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商品房买卖中的法律问题

实施日期】2009/02/06【颁发文号】【失效日期

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商品房买卖中的法律问题

作者 石家庄市/刘雄刚律师 电话:13073190213

[摘要]本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词]商品房买卖 订购书 商品房预售 按揭 法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、 商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题
(一)商品房的概念
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。[1]商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。

(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。

笔者认为,这种观点有值得商榷之处。首先,因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够符合条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益;其次,由该条解释可以推论出,认购书被认定为本约,除合同条款齐备外,还应具备合同实际履行条件。一般讲,只要合同条款齐备、明确,不存在法律或事实上的障碍,无论合同名称如何,都应认定其为本约,无须附加实际履行内容。[2]我国《合同法》第61条规定:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等,由此观之,在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时,不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说,不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格,价款条款的确定或可确定性应为必要。[3]《法国民法典》第1108条规定,合同只有在其具有确定的标的物时,方为有效。第1591、1592条规定,如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金,则合同不成立。依解释,所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产,其价格也应是可确定的,在满足这些条件的前提下,合同成立。[4]从订购书的内容来看,其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件,应有不容置疑的确定性,应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件,除非有相反证据,否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。

二、商品房预售的法律问题
(一)商品房预售合同的概念
商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权,支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。

(二)商品房预售合同的法律性质和特征
1.商品房预售合同的法律性质
商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。
2.商品房预售合同的特征
第一,商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。
第二,商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。
第三,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

(三)商品房预售合同登记的法律性质及效力
1.商品房预售合同登记的法律性质
商品房预售合同登记是不动产登记的一种,性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记,是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权,如所有权、抵押权等,而预告登记登记的权利是请求权,该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记,预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力,故预告登记使合同债权具有物权性质,是一种典型的债权物权化。
2.商品房预售登记的效力
第一,优先购买权。通过预先登记,预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护,使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二,期待权。通过预售登记,将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查,以维护预购人的利益。

(四)商品房预售合同转让
1.商品房预售合同转让的概念
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
2.商品房预售合同转让的法律性质
我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让,债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让,则是权利义务转让,事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时,预购人无权转让该预售合同,即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意,预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让;即使不以牟利为目的,预售人对预售合同享有请求解除权,并要求预购人承担缔约上的过失责任,预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任,同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为,更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

三 、商品房买卖按揭法律问题

(一) 商品房买卖按揭的涵义
按揭一词来源于英文mortgage,在英国的法律体系中,mortgage 一词是由mort和gage组成,Mort源于拉语mortu.,其基本的含义是“永久,永远”,而gage的含义为“质押,担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的,它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭,是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行,银行将一定数额的款项贷给购房人,并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。

(二)商品房买卖按揭的法律特征
1.主体包括三方:即购房者、房地产销售商及按揭银行。
2.按揭法律关系的内容有三点,即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性,这是按揭的最大法律特征。
4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式,一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿;一种是在合同中约定回购条款,由房地产销售商向银行回购标的物,并以回购款优先偿还银行贷款。

(三)按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为:
1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。
3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任。
5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时,必须就抵押物(所购房屋)在借款期间投保财产险,并指定银行为第一受益人。
6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看,按揭过程中的回购存在两种情形:一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前,开发商履行回购义务的,其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同,并非法律意义上的回购行为;另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后,开发商按条款约定回购购房人的房屋,双方又产生一次房产的过户行为,此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立,实际他们之间联系紧密,共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体,不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同,保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

(四)房屋按揭的若干实务问题

1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系,具体分析如下:
首先,购房人选择按揭付款方式后,必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同,由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行,购房人不能与其它银行做按揭,借款的目的就是为了支付购房款,开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系,相互依存。因此说,借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次,当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后,并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现,商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三,商品房买卖合同订立以后,当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务,商品房买卖合同因履行完毕而消灭,但按揭借款合同并未消灭,所以,商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。
通过以上分析可得出结论,商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同,商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。

2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系,抵押合同属于借款合同的从合同,借款合同无效、被撤销、解除的,抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的,依照担保法司法解释第十条的规定,主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任,作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件,由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段,也可能签订在现房阶段,购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋,或者未取得房屋的产权证,因此,按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记,也叫“预登记”,待购房人产权证办妥后,再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时,还要将商品房销售合同正本交付银行,在日后办下房产证后,房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证,将这些重要凭证交付银行占有,近似于英美法系中 “权利凭证占有式按揭”。

四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

(一房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任
在房地产销售中,广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下,开发商的商品房销售广告承诺的条件较多,而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已,并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中,以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。” 这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务,如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件,开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定:如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对购房人是否订立买卖合同,或者对房屋价格的确定有重大影响的,应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中,对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”,应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺,但实际不能做到或有所改变的,都属违约,应承担相应的违约责任。

虚假售楼广告,曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现,而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商,实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中,侵权一方要返还不当得利,并对被侵权方的损失予以赔偿,所以,如果开发商发布虚假广告是要最终承担法律责任的。

(二)已售出的房产,在未办理产权证前,又抵押给第三人的法律责任
由于现在房地产开发规模较大,所需资金也较大,很少有开发商能够独立支付全部建设资金,有个别开发商为筹集资金,将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款,这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定,在房产售出后,只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记,该项房地产交易即告成立,涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押,无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置,这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。

(三)房屋不能按期交付的法律责任
开发商逾期交房的情况大致有:开发商根本不具备房地产开发的主体资格,其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准;房屋尚未完工;房屋本身虽已完工,但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用;未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为,开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内,开发商需按日支付违约金;如果超出宽展期开发商仍无法交付,而客户又要求解约、退房的,开发商需要退还客户已交全部房款,以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则,则开发商需向买方双倍返还定金,并支付全部款项的利息。

(四)开发商因自身原因,不能按期取得房产证的法律责任
开发商须交付房屋并保证房屋所有权能够依法转移给买受人,这是开发商最基本的一项义务。开发商可能由于如下原因导致产权证不能办理:土地使用手续不合法;未支付全部土地使用权出让金;违规建房;不能提供规定的资料等。商品房《解释》第十八条对这一问题作了明确规定:因开发商原因,购房人未能按期取得房产证的,开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额,按照购房人已付购房款总额,以银行逾期贷款利息为标准计算。该条还规定了购房人应当取得房产证的期限,分为三种情况:购房合同约定有期限的,按合同约定;合同没有约定且为预售的,为房屋交付使用之日起90日内;合同没有约定且为现售的,为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内,因开发商原因办不下房产证的,购房人即可按前述办法,要求开发商支付违约金。如果开发商在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于自身原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权要求解除合同和赔偿损失。

本文主要从合同法的角度对商品房买卖中的法律问题进行了探讨,因商品房买卖涉及的法律主体较多,法律关系复杂,同时,法律法规的有关规定并不健全,需要立法者在今后的物权法等立法过程中予以完善,从而使我国房地产市场呈现繁荣、健康发展的良好局面。

参考书目:
[1]江平:《西方国家民商法概要》,法律出版社1984年版,第89、150页
[2]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2003年版,第70页
[3]杨桢著:《英美契约法论》,北京大学出版社1997年版,第37页
[4][德]海因克茨著:《欧洲合同法》,周忠海,李居迁,宫立云译,法律出版社2001年版,第62页

 

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