁40万平方米,举债超10亿


房屋拆迁补偿基准价一公布,二手房交易价格陡然上涨。房屋拆迁补偿价格上涨,势必带动丽水房价新一轮上涨。这正是丽水救市的基调之一。

“设身处地地想一下,我们只能救市,只能往前走。”丽水市国土资源局一名官员分析丽水政府此前的“拆迁救市”行为时说。

去年年中,当楼市渐入萧条,丽水决定启动江滨区块旧城改造项目,这亦是丽水市区迄今为止最大的旧城综合改造项目。

旧城改造是政绩,但更主要是救市。丽水市委办官员杜宇亦承认,“江滨地块是政府手中的王牌,一经出手,不但本地块房价是天价中的天价,而且能带动其他地块的房价上扬。”“我们本来以为这是高招,如果能救回来,是一步好棋。”杜宇说。如果局势尚可,拆迁的土地都能卖出,此举既能稳定形势、又能盘活经济,可谓一举多得。

拆迁只不过是众多稳定措施的一部分。“5月以来,我们一直提要对集资‘治旧控新’,新的是基本控制住了,但旧的集资一直没有任何有效的治理对策。”杜宇说。刺激楼市的措施因此被推上了前台。

8月29日,丽水市政府突然调整住房公积金政策。新政策提高了市区公积金贷款的最高限额,将单职工的最高贷款额由25万提高到40万元,双职工则从40万提高到60万元。并将市区结清住房公积金贷款后再申请贷款的时间间隔,由5年缩短为1年。

最受争议的失误,发生在拆迁的补偿基准定价上。

有市民回忆,2007年3月的“2007年市区房屋拆迁货币补偿基准价听证会”上,丽水市仲裁委员会的金荣标作为听证代表,曾对当时拟定的5150元的基准价表示忧虑。

“多年来丽水的房屋拆迁补偿价格已成为本地房地产交易价格的风向标。”金反对说,“过去两年在3月份房屋拆迁补偿基准价一公布,二手房交易价格陡然上涨。如果房屋拆迁补偿价格上涨过快,势必会带动丽水房价新一轮上涨。”

但孰料一年过后,这一反对原因,正成了丽水救市的基调之一。

“以高补偿价拆迁救市的政策——《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》,其实在今年3月基本定好。”丽水市国土资源局的一位官员回忆,8809元每平方米的补偿基准价,一开始就有不同意见。但“定基准价的时候,评估报告没经过专家论证,没经过仔细研究,由个别领导拍板了”。

“8809元只是基准价,还须加上‘奖励、楼层、朝向’等众多系数。”这位官员说,考虑到拆迁工程时间紧、难度大,政策规定,在政府要求时间内如期腾空的,在基准价上再奖励20%。“一般的土木结构房,系数一加,就是一万一每平方,钢混结构的,则有一万二。”

“这是什么概念呢?”万春介绍,“丽水看到的房子,随便什么房子,除了个别的别墅,任何新房都能拆。”

而拆迁的江滨区块,大多只是一两层的传统土木结构房子,不少房子甚至建于建国之前,早已乏人居住。

但拆迁工程得到了拆迁户的热烈拥护。在各地政府都被视为最棘手的征迁难题,在高补偿前迎刃而解。不少人早早腾空了房子,等着政府发放补偿款。

“这是以前打官司时,别人以5万块钱抵给我的,一直没卖掉。”一名拆迁户喜出望外,“没人要的房子,现在突然成了150万。我们当然要感谢党委和政府。”

杜宇回忆,丽水市政府原本估计,按照以往拆迁习惯,拆迁户将由三种途径分流:三分之一是异地安置,三分之一原地安置,三分之一货币安置。

但高拆迁补偿价和对楼市的低企,突然让95%以上的人提出了货币安置要求。“部分本该拿房的农民,现在也提出只要货币了。”

