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  《杭州市区经济适用住房管理办法》解读

实施日期】【颁发文号】【失效日期

 
发布时间:2007-11-01

一、基本原则

  问:制定《杭州市区经济适用住房管理办法》的主要政策依据是什么?
  答:主要依据如下:
  (1)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)
  (2)建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)
  (3)《浙江省经济适用住房管理办法》(浙江省人民政府令第191号)
  (4)《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》(浙政发[2006]49号)

  问:本《办法》的主要特点是什么?
  答:本办法的主要特点有六个方面:
  (1)进一步明确了经济适用住房性质。根据国发[2007]24号文件精神,将经济适用住房的性质确定为,政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性住房,购房人拥有有限产权。
  (2)进一步强调了经济适用住房的保障性。将经济适用住房的供应对象从原来的中低收入困难家庭调整为低收入困难家庭。并根据《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》(浙政发【2006】49号)规定,将申请购买经济适用住房家庭的收入标准调整为“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%”。
  (3)进一步严格了经济适用住房的建设标准。根据国发[2007]24号文件精神,明确经济适用住房建筑面积一般控制在60平方米左右。为保证家庭成员4人(含)以上申请家庭的保障面积,部分经济适用住房的建筑面积控制在80平方米左右。同时,经济适用住房保障面积标准调整为建筑面积60平方米,家庭成员4人(含)以上的,保障面积标准为建筑面积80平方米。
  (4)进一步规范了经济适用住房交易管理。经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起,满5年后允许上市交易,上市交易时,按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价(包括超享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%向政府交纳土地收益等价款;满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。对于已经购买经济适用住房的家庭,如购买其它住房的,原经济适用住房由政府按规定回购;未满5年因各种原因确需转让的,经批准可向政府申请经济适用住房回购。
  (5)进一步完善了经济适用住房申购的审批制度。为保证经济适用住房销售公开、公平、公正进行,保障准入条件审核的全面性、准确性,建立街道(或设有劳动人事部门的单位)公示、区建设(房管)局初审、市房产管理部门复审公示的多级审核制度。
  (6)进一步严肃了经济适用住房的管理制度。加大了对违反经济适用住房建设、销售、管理行为的处罚力度,同时,对列入选房公告范围的申请家庭,如未参加当期选房或选房后放弃购买的,其《准购证》作废,且自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。

  问:经济适用住房具有什么性质?
  答:经济适用住房是政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性住房,购房人拥有有限产权。由于经济适用住房具有保障性质,购买人拥有有限产权,因此经济适用住房上市交易时有限制交易期限,并须按一定比例交纳土地收益等价款。符合规定的进行政府回购。此外,经济适用住房不得出租,除购房按揭外不得抵押。

  问:经济适用住房的面积控制标准是多少?
  答:经济适用住房严格控制套型面积。在单套建筑面积上以控制在60平方米左右为基本标准。同时,由于申请家庭人口在4人及以上的,经济适用住房保障面积标准为80平方米,因此部分经济适用住房的建筑面积控制标准为80平方米左右。

  问:什么是经济适用住房的保障面积标准?保障面积标准如何确定?
  答:经济适用住房保障面积标准是指可以享受经济适用住房价格的建筑面积,在具体计算时须扣除申请家庭原有的房产面积。保障面积标准以60平方米为基本标准,但是对于申请家庭人口在4人及以上的多人口家庭,保障面积标准为80平方米。经济适用住房保障面积标准除适用于多层住宅外,对于高层和小高层住宅也同样适用。

  问:怎样计算经济适用住房的购买价格?
  答:购买面积在核准保障面积标准以内的部分,按经济适用住房价格购买。购买面积超过核准保障面积标准的部分,不得享受政府优惠,其价格由市价格主管部门予以核定。
  其计算公式如下:销售价格=(申请家庭保障面积标准-已有住房建筑面积)×经济适用住房价格+(已有住房建筑面积+实际购买的经济适用住房建筑面积-申请家庭保障面积标准)×经济适用住房商品价。

  问:经济适用住房公开销售房源应具备哪些条件?
  答:经济适用住房公开销售每期推出的房源应同时具备下列条件:
  (1)已取得施工许可证;
  (2)已正式开工;
  (3)已取得经济适用住房价格批复。

  问:经济适用住房开发建设单位什么时候可以收取房款及预订款性质费用?
  答:经济适用住房开发建设单位只有在领取商品房预售证后,方可向购房人收取房款以及预订款性质费用。违反规定的由市建设、价格行政主管部门依法进行处罚。

  二、准入条件

  问:申请购买经济适用住房需要具备哪些条件?
  答:申购经济适用住房必须同时具备下列条件:
  (1)家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上(含符合杭州市安置条件的军队人员);
  (2)已婚[含离异(或丧偶)带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户;
  (3)申请家庭房产建筑面积小于48平方米(含);
  (4)家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%(审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的,按照其公布的前一年度数据确定)。

