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潍坊市商品房预收款监管操作规程

实施日期】2009/02/02【颁发文号】 潍坊市房产管理局【失效日期

 

潍坊市商品房预收款监管操作规程

市区(开发区)房产管理局、各房地产开发企业、市各商业银行:
  为加强商品房预收款的监督管理,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,按照《潍坊市商品房预售款监管实施细则》的要求,制定本规程。

  本规程所称商品房预售款,是指预售人依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款和分期、一次性付款)等各种款项。

  本规程所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。

  本规程所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。

  一、商品房预售款监管的申办规程

  商品房预售项目达到预售条件后,预售人在申办《商品房预售许可证》之前,提交有关材料至商品房预售许可审批部门,凭商品房预  售许可审批部门出具的《潍坊市房地产开发企业申请商品房预售款监管通知单》,到预售款监管部门申办商品房预售款监管手续。
  预售人申办商品房预售款监管严格按照以下规程办理:
  1、预售人持以下材料至预售款监管部门申办预售款监管手续。
  1)、《潍坊市房地产开发企业申请商品房预售款监管通知单》
  2)、建设工程施工合同与施工进度计划表
  3)、项目资金使用计划方案(每月完成工程量清单)(统一格式)
  4)、商品房预售款监管专用账户开户证明
  5)、项目资金情况说明(统一格式)
  6)、预售项目情况说明(包括工程建设进度、建设计划、竣工时间、已投入的资金说明、需投入资金及使用计划、申请项目楼号、总建筑面积及销售价格、销售总金额;项目监理公司简要状况说明)
  2、预售人委托一家商业银行作为预售款监管银行,设立商品房预收款监管专用账户,并在帐户印鉴卡上加盖预售款监管部门印鉴后,与预售款监管部门、监管银行签订统一格式的《潍坊市商品房预售款监管协议书》。
  3、预售人持签订好的《潍坊市商品房预售款监管协议书》到市房产管理局备案,办理《潍坊市商品房预售款监管备案证明》。
  4、商品房预售许可部门以《潍坊市商品房预售款监管备案证明》作为办理《商品房预售许可证》的必备条件。

  二、预售款监管专用账户的变更规程

  预售人因开发规模、银行按揭额度等原因,需要变更监管银行的,按照以下规程办理:
  1、预售人向预售款监管部门提交以下资料:
  1)、原监管银行同意预售人变更监管银行的书面意见;
  2)、预售款监管部门、预售人与原监管银行达成的书面变更协议,该协议应明确将原监管帐户的结余资金转入新开户行;
  3)、提供原监管账户的结余资金已转入新开户行的凭证。
  2、预售款监管部门审核同意变更商品房预售款专用帐户的,重新签订新的《潍坊市商品房预售款监管协议书》.
  3、报市房产管理局备案,变更《潍坊市商品房预售款监管备案证明》。
  4、预售款监管部门认为《潍坊市商品房预售款监管协议书》签订一方的商业银行在三年内监管的其他商品房项目上,曾存在违反《潍坊市商品房预售款监管协议书》或《潍坊市商品房预售款监管实施细则》规定的不良记录的,经报市房产管理局确认,可以要求预售人另行委托其他商业银行作为监管银行。

  三、商品房预售款的收存规程

  1、预售人持以下材料到预售款监管部门办理商品房预售款的收存工作。
  1)、《潍坊市商品房预售款缴款通知单》(统一格式)
  2)、《商品房预售款当期收存明细表》(统一格式)
  3)、《银行出具的商品房预售款存款凭证》
  4)、预售人每月10号前须提供上月《项目按揭贷款放款明细表》(统一格式)
  5)、预售人每季度末提供本季度项目商品房实际详细销售情况表
  2、预售款监管部门确认商品房预售款已经存入预售款监管专用账户后,在《潍坊市商品房预售款缴款通知单》签章。
  3、监管银行和其他按揭银行按照《潍坊市商品房预售款监管实施细则》的规定,必须于按揭贷款放款3日内及时足额将按揭贷款划入预售人指定的预售款监管专用帐户。