“本来以为只有十多亿。现在一下子扩大了两倍,变成了三十多亿。”丽水市政府突然发现,面对业已腾空和已被拆除房子的拆迁户,自己再也无力按期发放承诺的补偿金。

负责城市经营的政府,现在仿佛成了一个公司,投资突然失误,陷入资金周转不灵的困境中。

“我们相信政府有这个实力,也有这个能力解决安置补偿款问题。”相比之下,拆迁户们并不着急。

政府被紧急动员起来筹款。“市里已紧急向省政府调配一个亿,但还是根本无法填补漏洞。”杜宇说,此前,省里要求负债率稳定降低。但现在,丽水将注定要加大举债。“拆迁户总数是3800多户,公布的是40多万平方米,但实际面积可能有36万平方米。”丽水市国土资源局一位知情人士介绍说。现在已付清第一批300户的拆迁户补偿金,有7个多亿,“其它的钱还在筹措中”。

最新的进展是,丽水政府以城市发展公司名义包装了数个项目,提出向建行贷款10亿,中行贷款2.5亿。

丽水中行和建行的人士向南方周末记者证实了双方已达成意向。“省行已经同意,但还需要中央去批,不出意外,应该有可能成功。”他们并证实,丽水市政府同时亦正在与稠州银行洽谈借款之事。

资金问题也许仅仅只是开始。

负责征迁工作的官员说,除了抬高地价,更危险的后遗症在于给日后的拆迁户提供了过高的期望值。“这样的房子都一万一、一万二,以后怎么拆?”

善于谈判的民众智慧是惊人的。在丽水市人防办边上,沿江的风景带拆迁户,此前不过6000元每平方米,但现在,一些人已重新回到了残破的泥坯房中。“不给我同样的价格,我们不会搬的。”

多米诺骨牌:楼市,地方财政,集资

丽水市一级财政,50%以上都是依赖土地收入。土地市场陷入泥沼之中,丽水的财政已令人忧虑。

“是潘万松搞倒了丽水楼市。”多位房地产业者回忆说,3月份的万松挤兑风波,彻底宣告了丽水楼市无序上涨的终结。

去年7月31日,潘万松曾一掷万金以16371.9元/平方米的楼面价拍得“地王”,但终受累于集资困局,酿成挤兑风波。“万松虽然还没垮掉,但它打击了大家的信心。连续性的报道彻底揭开了皇帝的新衣。大家都开始纷纷挤兑,要把以前放在房产公司的集资拿回来。”万春介绍。

风波很快累及丽水以民间集资为资金主要来源的地产公司,在资金压力下,“大家只能主动违约被政府处罚收回土地”。

实际上,潘万松“搞倒”的,只是丽水楼市这串多米诺骨牌的第一张而已。

丽水透明售房网的数据显示,很多2007年开盘的房子,迄今仍有半数以上显示为绿色,“仍未售出”。

房价已经下调了2000元每平方米,但丽水依然有价无市。“过完春节后,楼市就彻底陷入了僵局,什么房子都卖不动了。”万春介绍说,1至8月间,丽水的商品房销售,每月平均销售量不足150套,比去年同期减少了50%以上。

一叶落而知秋。萧条的楼市,仿如一根轻轻的稻草,差点压垮了丽水财政这匹衰弱的骆驼。“丽水市一级财政,50%以上都是依赖土地收入。大部分基础建设资金,都源于土地拍卖所得。”丽水市委办官员杜宇指点着丽水市政府大楼说。

大楼外,宽阔的迎宾大道两侧,到处是崭新而舒适的高层建筑,小桥流水,花草树木,一派欣欣向荣。夜色降临,巨大的市府大楼通体发亮,璀璨夺目,显示着这个新兴城市希望展示在外人前的超级繁荣。而没有高地价,眼前的这些,迄今仍只会在画图之中。“房价高,地价才能高,市财政收入才能提高。财政收入上去了,市政建设和市区的形象才能像现在这样漂亮。丽水党委和政府为人民办实事,花的不是纳税人的钱,而是花高价买房人的钱。”有当地人士如此评价说。

