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 算细账 杭州房产新政带来几多实惠

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 算细账 杭州房产新政带来几多实惠

2008年10月15日钱江晚报

  《意见》第一条就是调整购房入户政策,将购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。其中,上城区的购房入户条件与钱江新城区域相似,要求“单套住房(含存量房)总价达100万元以上(含100万元)”,而下城、西湖、江干、拱墅区要求则与滨江区雷同,要求“购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)”。


  这个总价标准不算高,毕竟下城、西湖区多数楼盘的价格水平比滨江区要高。目前扩大版的购房入户政策细则如何我们还无从知晓,但根据2006年3月底开始实施的《外地人在杭购房入户试点办法》规定,“购房入户”的付款方式实行一次性付款和抵押贷款两种方式,且要求购房人书面承诺所购房产在办理户籍入杭之日起3年内不能交易。而采用抵押贷款购房的购房人,应还清全部贷款并办理他项权证注销登记之后才能入户。


  新政第二条明确“放宽住房公积金贷款政策”,住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元;住房公积金贷款最长期限放宽5年,调整为男65岁、女60岁;职工购买商品房首付比例由30%降低至20%。这样调整后,符合住房公积金贷款申请条件的人员数量比调整前多了,他们所能申请的贷款最高额度比以前高了,而他们买房所需要的自有资金则少了。


  房产交易税费降低80%左右


  《意见》中第三、四、五、七条,明确了减免商品房交易税费的具体内容。根据政策推算,原先购买一套总价为100万元商品房(面积140㎡以下),所需承担的税费是:契税100万×1.5%=15000元,印花税100万×0.05%=500元,房产登记费85元,合计税费15585元。减免税费以后,房产登记费85元暂停征收,契税、印花税按照80%的比例返还给购房者,购房者实际需要支出的税费为3100元,比调整前减少12400元。


  如果是购买一套总价为100万元、面积90㎡以下,且交付未满5年的二手房(存量房),买卖双方可少付多少钱呢?原先卖方需要支付:印花税500元;营业税100万×5.6%=56000元;个税100万×1%=10000元;交易手续费:3元/㎡×90㎡=270元;地产转让手续费50元。原先买方需要支付印花税、契税共15500元;共有权证印花税5元;房产登记费85元;交易手续费3元/㎡×90㎡=270元;地产转让手续费50元;土地证登记费18元。双方合计税费高达82748元,占了房价的8%左右。


  同样一套房子,政策调整后,印花税、契税就可以返还80%左右,即57604元;个税免征保证金10000元;营业税按1.32%征收;暂停征收房产登记费、房产交易手续费625元;这样买卖双方实际支出税费总额为14519元,比之前减82%左右。


  土地款迟交缓解开发商资金压力


  《意见》第12条规定,适度调整出让价款支付期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地,且受让人已按《国有建设用地使用权出让合同书》(以下简称《出让合同》)的约定足额支付首期出让价款(包括定金)的,由受让人提出书面申请,经批准办理相关手续后,可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间,并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金,每期调整期限一般为3个月,最长不超过6个月。


  广宇房产的任坚刚认为,6个月的土地金延期可以大大减轻房地产企业土地款的支付压力,尤其对于去年高价拿地的那批房企。比如广宇的东南面粉厂地块,按合同规定,今年8月底已付清土地款的80%。新政出来后,剩余的6个亿资金等于让企业“多”出了一笔流动资金,手头自然宽裕了。对于欠着土地款的房企,意义自然更非同一般。


  《意见》还规定,对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的经营性用地,且《出让合同》约定须在2009年7月31日前开工建设的,在受让人支付总地价款的70%后,可办理交地手续,相关部门凭国有建设用地批准文件,先行开展各项前期准备工作并动工建设,待受让人按批准的时限付清全部出让价款后,再行办理土地使用权登记手续;对按期动工确有困难的,由受让人提出书面申请,经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。


  任坚刚认为,这一条让房企在面临资金困难的情况下,可根据自身情况调整项目的开工计划。而且,项目的延期开工,这在一定程度上,也可以改变楼市的未来供应量,缓和目前楼市的供大于求现状。


  还有一条关于土地的新政是“放宽新出让地块地价款支付期限和比例”:对新出让的经营性房地产用地,允许受让人在12个月内付清出让价款,对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块,其出让价款支付期限最高可达18个月;允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。