  四、商品房预售合同登记备案规程

  1.预售人持预售款监管部门确认的《潍坊市商品房预售款缴款通知单》到房产交易管理机构办理商品房预售合同登记备案。
  2.房产交易管理机构受理商品房预售合同登记备案时,须以《潍坊市商品房预售款缴款通知单》作为必备条件,未能提供《潍坊市商品房预售款缴款通知单》的,房产交易管理机构不得办理商品房预售合同登记备案。

  五、商品房预售的使用规程

  一、(申请)

  1、预售人提出商品房预售款的使用申请(即填写《潍坊市商品房预售款使用申请审批表》)的同时,须提供以下详细资料:
  1)、用于支付施工单位的,提供监理单位确认的《工程款支付申请书》。
  2)、用于支付购买建筑材料、设备的,提供《材料款支付申请书》和材料、设备的购销合同。(无购销合同作书面说明)
  3)、用于支付设计、监理费用、其他行政事业性收费及缴纳税费的,须提供合同和相关证明材料。
  4)、用于归还项目银行贷款的,提供项目贷款合同和预售人按项目实际工程进度归还银行贷款计划表。
  5)、提供当次和上次(上次未提供的)收款单位的收款凭证(发票、收据等)。
  2、为使预售人正常展开业务,预售人可以向预售款监管部门提交《潍坊市商品房预售款备用金申请审批表》以及相关材料,申请有一定额度的资金,作为备用金,以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只允许用于本预售项目的建设投资。需要补充备用金时,预售人再进行申请并提供已发生的备用金用途说明。
  3、预购人由于各种原因退房的,未办理预售合同备案的由预售人、预售款监管部门提供相关材料到监管银行办理退款手续;已办理预售合同备案的,预售人需提交相关材料到房产交易管理机构办理备案注销手续后,持预购人办理退房的相关资料、房产交易管理机构出具的注销证明,并协同预购人到预售款监管部门办理商品房预售款的退换手续。

  (二)审核

  根据《潍坊市商品房预售款监管实施细则》有关规定,商品房预售款,原则上应优先用于预售批准以后商品房项目的工程建设投资。     
  1、预收款监管部门收到预售人用款申请以后,在3个工作日内完成审查并作出决定。具体审查规程为:
  1)、审查预售人提供的材料是否完整以及前一笔款项使用情况;
  2)、需要到现场勘察施工进度的,组织现场勘察;
  3)、按照《潍坊市商品房预售款监管实施细则》的相关规定予以核准。
  凡有下列情况之一的,预售款监管部门可不予核准用款申请:
  1)、收款单位与申请用途不符的;
  2)、预售人未将商品房预售款全部存入监管银行的;
  3)、其他违反预收款使用的情况。

  (三)拨款

  1、预售人持预售款监管部门出具的同意拨付款证明到监管银行办理拨款手续。
  2、监管银行必须按照监管协议条款,凭预售款监管部门出具的同意拨付款证明拨付款项,并每月10日前向预售人提供上月的预售款监管专用帐户对账单。
  3、预售人3日内完成对账并向加盖公章报预售款监管部门备案。

  六、商品房预售款监管的终止规程

  预售商品房经竣工验收合格后,预售人员应及时申请办理商品房所有权初始登记。取得商品房《房屋所有权证书》后预售人可以向预售款监管部门申请终止商品房预售款监管,并结算该项目预售款专用帐户的资金。
  预售人向预售款监管部门提供《终止监管申请书》、《房屋所有权证书》、《商品房预售款收支情况说明书》、《银行对账单》等材料,申请终止预售款监管。
  预售款监管部门在接到申请3个工作日内进行审查确认后报市房产管理局预售管理科办理《潍坊市商品房预售款监管终止证明》,并撤销商品房预售款监管专用帐户,结算项目预售款专用帐户资金,原签订的三方监管协议书同时废止。

  七、说明

  (一)本规程为《潍坊市商品房预售款监管实施细则》的具体办事程序和操作规范,各预售款监管部门、交易机构、房地产开发企 业、金融机构须依据操作规程办理预售款监管业务。市内各区(开发区)内2009年2月1日后批准预售的项目按照本规程执行。
  (二)为做到规范统一,商品房预售款监管协议书、各种工作表格由市房产管理局统一制定、使用。
  (三)本规程规定需收存复印件的,经办机构需校核原件后凭复印件存档。

                                              潍坊市房产管理局

                         二OO九年二月二日

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