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农村宅基地使用权立法缺位及冲突问题

【发布日期】【作者】天下房地产法律服务网 张东伟律师

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本文系中国大陆第一次完整地对农村宅基地使用权纠纷及行政管理上的疑难问题进行系统地分析研究,所有的观点及理论研究均依赖于我国建国以来农村宅基地的政策路线及地方政府规范化文件而展开原创。因此,难免存在错误及不足,非常欢迎各位赐教。

农村宅基地使用权立法缺位及冲突问题

浙江五联律师事务所 张东伟律师

内容提要:

农村宅基地使用权的立法缺位及冲突问题,对农村整体经济发展的负面影响日渐严重,并造就和激化了政府与农民之间的新矛盾。为此,本文通过对建国以来中央对农村宅基地使用权的立法政策进行梳理和分析,结合一些地方政府的行政管理与司法案例 ,对农村宅基地使用权分类予以详细地探讨,并独创性地提出以下几方面观点:

1、村民与集体经济组织成员是两个既有联系又有区别的概念,集体经济组织成员才是具有农业户口的农村自然人最小的法律身份计量单位,是获取宅基地使用权的最终对象。

2、《村民委员会组织法》第19条将“宅基地的使用方案”提交村民会议讨论决定之规定,无论是从物权、行政管理、村民自治还是立法原意来看,都是值得商榷的,有必要予以修改。

3、从我国的《宪法》和《土地管理法》的立法精神来分析,并不是所有的集体经济组织成员都可以平等获得宅基地使用权。

4、虽然我国曾立法规定,非集体经济经济组织成员可以经过审批获得宅基地使用权,且行政法规《村庄和集镇规划建设管理条例》仍然有效,但实际上中央政策已经发生变化,他们已经无法获得宅基地使用权。

5、关于宅基地分配制度:“一户一处宅基地”立法原则过于概括,使农村宅基地分配制度的不公平、不合理成为普遍现象,许多地方立法直接侵害了农民的正当居住需求。同时,农民获得宅基地是无偿的,哪怕是占用经审批的耕地面积,也不需要缴纳耕地开垦费。

6、关于宅基地使用权流转:国家出台的各项禁止城镇居民购买农民房屋,不符合农村经济发展,也无法真正有效解决农村乱占耕地的问题。《物权法》(草案)的第162条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”之规定,并不能达到立法本意,还会诱发农民的道德败坏,有必要重新进行设计。

7、《担保法》禁止宅基地使用权抵押之规定,是变相禁止了农村房屋可抵押的规定,间接地阻碍了农业经济发展。

8、将宅基地使用权作为非居住用途使用,是间接地改变了集体经济组织成员之间平等使用宅基地使用权的原则,并激发了成员之间的新矛盾,是影响新时期社会安定的一个严重隐患。

9、宅基地被政府征收后的补偿安置问题,由于国家无统一规定,造成一些地方政府的行政行为超越宪法精神,且相互抄袭已出台的规范化政策,无视集体经济组织的物权所有权人和农民的合法权利,国家干涉已是迫在眉睫。

关键词:

农村宅基地 宅基地使用权 集体经济组织成员 边缘个体成员 村民会议 宅基地补偿

 

文章纲要

引言

一、建国以来对农村宅基地的政策

二、农村宅基地主体与使用权主体资格界限问题

1、村民与集体经济组织成员区别与联系

2、集体经济组织与村民委员会的冲突

三、宅基地使用权获得制度问题

1、分配权的公平合理问题

2、农民分户问题

3、分配宅基地使用权能否收费

4、集体经济组织边缘个体成员的宅基地使用权

5、非集体经济组织成员可否获得宅基地使用权

四、宅基地使用权流转法律问题

1、农村房屋买卖与宅基地使用权关系(可否分开流转)

2、宅基地使用权继承问题

3、《物业法》(草案)禁止城镇居民在农村购置宅基地问题

五、农村宅基地使用权抵押的法律问题

1、农村房屋抵押与宅基地使用权禁止抵押之矛盾

2、农村房屋办理登记抵押与宅基地使用权禁止抵押之矛盾

六、宅基地使用权之非居住用途法律问题

七、宅基地使用权征用后的补偿安置问题

1、宅基地所在区位不同,征用补偿费用差异问题

2、农民私自调换房屋后因补偿安置差异而又要求退换问题

3、宅基地征用补偿后是否仍然可以申请的问题

八、结论

 

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后记:

本文共计3万余字,系笔者在2004年10-2006年7月期间,利用业余时间及笔者办案的一些案例,包括网友的咨询问题,断断续续进行了综合的系统编写与修改。在2006年杭州律师协会主办的杭州市律师研讨会上,以《论农村宅基地使用权的立法缺陷与若干思考》获得二等奖,后根据点评人的建议,进行了篇幅调整,增加了每个法律条文的出处,并将题目改为《农村宅基地使用权的立法缺位及冲突问题》,获浙江省律师协会主办的2006年度浙江律师实务与理论研讨会第一名一等奖。在2006年9月南京举办的第六届华东律师论坛上,获得优秀论文奖(不分等级)。

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