  据悉,杭州以往的土地出让一般土地款分期支付,以8~12个月的付清期限居多,不少还要求在6个月内付清。任坚刚分析,现在,付款期限拉长,会调动企业眼下拿地的积极性。


  开发商:企业仍要保持清醒头脑


  滨江房产集团董事长戚金兴对房地产市场中长期是非常看好的,但杭州楼市眼下的情况不乐观也是事实。他认为这个时候如果期望杭州出台24条新政后能马上促进市场交易的活跃、成交量迅速回升,可能性不大。企业应该保持清醒的头脑,调整产品利润预期,产品定价更合理一些。


  比南京力度大,效果会更明显


  名城房产集团董事长张民一拿杭州的房产新政和南京的相比,觉得杭州的力度更大,效果会更明显。杭州有几条对市场有直接刺激作用:一是全城购房入户,这样的力度从来未有,极大地吸引了温台绍等地的购房者;二是购房成本降低,如公积金首付降低到20%,二手房交易税费降低了70%左右;三是开发商可延期支付土地款,改善了开发商现金流;四是拆迁实行货币安置,可消化部分商品房。此外,在税收、第二套房贷认定等方面都对市场有好处。因此,他认为杭州新政更有助于购房者树立信心,楼市应该会稳定下来,成交量会逐渐放大。至于大家关心的房价,10月份一些新开的楼盘已经降到位,整体市场价格会恢复到去年第四季度的水平。


  浙江长业控股房地产部经理王建春感慨说,作为一个地方政府,能出台这样24条新政,也算是不容易了。他感觉,从一个地方政府能动用的权限看,杭州市政府的救市力度算是很大了。比如在房屋拆迁货币化安置方面,以后将通过政府采购的方式,购买中低价位的商品住房,以增加拆迁安置房房源。这等于对中低价商品房新增了一个有效需求。


  杭州楼市将企稳


  金都集团董事长吴忠泉觉得,新政传递了一个强烈信号:杭州房地产市场会平稳发展。新政无论对购房者重拾信心还是企业的理性发展都有一定帮助。如对预售收入的企业所得税,由按月征收改为按季预缴,企业相对有更多的现金来合理安排。在“救市”性的政策面前,企业要更加做好自己的事,在提高品质上下工夫,使房产品的价格和价值对等。


  金源房地产开发有限公司总经理裘少锋分析,新政后的杭州楼市会逐渐平稳,观望、等待的心理会逐渐消除。不过,目前对成交量影响最大的还是第二套房贷政策,如果这方面再有利好,成交量将会明显提高。


  天都实业有限公司副总经理王旭飞觉得这次新政的出台传达出三个方面的信息,其一是鼓励购房者买房,扩大消费面;其二是透露出目前杭州开发商的处境不容乐观,资金链普遍紧张,因此政府通过放宽土地款支付时间等系列土地政策来缓解开发商资金压力;其三是这一政策与此前各地政府的相关救市政策联合向中央政府传达出楼市面临困境的信号,松动二套房贷政策的呼声将会提高。这一系列政策的出台,要说效果立竿见影不现实,至少短期内的效果不会很大,楼市可能还会有所调整,但是房地产企稳的可能性大大加强。


  土地政策让开发商缓口气了


  广宇集团总经理助理任坚刚说,房产新政总的影响是可以遏制楼市的下滑速度,力保楼市平稳将是未来一年内最主要的目标。其中,3条关于土地款延期交付和提前交地的规定大大减轻了开发商的资金压力。如已出让土地,如交清首期土地款,可以延期6个月交付余下土地款。这对于去年高价拿地的一些开发商,一边是销售款无法回笼,一边是没钱交土地款,资金链绷得很紧,现在,至少一个口子松了,可以缓口气。


  华润新鸿基房地产(杭州)公司营销经理陈强认为,对购房者来说24条新政中影响最大的可能是购房入户和税费减免,今天已经有客户来咨询关于购房入户的问题,说明市场对这项政策是非常关注的。站在开发企业的立场上,我比较关心与土地出让金相关的政策,但从出台的政策内容上看可能对前期已经拿了地且资金链比较紧张的企业是个利好,给企业松了松绑。(编辑:惊文)

 

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