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潍坊市商品房预售款监管实施细则

实施日期】2009/02/01【颁发文号】 潍房发【2009】11号【失效日期

 

潍 坊 市 房 产 管 理 局
中 国 人 民 银 行 潍 坊 市 中 心 支 行 文 件
中国银行业监督管理委员会潍坊监管分局
潍房发【2009】11号


潍坊市商品房预售款监管实施细则


  第一条 为加强商品房预售款的监督管理,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《山东省商品房销售条例》等有关法律法规规定,结合我市实际情况,制定本细则。

  第二条 凡在本市奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新开发区、经济开发区内经批准预售的商品房预售款的收入、支出和使用,适用本细则。

  第三条 本细则所称商品房预售款,是指预售人依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款和分期、一次性付款)等各种款项。
本细则所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本细则所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。

  第四条 市房产管理局是商品房预售款监管的主管部门,负责组织本细则的实施。
各区(开发区)房管部门根据市房管局委托负责所分管业务范围内的商品房预售款的日常监管工作。

  第五条 市房产管理局对商品房预售款监管履行下列职责:
(一) 制定商品房预售款监管操作规程并组织实施,指导商品房预售款的正确合法使用;
(二) 接受预售人商品房预售款使用监督的备案;
(三) 受理预购人对商品房预售款违法使用的投诉,依法查处预售人违法违规使用商品房预售款的行为。

  第六条 预售人在申请商品房预售许可证前,应委托一家商业银行作为预售款监管银行,设立商品房预售款监管专用账户,并与预售款监管部门、开户银行三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议书》,明确三方权利、义务,并报市房产管理局备案。预售款监管部门在监管账户印鉴卡上预留印章。

  第七条 商品房开发项目属单家商业银行贷款或提供按揭的,该银行即为预售款监管银行。多家商业银行贷款或提供按揭的,预售款监管银行由预售人与有关商业银行商定。确定预售款监管银行后,预售人应及时向市房产管理局申请备案。其他按揭银行经预售人授权后以出具《承诺书》的形式,必须于放款当日及时足额将按揭贷款划入预售人制定的预售款监管银行专用账户。

  第八条 一个商品房预售项目原则上设立一个商品房预售款监管专用账户;同一预售人有多个商品房预售项目的,应分别设立商品房预售款监管专用账户。
预售款专用账户设立后,原则上不能更改。预售人因特殊原因申请变更监管银行的,应与预售款监管部门、原监管银行达成变更协议,协议应明确将原监管账户的结余资金转入新开户行,并重新签订新的监管协议书,报市房产管理局备案。

  第九条 预售人与预购人签订《商品房买卖合同》前,应向预购人提供《商品房买卖合同》 示范文本,并将预售款监管银行及专用账户明确告知预购人。签订合同后,预购人应按《商品房买卖合同》约定的付款时间,直接将预售款存入商品房预售款监管银行专用账户,预购人凭银行出具的存款凭证,向预售人换领交款专用票据。预售人不得自行收存预购人交纳的商品房预售款现金。

  第十条 预售人办理商品房登记备案和按揭登记手续时,须提供监管银行出具的预购人付款已入专用账户凭证(复印件)和预售人的收款票据,未能提供存款凭证和收款票据的,交易管理机制不得办理商品房预售合同登记备案和按揭登记手续。

  第十一条 预售人预售商品房所得款项应当用于有关工程建设。
预售人设立的商品房预售款专用账户内的款项,在按本细则规定撤销专用账户之前,只能用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备,支付本项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还本项目银行贷款,不得挪作他用。

  第十二条 预售人每次申请使用预售款时,须填写《商品房预售款使用申请审批表》,根据申请使用预售款的不同用途,按照合同约定的支付条款和实际施工进度核定用款额度,提交相关材料,向预售款监管部门提出用款申请,监管部门在3个工作日内完成审查并作出拨款决定。
用于支付施工单位的,根据施工合同约定的工程造价,按施工单位用款申请和监理单位确认的工程进度予以核准。
用于支付购买建筑材料、监理费用、其他行政事业性收费及缴纳税费的,需提供合同或相关证明材料。
用于归还项目银行贷款的,应依项目工程进度按比例核定。
预售人再次申请使用预售款前,预售款监管部门应审查前一笔款项使用情况。如发现预售人未按申请用途使用的,应书面责令其纠正。未及时纠正的,预售款监管部门不予以审批再次使用预售款申请。

  第十三条 凡有下列情况之一的,预售款监管部门可不予核准用款申请:
(一) 收款单位与申请用途不符的;
(二) 预售人未将预售款全部存入监管银行的;
(三) 其他违反预售款使用的情况。

  第十四条 监管银行必须按照监管协议条款,凭预售款监管部门出具的同意拨付款证明拨付款项,并于每月10日前向预售人提供上月的预售款监管专用账户对账单。预售人于3日内完成对账并加盖公章报预售款监管部门备案。预售款监管部门有权随时核查预售款监管账户的收支情况,监管银行应当积极配合。

  第十五条 预售款监管部门应加强对建设工程的动态监定,定期或不定期对工程进度进行巡查。如发现工程停工,即列入监管重点,并调查停工原因,因擅自挪用预售款而造成停工的,将停止其预售行为,向社会进行预警公示。

  第十六条 为使预售人正常开展业务,预售人可以向预售款监管部门申请一定额度的资金,作为备用金,以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收预收款的10%.备用金只允许用于预售项目的建设投资。需要补充备用金时,预售人再行申请并提供已发生的备用金用途证明。

  第十七条 预售商品房经竣工验收合格后,预售人应及时申请商品房所有权初始登记。预售人凭商品房《房屋所有权证》向预售款监管部门申请撤销商品房预售款专用账户,并结算项目预售款专用账户的资金。

  第十八条 预售人不按本细则收存和使用商品房预售款的,市房产管理局责令其限期改正,暂停其商品房预售,并可按有关法律法规予以罚款。

  第十九条 监管银行未将预售款存入监管账户,或擅自批准预售人使用商品房预售款的,将撤销其监管银行资格,并由其承担相关责任。

  第二十条 商品房预售款监管部门及其工作人员因未能依法履行职责,玩忽职守、滥用职权的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第二十一条 本细则自发布之日起执行,其它县市和滨海开发区、峡山发展区可参照执行。原《潍坊市商品房预售款监管实施细则》废止。



潍坊市房产管理局

中国人民银行潍坊市中心支行

中国银行业监督管理委员会潍坊监管分局


二00九年二月一日

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