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商品房销售法律知识讲座第1讲:当前商品房买卖合同纠纷案件的介绍

上传日期】2007/08/12【著者】东莞/余炳荣律师

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【原创】商品房销售法律知识讲座第1讲:当前商品房买卖合同纠纷案件的介绍

——2005年10月讲于泰安房地产集团公司

作者:余炳荣律师

大家好:

应公司人事行政部的邀请,今天我和大家共同学习、交流有关商品房销售方面的法律知识。

商品房的销售是房地产公司最直接接触消费者的业务,也是最容易与消费者产生争议和纠纷的业务。最高人民法院在2003年5月7日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),对一些常见的商品房买卖合同纠纷的处理统一了标准,特别是在商品房销售广告和宣传资料的认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理等方面,一定程度上规定了出卖人负有较重的责任,。因此,作为专业的房地产公司,非常有必要深入学习和正确理解《解释》。
我今天准备讲的内容包括当前商品房买卖合同纠纷案件的大致情况;也包括房地产公司在商品房销售中应注意的法律问题。现在先给大家介绍当前商品房买卖合同纠纷案件的大致情况:

一、当前商品房买卖合同纠纷案件概述

据有关方面的统计,全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中,商品房买卖合同纠纷就占近50%。
汕头市中级人民法院的一项统计表明,全市法院2002年1月至2003年11月共受理商品房预售合同纠纷案件271件,占同期房地产经营合同纠纷案件的64.5%;其中龙湖区法院和原金园区法院受理的商品房预售合同纠纷案件211件,占同期全市受理的同类案件的77.9%。
这些商品房买卖合同纠纷主要体现在哪些方面呢?接下来给大家介绍一下当前商品房买卖合同纠纷的主要类型:

二、当前商品房买卖合同纠纷案件的主要类型

1、出卖人逾期办理房屋权属证书而引起买受人诉讼要求出卖人按期办证或要求解除合同的纠纷。
根据汕头中院调查的情况显示,因房地产开发企业未及时办好房产证致纠纷的占抽查案件的47.5%(将近一半)。前段时间,个别房地产开发企业推出的交房交证活动,受到众多购房者的热捧。
2、买卖双方在商品房买卖合同或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担,买受人要求返还相关费用的纠纷。
3、出卖人交付的房屋存在质量问题,买受人要求解除合同、返还购房款并支付利息或修复房屋、赔偿损失的纠纷。
汕头中院调查资料显示,此类案件占商品房买卖合同纠纷案件的5%。
4、出卖人因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房,买受人要求支付逾期交房违约金、或解除合同并赔偿损失的纠纷。
这种房屋交付不能,也是普遍存在的。
5、出卖人交付房屋时未能履行销售广告及宣传材料中作出相关说明和允诺,买受人要求出卖人履行合同、承担违约金或赔偿损失的纠纷。
6、出卖人交付房屋的套内使用面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积差距较大,买受人要求双倍返还房款,或买受人诉讼要求解除合同,返还已付购房款及利息的纠纷。
7、出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖的认购协议;在双方未能订立商品房买卖合同的情况下,买受人诉讼要求返还或双倍返还定金纠纷。
8、买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后,未按期支付购房款,出卖人诉讼要求买受人支付购房款并支付违约金,或出卖人催告3个月内买受人仍未履行,出卖人诉讼要求解除合同的纠纷。
9、出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实,在与买受人签订商品房买卖合同后,买受人诉讼要求确认商品房无效、返还已付购房款及利息,并承担赔偿责任的纠纷。
10、出卖人在提供的合同东西中增加附加条款或增签补充协议,限制买受人权利,增加买受人义务,减除自己应承担的义务,甚至约定随意改变房屋结构、设计、改变公共设施的用途,买受人起诉要求确认合同部分无效的纠纷。
以上介绍的是当前商品房买卖合同纠纷案件的10种主要类型。这些类型的案件以最高人民法院《解释》为界线,诉讼的原因在适用《解释》前后,发生了重大变化。因出卖人无法按期为买受人办理产权证导致的纠纷处于商品房买卖合同纠纷案件的第一位。因房屋质量瑕疵而要求双倍赔偿的案件以及因房屋的销售面积与实测面积不符要求解除合同的新类型案件也在不断涌现。
汕头中院调查的情况看,汕头商品房买卖合同纠纷案件成讼的原因,主要因素是预售的商品房存在瑕疵。涉及以上第1、第3、第7、第9、第10、第11等类型。从审理的结果看,汕头商品房纠纷案件中房地产开发企业败诉的比例比较高。这些信息应引起房地产开发企业的重视。

三、《解释》出台后商品房买卖合同纠纷案件的新变化

《解释》出台后,对商品房销售广告和宣传资料的性质认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理等方面作出了明确的规定,这些规定在一定程度上规定了出卖人负有较重的责任,保护了消费者的权益。因此,在《解释》出台之后,出现了两个明显的变化:第一个变化是案件类型的变化;第二个变化是消费者起诉的积极性明显提高。

(一)案件类型的变化。
由于《解释》明确了商品房买卖合同纠纷的救济情况,因此,新的案件类型不断诉讼至法院。例如:

1、房屋买卖面积与实际交付的面积不符,买受人要求解除合同并双倍赔偿案件。
2、因出卖人交付房屋与早期广告、宣传资料内容不符,买受人诉讼要求履约的案件。
《解释》出台之前,对此两类纠纷并没有明确的法律依据,各地法院对此的处理也不尽一致,消费者起诉的风险较大。《解释》出台之后,明确了这类案件中开发商的法律责任。因此,此类案件数量大增。

(二)、消费者起诉的积极性明显提高。
1、由于《解释》对出卖人的某些违约行为有了明确的规定,因此,消费者要求出卖人承担违约责任的案件显著增加。这种情况就像1950年出台《婚姻法》后出现的第一个离婚高潮一样,原因其实很简单——已经有了明确的法律依据。
2、购房属于超大型消费,不少的购房者是倾其所有积蓄甚至负债购房,一旦发现房屋质量瑕疵,毕竟不能采取像小额消费品的态度那样息事宁人。
3、买受人胜诉的案件具有代表性,产生判例效应,其他情况相类似买受人纷纷效法。
买受人胜诉的案件对其他买受人具有相当的影响力,具有潜在的判例效应,这种情况也应引起开发商的高度重视。
第一方面的内容先讲到这里,大家先休息一下,之后再给大家介绍商品房销售中应注意的法律问题。(注:本文是根据余炳荣律师于2005年10月在泰安房地产集团公司讲座讲稿内容整理。浏览更多文章请光临东莞余炳荣律师新浪BLOG:http://blog.sina.com.cn/awene)

 

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