  问:“学生户口”指什么?
  答:“学生户口”是指在杭就读大中专院校期间办理的集体户口。

  问:“5年”的户籍年限如何计算?
  答:“5年”的户籍年限可以累加计算,但申请时必须具有本市市区常住城镇居民户口。

  问:一户“申请家庭”如何确定?
  答:一户“申请家庭”包括以下三种情况:
  (1)一对夫妻为一户申请家庭,属同一户籍内的直系血亲可作为申请家庭成员。
  (2)离异(或丧偶)带未成年子女且拥有监护权的,视作一户申请家庭。
  (3)年龄在35周岁及以上的单身无房户,也视作一户申请家庭。
  一户申请家庭只能购买一套经济适用住房。除未成年子女外,已作为申请家庭成员的以后不得再申请经济适用住房。

  问:配偶在婚前已购买经济适用住房的,本人是否还可以申购?
  答:由于一户申请家庭只能购买一套经济适用住房,因此本人不能再申购经济适用住房。

  问:哪些房产要纳入申请家庭房产建筑面积核定范围?
  答:现有和已有过的下列房产都要纳入核定范围:
  (1)承租的公有住房;
  (2)已购买的房改房;
  (3)按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房(如属货币安置未购买住房,以拆迁安置协议注明的安置面积为准)等;
  (4)申请建造的批地建房,含“撤村建居”住房;
  (5)通过购买、继承、赠与等方式取得的各类私有房产(包括住宅与非住宅);
  (6)军产房;
  (7)已转让、赠与的所有房产(包括住宅与非住宅)。

  问:婚姻状况变动涉及的房产面积怎样核定?
  答:婚姻状况变动前,夫妻双方已享受的实物分房面积均按全部面积核定。实物分房以外的房产,属共同共有的,夫妻双方均按全部面积核定;明确属按份共有的,夫妻双方按各自份额核定面积。

  问:2007年申请经济适用住房的人均年收入上限是多少?
  答:杭州市统计局公布的2006年人均可支配收入是19027元,今年的人均年收入上限标准按照2006年人均可支配收入的60%确定,即11416元。

  三、申请程序

  问:申请经济适用住房的总体流程是怎么样的?
  答:总体申请流程分四个阶段,一是申请阶段,二是受理阶段,三是核查阶段,四是选房阶段。

  问:作为申请家庭,申请经济适用住房的具体步骤有哪些?
  答:申请经济适用住房的家庭按照以下步骤进行操作:
  (1)申请阶段
  ①领表。申请家庭领取《申请表》,如实填写,并按要求准备各项证明材料。
  ②交表。属于市房产管理部门公告受理范围的申请家庭在规定时间内将《申请表》交到社区,申请公示。
  ③公示。街道将申请家庭基本情况在社区进行公示,公示期为7天。公示期间如有举报,社区将通知被举报人提供相关证明。公示期满,社区对公示情况进行汇总,上报街道。
  ④街道确认。公示期满无异议的申请家庭,由街道在其《申请表》上确认盖章。公示有异议且已核实的,街道不予盖章确认;公示有异议但经核实举报内容不确切的,街道在其《申请表》上确认盖章,并加注举报信息,报区建设(房管)局备案。
  (2)受理阶段
  ①区建设(房管)局受理。街道确认盖章后,将把《申请表》发还社区。申请家庭从社区取回《申请表》,并携带相关材料到区建设(房管)局申请受理。
  ②经审核,凡符合申请条件的,区建设(房管)局予以受理,并打印受理单给申请家庭;不符合申请条件的,区建设(房管)局打印退件单给申请家庭,并退回所有资料。
  ③街道上报的举报信息经核实举报内容不确切的,区建设(房管)局予以受理,打印受理单,并报市房产管理部门复审。
  (3)核查阶段
  ①区建设(房管)局完成受理登记后将业务流转至市房产管理局审核。
  ②市房产管理部门将申请家庭信息送相关部门核查。
  ③相关部门反馈核查结果。
  ④市房产管理部门完成全部审核,生成准购证号码并打印准购证。
  (4)选房阶段
  ①市房产管理部门公告。经区局受理、相关部门核查、市房产管理部门复审后,市房产管理部门将在《杭州日报》等媒体上公告符合条件的选房人员名单,并公告选房时间、地段等情况。
  ②选房。在公告规定期限内,入选的申请家庭持受理单等材料到选房现场换领《准购证》,并按《准购证》顺序参加选房。
  ③选房结果公示。选房结果将由市房产管理部门在《杭州日报》和“杭州市房产信息网”上公示。

