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东营市人民政府办公室转发市国土资源局等部门关于加强改变土地用途和使用条件管理的意见的通知

实施日期】2008/02/27【颁发文号】 东政办发〔2008〕3号【失效日期

 

东营市人民政府办公室转发市国土资源局等部门关于加强改变土地用途和使用条件管理的意见的通知

  二OO八年二月二十七日

  
各县区人民政府,市政府各部门、单位:
  市国土资源局、市监察局、市建委、市规划局、市房产管理局、市财政局、市城市管理行政执法局《关于加强改变土地用途和使用条件管理的意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
  关于加强改变土地用途和使用条件管理的意见
  市国土资源局 市监察局 市建委 市规划局市房产管理局 市财政局 市城市管理行政执法局
  为进一步加强国有土地资产管理,维护城市规划的严肃性,根据有关法律、法规和政策规定,结合我市实际,现就加强改变土地用途和使用条件管理提出以下意见。
  一、任何用地单位和个人都应严格按照《国有土地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)的约定使用土地。未经依法批准,不得擅自改变土地用途和使用条件。
  二、本意见中的土地容积率是指一定地块内总建筑面积与土地面积之比,其中总建筑面积包括地上总建筑面积和地下商业建筑面积。在项目建设过程中经城市规划部门批准改变土地容积率的,总建筑面积以城市规划部门有效批准文件为准。在项目竣工验收、申请房地产权属登记时发现改变土地容积率的,总建筑面积以房产权属登记机构实测建筑面积认定通知书为准。
  三、改变土地用途、容积率,符合下列条件之一的,可以通过签订《出让合同》变更协议、补缴土地出让金差价的方式办理用地手续,同时足额缴纳相应的城市基础设施配套费、房地产综合开发管理费、人防费等建设规费。(一)根据规划要求,利用原有房产改变土地用途的;(二)改变用途但符合国家、省、市有关规定且在《出让合同》中未约定收回使用权的;(三)不改变用途,只提高容积率的;(四)其他符合法律、行政法规规定的。
  符合上述条件之一的,按下列程序办理。
  (一)土地使用者持《出让合同》、批准文件等向城市规划部门提出书面申请;
  (二)城市规划部门依据控制性详细规划按程序进行审批,同意变更的,提出变更后的规划设计条件并及时通报国土资源部门;
  (三)土地使用者持《出让合同》、批准文件和城市规划部门提出的变更后的规划设计条件等相关资料向国土资源部门提出书面申请;
  (四)国土资源部门核算改变土地用途、提高容积率的土地差价,拟订调整《出让合同》的方案,并报请同级人民政府审批;
  (五)国土资源部门依据批准的方案与土地使用者签订《出让合同》变更协议;
  (六)土地使用者补缴土地差价及相关税费;
  (七)土地使用者持《出让合同》变更协议和交款凭证申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证、预售许可证明等其他相关手续。
  四、土地差价按下列方法测算。
  (一)只改变土地用途的,应补缴的土地差价=改变土地用途的建筑面积×(调整后土地用途市场价格的楼面地价-原土地用途市场价格的楼面地价)。
  (二)只提高土地容积率的,应补缴的土地差价=提高土地容积率所增加的建筑面积×楼面地价。
  (三)既改变土地用途又提高土地容积率的,分别测算应补缴的土地差价,两者相加即为应补缴的土地差价。
  五、楼面地价按下列方式确定。
  (一)《东营市土地经营管理暂行办法》(市政府令第104号)下发前(2004年4月2日前)改变土地用途、容积率且在《出让合同》约定时间内建成并取得《竣工验收备案证明》或《房屋所有权证》的,其应补缴土地差价按当时《出让合同》约定的楼面地价计算。
  《出让合同》及其附件等资料中没有明确约定容积率和楼面地价的,按《出让合同》签订时政府公布地价的标准容积率和相应楼面地价执行。
  (二)《东营市土地经营管理暂行办法》(市政府令第104号)下发后(2004年4月2日后)改变土地用途、容积率且办理手续时间距《出让合同》签订之日不满一年的,其楼面地价按《出让合同》约定的楼面地价加上同期银行贷款利率计算。超过一年以上的,其楼面地价按办理变更手续时的市场价格的楼面地价计算。
  市场价格的楼面地价以土地评估价格作为参考,按照土地所在地同一地价区域内,以招标拍卖挂牌方式出让土地的最高成交价格进行测算;土地所在地同一地价区域内没有以招标拍卖挂牌方式出让土地的,市场价格的楼面地价以市场比较法为主进行评估测算。
  城市基础设施配套费、房地产综合开发管理费、人防费等按照土地取得时的规定标准另行补缴。
  六、符合下列条件之一的,不再收取土地差价。
  (一)虽提高土地容积率,但在《东营市人民政府关于深化土地使用制度改革实行土地“五统一”管理的意见》(东政发〔2001〕23号)下发前(2001年6月20前)已取得土地使用权,且在《出让合同》约定时间内建成并取得《竣工验收备案证明》或《房屋所有权证》的;
  (二)整宗土地总建筑面积未超出规定容积率且符合城市规划,因分割时局部地块的容积率高于整宗地块容积率的;
  (三)因城市规划调整,道路红线、绿线宽度发生变化,致使总用地面积变小但总建筑面积不变的;
  (四)整宗出让居住用地范围内,按规划要求对本小区服务的商业配套服务设施用地不超过总土地面积5%的;
  (五)工业用地在符合规划、不改变用途的前提下,因提高土地利用率而增加土地容积率的;
  (六)其他符合国家有关规定的。
  七、建设项目土地容积率高于政府届时公布基准地价对应土地用途修正容积率上限部分,应补缴的土地差价部分减半征收;商业用地改为住宅、工业用地,住宅用地改为工业用地以及降低容积率的,不再退差,但提高容积率的应按规定补缴容积率差价。
  八、土地使用者未经批准擅自改变土地用途、容积率的,城市规划、国土资源、建设、房产管理、城市管理行政执法等部门应依法处罚。
  九、未履行审批手续、补缴土地差价以及城市基础设施配套费等费用的,城市规划、国土资源、建设、房产管理等部门不得为土地使用者办理改变土地用途、容积率等土地使用条件的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、预售许可证明等相关手续,不得对变更土地用途、容积率等土地使用条件的工程进行竣工验收备案。

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