然风光过后凄凉早伏。土地市场陷入泥沼之中,丽水的财政已令人忧虑。“政府提高负债已不可避免。”杜宇分析。“丽水楼市的症结所在,是全靠民间借贷,资金成本过高。”作为政府的高级智囊,杜宇分析,这个失误,不能算在今天,而是以前的历届政府一直没有痛下狠心。

丽水集资的特点是全民参与。“凡是有点积蓄,都可以放高利贷。即使算一分二的月利,十万就是一千二。这点东西,去还按揭贷款都可以。”

一个公认的事实是,在丽水,集资的主力包括了各级公务员。“大家都不愿让它倒。公职人员也好,老百姓也好,最终变成了利益共同体。”这也让如何处置集资成了历届政府的难题。“形势大好下,大家都是歌舞升平。”但如今风波迭现,大家早已是人心惶惶、风声鹤唳。此时,人们想抽回资金,却发现这已成为头等难题。“企业没钱归还,即使还能支撑,一抽回来就得死。”而在多年集资中,早与企业形成一损俱损关系的集资户们,只能选择等待。


算计:谁也没算过市场

政府一直在劝导有购房意向的拆迁户,直接把补偿款作为购房款转到开发商处。但事实超出所有人的想象,钱并没有进入楼市。

“事实上,江滨拆迁本身并不是亏本买卖。”杜宇分析说,沿中山街由北向南而行至南明门,两侧均是一两层的低矮土房。由于地块容积率低,如果能卖出去,即使以目前的高补偿价看,也非亏本生意。“只要楼市继续繁荣下去,老百姓觉得价格能接受,不会有问题。”杜宇作为参与抉择者,分析此前政府的逻辑说,旧城改造的拆迁成本虽然会经拆迁户之手,“这些钱反正都要买房,还是会回到我们手里”。

丽水市建行的一位中层人士证实了这一逻辑。为减少中间环节,政府一直在劝导有购房意向的江滨拆迁户,在政府借款最多的建行处开户,直接把补偿款作为购房款转到开发商处,勿过拆迁户之手。

江滨区块的拆迁户有3800多户,每平方米拆迁补偿价超过一万元。在幻想破灭之前,开发商们据说一想到此处就窃窃自喜。

“如果以每户100平方米计算,这些拆迁户的补偿款就高达30多亿元,这些钱总要流入房地产市场,是个不容忽视的市场需求。”深陷资金危机中的丽水银泰房地产开发公司总经理季文华对媒体展示了自己的希望,“下半年拆迁户的安置款一到手了,估计那时楼市会回暖。”“这么多资金进入楼市,不激活才怪。”开发商们曾经一夜间乐观起来,“江滨的拆迁户在得到政府补贴后早已具备购房条件,他们的购买力绝对是最上乘的。”

但事实超出了几乎所有人的想象,楼市春天并未如开发商所预期地到来。很多人拿了钱,并没有去购房。

在莲都区,很多人都是公务员,本身就有经济适用房居住,根本没有购房的打算。

而古老的中山街上,早已是老人们的居室。“他们的子女本身就有其它的房产。即使他们要买,也宁愿买二手房。”

一名原先住在二层土木结构房中的老师,拆迁后得到了120多万元。但他却选择了把这些钱借给温州办厂的亲戚,“这么多钱,月利两分,一个月就有2.5万。”每个月他拿出2000多元,“在这能租到最好的房子了。”他精明地计算说。

一名女企业家,早早腾空了房子。“一个400多平方米的厂房和500多平方米的房子,可以收到800多万元补偿款。”她开心地计算着从天而降的这笔补偿款说,“300万去买别墅,400万投厂子里,其它的存起来。”

还有更多的选择,但罕有人再提到购买新房。“宁愿去放贷,也不会在当地买房。”

有网友在“丽水信息港”的论坛上以开发商的“辛酸口吻”嘲笑:
有一朋友住在江滨——拆了
政府甩他一百多万——乐了
看中杭州一二手房——买了
剩下的钱做小生意——稳了
说以后他就是杭州——人了
到这我的眼眶又是——红了
(经被采访者要求,文中万春、杜宇等为化名)

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