  问:如何领取《杭州市区经济适用住房申请表》?
  答:可在社区、街道、区建设(房管)局和市房产管理部门(市房改办)领取《杭州市区经济适用住房申请表》。

  问:除《申请表》外,申请家庭还需提交哪些证明材料?
  答:申请家庭一般需提交以下材料:
  (1)申请家庭成员身份证复印件。
  (2)申请家庭入杭籍5年以上证明。
  (3)申请家庭成员户口簿复印件(含户口簿首页以及申请家庭成员所在页)或有效户籍证明原件。
  (4)申请人已婚的,配偶户籍不在同一地址内的,提供结婚证复印件;离异的,需提供离婚协议书、离婚证或民事调解书(判决书);未婚的,由户口所在地民政部门开具证明;丧偶的,提供配偶死亡证明。
  (5)申请家庭成员(包含同一户籍申请家庭成员)上一年度收入证明。
  设有劳动人事部门的单位职工,由单位劳动人事部门出具收入证明;离退休人员提供离退休证及离退休工资发放单(或银行工资清单),其它就业人员由街道出具收入证明,无业人员出具《失业证》或《就业援助证》。
  (6)房产证明:
  ①本市居民户口,申请人提供户口簿首页房屋(落户地址)产权证或租赁证及其他房屋现有(或已有过)的产权证复印件或房产买卖合同;属集体户口,由单位出具分房证明。
  ②配偶属非本市区城镇居民户口的,由户口所在地房产部门及单位出具分房证明(居民户口还须提供户口簿首页房屋产权证明复印件);属非城镇居民户口的,需提供批地建房申报表或户口所在地土管部门开具的批地份额面积证明(证明中需写明所批房屋地址,批地人数及姓名,批地层数和面积)。
  ③同一户籍内申请家庭成员现有(或已有过)的房屋产权证明。
  ④申请家庭成员属现役军人,由所在部队师级以上单位开具住房情况证明;如属转业军人,需由原所在部队师级以上单位开具住房情况证明。
  (7)符合杭州市安置条件的军队人员提供相关证明。
  (8)单位或相关部门出具的证明必须上交原件;所提供的复印件都须校验原件。

  问:为什么要采取确定“受理周期”的方式进行受理?
  答:为缓解新政推出初期的申请高峰,采取确定受理周期,限定可受理的申请人年龄段的方法进行受理。具体来说,每个受理周期开始前,市房产管理部门将在《杭州日报》和“杭州市房产信息网”上公告受理的年龄段和受理时间,只有符合当次受理年龄段的申请家庭方可在规定时间内递交申请。

  问:申请家庭选房先后顺序如何确定?
  答:市房产管理部门将按照区建设(房管)局受理的受理序号生成准购证号码,以准购证号码确定选房顺序。

  问:列入选房公告范围的申请家庭,若未参加当期选房或选房后放弃购买的,怎样处理?
  答:列入选房公告范围的申请家庭,若未参加当期选房或选房后放弃购买的,其《准购证》作废,自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。

  问:对弄虚作假,隐瞒家庭收入、住房及其他相关情况,骗购经济适用住房的怎样处理?
  答:对弄虚作假,隐瞒家庭收入、住房及其他相关情况,骗购经济适用住房的,除市房产等行政主管部门依据《浙江省经济适用住房管理办法》进行处罚外,采取以下措施追回已购住房:
  (1)由市房产行政主管部门责令购房人在规定期限内退回已购住房。购房人拒不退回的,市房产行政主管部门可申请人民法院强制执行。
  (2)由建设单位按照市房产行政主管部门的处理意见,并根据购房合同中的相关内容解除合同,购房人退回已购住房。

  四、上市交易

  问:《杭州市区经济适用住房管理办法》对上市交易是怎样规定的?
  答:上市交易有两种情况:
  (1)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起,满5年后允许上市交易;上市交易时,按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价(包括超过享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%向政府交纳土地收益等价款。
  (2)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起,满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买受人无房产的,交易时可减免相关税费。

  问:《杭州市区经济适用住房管理办法》上市交易规定的适用范围是什么?
  答:除在国家四部委《经济适用住房管理办法》施行前已满5年限制交易年限的,上市交易时仍按原杭价服(2004)43号文件执行外,其余经济适用住房上市交易时均按照《杭州市区经济适用住房管理办法》规定执行。

  问:为什么除在国家四部委《经济适用住房管理办法》施行前已满5年限制交易年限的外,其他经济适用住房上市交易时均按《杭州市区经济适用住房管理办法》的相关规定执行?
  答:2004年,我市六个行政主管部门联合发布杭价服〔2004〕43号文件,对经济适用住房上市交易补交土地出让金及其他费用的办法做出规定。之后不久,国家四部委出台《经济适用住房管理办法》,其中对经济适用住房上市交易明确规定按照届时经济适用住房价格和同类地段商品房价格差价的一定比例交纳收益。而杭价服〔2004〕43号文件的内容与该规定相冲突,按照“下位法服从上位法”的法律原则,自国家四部委《经济适用住房管理办法》施行之日起,杭价服〔2004〕43号文件因与之冲突而自动失效,并停止执行。此外,由于我市一直未明确规定该“一定比例”,因此经济适用住房上市交易交纳收益的相关规定也未执行。现《杭州市区经济适用住房管理办法》明确该比例为55%,因此,除在国家四部委《经济适用住房管理办法》施行前已满5年限制交易年限的外,其他经济适用住房上市交易时均按《杭州市区经济适用住房管理办法》的相关规定执行。

  问:《杭州市区经济适用住房管理办法》对政府回购是怎样规定的?
  答:政府回购有两种情况:
  (1)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起,未满5年不允许上市交易,如因各种原因确需转让的,经批准可向政府申请经济适用住房回购。
  (2)已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定回购。

  问:经济适用住房政府回购价格如何确定?
  答:经济适用住房政府回购价格由市价格主管部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

 

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